兴证地产 早八点专题汇报近期核心城市高溢价率地块利润空间如何

00:00:01 大家好，欢迎参加兴正地产早八点专题汇报，近期核心城市高溢价率地块利润空间如何会议，目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明，声明播报完毕后，主讲人可以直接开始发言，谢谢。 00:00:19 本次电话会议仅服务于兴业证券客户，会议音频及文字记录的内容版权为兴业证券所有，内容必须经兴业证券审核后方可留存，未经允许和授权转载、转发此次会议内容均属侵权，兴业证券将保留追究其法律责任的权利。电话会议所有参会人员不得泄露内幕信息以及未公开重要信息，涉及外部嘉宾发言的，兴业证券不保障其发言内容的准确性与完整性。兴业证券不承担外部嘉宾发言内容所引起的任何损失及责任，不承担因转载、转发引起的任何损失及责任。市场有风险，投资需谨慎。提醒投资者注意投资风险，审慎参考会议内容。 00:01:13 啊，各位职业的投资者大家早上好，我是那个深业证券地产分析师洪波，那首先非常感谢这个大家早上来参加我们的这个呃。早8点的这个专题汇报啊，那么今天早上呢给各位领导汇报一下我们最近的一个报告， 00:01:27 就是关于这个呃土地市场的这个跟踪报告啊。就是因为我们也发现吧，就是近期这个从5月底以来啊，其实我们看到很多核心城市的这个土拍溢价率啊，可能都是呃就是再创新高，包括像这个深圳的很多地块的溢价率都是能突破百分之百。啊，所以我们就是为了回应这个市场的这个关心吧。第一个是一个是说啊，在于说这个呃土拍的热度是因何而来，为什么这个我们看到这个5月底以后的这个土拍溢价率是如此之高？好， 00:01:59 其次就是说呃那这些地块的这个利润率情况如何啊，我们也是做了一些这个简单的测算 啊，所以整个报告呢主要分为三个部分。第一个部分呢，主要就是在于说呃我们解释了一下，从我们视角来看啊，为什么近期的这个溢价率有比较明显的攀升。那第二点就是说我们也统计了一下啊，这些高溢价率地块参拍的房企以及最后拍中的房企的。啊一些具体情况啊， 00:02:23 然后第三点呢，就是我们还是呃针对这个三种情形假设吧，一种是这个相对保守的，就可能是这个净利润为0啊，第二种就是这个基准情形，也就净利润为7啊7%好，以及这个乐观情形，就是净利润为12%。三种情形来测算房企呃对应利润率情况下的这个销售的价格，然后再利用这个销售价格呢，去和周围的新房竞品去对比啊，去来看看房企目前的呃。这个基于基准利润率情况下的这个售价，与周围的竞品有何明显的这个差异？嗯。那所以接下来就是啊， 00:03:02 从这个报告的第一部分给各位领导汇报一下啊， 00:03:05 就是确实从这个5月底以来，整个一线城市，包括很多这个强的这个二线城市的这个优质的这个市宅地块，是有比较明显的这个热度的这个抬升啊。很多这个我们看到一些这种央国企啊，包括一些啊稳健的民企啊，还是做了一些这个持续补仓的这个动作啊，那其中我们觉得可能相对来说热度比较明显突出的啊，就是这个上海深圳杭州这三个城市啊。 00:03:28 那目前来看呢，就是上海的话，呃整个四批次土拍吧成交了110亿的背景之下，整个平均溢价率来到了34%。那从整个上半年来看呢，这个溢价率水平啊也是其实是年内的这个呃新高啊。那么深圳呢啊相信各位领导也是有所耳闻吧，啊整个这个像这个粤海街道这个地块呢，可能也是能拍出150%的这个呃溢价率啊，这个基本上也是可能今今年以来溢价率最高的一块地块。 00:03:56 啊，那杭州呢，呃就是整体来看，就像这个呃永久和单元啊，也是经历过这个啊243轮的这个竞拍啊。最后才是以79%的这样一个高溢价率，实现了这个由招商蛇口的这个出让啊，也是包揽了整个杭州市场的这个上半年的涉宅总价，单价溢价率的这个三项记录啊。 00:04:16 所以整体来看呢，5月份5月底5月底以来，其实各地的这个啊，尤其是以上海，深圳杭州为为主的这部分的这个核心城市的这个土拍溢价率，就有比较明显的攀升。包括从这个高溢价率的这个地块的这个数量来看，也基本上是4月底以后啊，尤其是集中在5~6月份出现了明显的这个攀升啊。那呃为什么会形成这样的一个现象呢？我们觉得啊，主要是三点原因吧。 00:04:44 啊，第一点也是在这个严控增量的背景之下，核心城市的这个这个土拍的这个供应啊出现明显的收缩。而且这个供应呢，可能不一定是说呃从最后的结果来看，其实从整个城市的这个年初以来的这个供给计划，其实大家就是有不同的不同程度的这个呃收缩啊。 00:05:04 我们看像上海、深圳、杭州其实在26年的这个呃商商用住房的这个计划面积中啊，其实就已经是呃出现不同幅度的回落啊。像这个上海可能这个2526年的这个计划的这个供应面积呢，相对这个25年是回落了23%啊，深圳较25年回落了8%啊，杭州则是较。25年同比回落了34%啊，其实各个城市的这个回落幅度还是明显还是比较明显的。 00:05:32 并且我们知道呃基本上近几年来看啊，除了22年作为一个供应的一个高点之后啊，其实各个城市也基本上在22年之后啊，也都是出现了非常明显的从计划层面上的这个回落啊，像上海呢，可能较22年的这个。供应的这个计划高点获得41%啊，深圳则获得了74%，杭州则呃获得了68%啊。 00:05:57 这个可能一方面呢确实是因为整个市场下行，大家对于这种呃地块的这个呃拿地的意愿啊，可能会有所这个边际上的放缓。那同时另一方面也是这个地方政府的供地策略吧。从啊原来的这种就是以规模为主导，逐渐转向为的这种缩量提质啊，提高这个呃地块的这个单价或者地块的这个总价的方式啊，来使来使得这个总量可能有所回落，但是这个绝对金额相对回落幅度会相对会低一些啊。就是提质增效的这样的一个方式。这个啊，首先就是供应层面上核心城市出现明显的收缩啊，是一个我们觉得热度呃溢价率抬升的一个比较重要的原因。 00:06:37 那第二点就是说，为什么这个溢价率的这个抬升，主要发生在这个5~6月份这个水平上呢？因为确实是啊。 00:06:44 从这个呃今年以来的这个销售数据来看啊，虽然我们看全国的这部分的这个啊，按照统计局口径的数据来看啊，像昨天出的数据，其实整个上半年可能这个无论是销售金额也好，还是销售规模也好，都是一个小的这个双位数的一个下降。啊， 00:07:01 但是其实头部的这些国央企，过去一直以来保持比较稳健拿地力度的这部分房企，其实在3~5月份就已经是陆陆续续进入到了一个呃，销售的一个呃修复通道啊。我们也能看到像这个招商蛇口啊，3~5月份连续三个月整个销售金额的这个同比保持双位数的增长啊，整个3~5月份平均的增速达到了27%的这样一个高位。那华润置地呢，也是这个这个4月份单月也是实现了将近啊，百分之这个呃二十百分之49的这样一个高高位数的这个同比增长。 00:07:33 啊，然后像这个中海地产呢，也是经历过啊1~2月份的深度调整之后，然后陆陆续续这个连续了4个月实现了这个销售金额的正增长，所以也能看得出来啊。就是由于今年虽然这个行这个行业的这个销售规模仍有下降啊，但是从部分国央企文件拿地的这部分房企，尤其是拿地的这个土主判断还是比较精准的。这部分房企大家的这个销售规模，在今年的3~5月份还是出现了一个明显的这个回升。啊所以由于这种呃现金流的改善，使得房企拥有这个呃拿地的这个资金储备啊。那这个同时呢， 00:08:09 第二点就是说我们也看了一下，其实房企啊从25年以下以来的这部分的这个拿地情况啊，其实也能看得出来。 00:08:15 其实部分房企呢，由于这个25年下半年整体的这个拿地还是相对比较啊保守的啊，因为我们知道25年上半年整个土拍的溢价率也是比较高的。所以25年经历过25年上半年的 拿地之后啊，有部分房企可能225年下半年就是暂缓了这个拿地的这个动作。那进入到这个26年的上半年呢，随着我们刚才说到这个3~5月份的这个销售的这个回升啊，其实去年下半年拿地比较少的部分房企呢，也确实在上半年有一个比较强的这个啊拿地的意愿。 00:08:45 啊并且呢啊，因为我们也知道其实房企经历过过去几年的这个调整吧，基本上土地的这个布局还是比较趋同的啊。我们看到像保利在这个在年报里面也是比较明确的说到啊，基本上呃，连续三年在核心城市的这部分的销售，基本上都能保持在90%以上的这个这个位置啊。 00:09:02 然后那个像华润置地呢，可能像这个核心的五成这个的投资占比也是占到了八成啊。 00:09:07 建发呢，也是这个持续布局这个核心城市，整个一二线的拿地呢，在25年也是占到了90%啊。所以由于这个一方面啊，确实是销售回暖提供了这个拿地的资金基础啊。同时呢，呃，由于去年下半年可能一些补库补货比较啊暂缓的这边房企呢，也在上半年也确实是经历过一波销售之后有一些补库的意愿。那叠加这个大家的这个补库的这个方向也比较趋同，都是这个核心城市啊，所以三者叠加啊，使得我们能看到这个呃这样的一个土拍的溢价率的回暖，其实是主要发生在啊，销售回暖之后的这个5~6月份的这样一个时间点。 00:09:45 啊？那么第三点呢，就是从呃具体的这个呃土拍的这个质量来看呢，呃也能看得出来，其实大部分的这个地块啊都还是以一些这种呃改善啊，或者说是这种核心或者说是这种低密啊作为这个核心的这个关键词啊。所以我们也以这个呃深圳杭州上海这三地吧啊， 00:10:07 然后5月底以来土拍溢价率超过30%的地块啊，一共15宗去做了一些梳理啊。其实这些地块的这个地块亮点其实也都是还是比较突出的啊，所以也看得出来其实呃不仅是由于这个房企有补货意愿。啊以及这个整个城市的这个地块的供应比较稀缺，好在这个时间点呢，整个城市的这个供应也逐渐向这个也进一步向这个核心改善，以及低密的这部分地块去倾斜啊，也使得整个的这个呃。成为这个房企啊比较好的具有投资意向的这个方向啊， 00:10:41 所以以上三点呢是我们觉得啊本轮这个房企啊，本轮房企这个集中5月6月，这个集中拿地回升的一个非常重要的一个因素啊。那么我们进一步对我们刚刚所说的这个目标的这个15个地块，去做了一些整个土拍过程的一个统计啊。其实也能看到这些地块呢啊，由于这种稀缺的因素以及这种呃比较强的这种改善的这种地块的属性，所以也都是非常迎来了这个众多房企的这个土拍啊，这个参拍啊。像这种啊，像上海包括像这个杭州北西北干西的这个地块，也都是最高能够达到一宗地块迎来15家的这个房企的土拍， 00:11:21 然后从房企的这个报名情况来看呢，基本上就是这个呃国央企啊，然后以及这个本地的一些这个。地头蛇的这个国企和民企为主啊，那么从最后的这个也是能看得出来吧，整体的这个土拍的这个核心地块的土拍热度还是非常之高的啊。 00:11:38 那么最后从这个土拍的结果来看呢，其实大家的这个呃不同于这个呃参拍的这个情况而言，其实最后土拍的结果大家相对来说还是比较分散的啊。因为我们看到其实像这个头部的这个国央企，其实呃在这15栋地块里面可能报名的大部分的这个地块。那最后的这个处罚结果其实大家可能就是啊，最多的像这个建发可能是捕获三宗啊，然后其余的像这个保利置业啊绿城啊招商啊啊可能也都是两栋，其余的大部分的这个房企都是就是各自拿下一块啊这个。 00:12:12 的一个情况啊，所以这个是整个土拍的这个过程中，我们能看到这个房企的，哪些房企具有更强的意愿拿地的一些情况统计啊。那么第三点其实可能也是各位领导就是呃更加关心的一点吧，就是说这个呃这高溢价率的地块的利润啊究竟如何啊。因为我们确实也能看到， 00:12:32 就是在这个24年924之后，由于这个呃地价售价的这个双重的打开啊，所以很多核心城市呢，呃的这个新房的售价也是处于一个持续上向上的趋势。啊，尤其是这种可能以这个上海为代表的啊，整个从22年以来，整个上海的这个新房价格就是延续了一个上行的一个趋势啊。所以呢，呃在这样在这样一个打开限价打开售价的一个背景之下啊， 00:12:59 为了消化这个高地价，其实房企也是主要是通过两种方式吧啊，一种就是说啊做大户型和这种呃豪宅的定位啊。因为我们也知道其实啊在此前的这