天玉约首席核心城市先行 星火亦将燎原

研报指出今年上半年楼市自主修复，核心城市二手房量价回暖，租房性价比提升，居民置业信心恢复。主要基于供需两端逻辑，区别于以往政策刺激模式。需求端看，居民资产负债表改善，租售比高于公积金利率提升购房意愿；供给端看，二手房挂牌量将下行三年，核心城市供给紧缺，需求弹性大，率先止跌回升。

楼市呈现城市分化趋势，核心城市房价底部率先出现，如上海、苏州、北京等，逐步向其他城市扩散。二手房市场供给紧缺，需求有弹性，将率先止跌回升。租售比提升将长期影响居民购房决策，市场自主、健康、可持续修复特征明显。

研报重点分析核心城市二手房市场供需变化，关注租售比与购房意愿关联，以及二手房挂牌量趋势。同时分析城市分化特征，建议刚需关注低总价房源，改善性需求关注区域和房源本身。

当前楼市市场呈现自主修复特征，核心城市二手房量价同步回暖，租房性价比凸显，居民置业信心恢复。但市场仍有分歧，供需两端变化带来结构性机会。全国住宅租售比已超2.6%，远高于公积金利率，新房销售下降而二手房成交上涨，存量房规模庞大但折旧率低。

研报指出市场短期可能存在回撤和曲折，地产和产业链板块底部抬升过程非线性。需关注城市分化下的区域风险，以及供需变化可能带来的政策调整压力。地产股和产业链股投资需结合资产负债表和利润表，核心城市止跌后两者将受益，但需警惕短期波动和行业周期性风险。