国泰海通消费类REITs研报核心要点及投资线索

一、核心要点

1. 本次内容为国泰海通证券《消费类REITs投资体系框架研究系列二》内部服务签约客户的电话会议要点，未授权外发，提示市场风险。
2. 商业不动产REITs于2025年末试点，截至2026年6月30日，沪深交易所共受理22只申报产品，首批4只已上市，第二批4只待上市，申报节奏快于2024年试点的消费基础设施REITs。
3. 商业不动产REITs与消费类REITs的差异：底层资产新增酒店、办公楼、重奢综合体等业态，民企参与比例提升，回笼资金可用于偿还债务，分派率要求3.3%左右，低于消费类REITs的3.8%-4%。
4. REITs分析框架涵盖宏观、中观、微观及风险把控层面：宏观维度包含社零数据、线上零售占比（稳定在25%-26%）；中观维度关注商业地产存量竞争、三四线消费韧性；微观维度涉及区位与城市能级、盈利能力、运营效率，行业呈强者恒强格局。
5. 2026年消费类REITs二季报表现分化：头部项目如青岛万象城、成都大悦城、长沙金茂览秀城表现优异；奥特莱斯业态受季节性影响环比回落；部分项目因调改导致出租率跌破96%，华夏华润基本面扎实，年化分派率处于低位。
6. 奥特莱斯资产已历经周期验证，当前市场对其预期从高增长转向增长常态布局，分派率或有所下调。

二、投资线索

1. 稳健型方向：推荐华润、大悦城等头部运营商旗下底层资产，具备经营稳定、竞争优势及扩幕平台价值清晰的特点。
2. 主题或弹性方向：关注奥特莱斯，其采用联营收入模式，租金增长弹性大且具备抗周期特性。
3. 高收益方向：关注物美、百联、绿发等调改中项目，调改后购物中心零售额、客流有望获个位数增速，但需注意调改进度慢及局部风险。

三、风险与关注

1. 本次内容仅面向国泰海通证券正式签约客户，市场有风险，投资需谨慎。
2. 部分消费类REITs项目调改进度慢，存在出租率跌破96%等经营风险。
3. 奥特莱斯业态受季节性影响，可能导致业绩环比回落。