国投证券房地产行业研究框架会议纪要

一、核心要点

1. 本次会议为国投证券白名单客户专属，由房地产行业分析师陈丽主持，分享房地产行业研究方法与思路。
2. 行业运行偏离传统规律的核心原因：2018-2020年限价政策下，房企因库存亏损、偿债压力转向高周转推盘，而非需求波动，行业供给与需求脱钩，为后续下行埋下伏笔。
3. 投资逻辑变化：2019年前机构偏好全国化布局房企，2019年后聚焦杭州的滨江集团因深耕本土带来成本优势、产品认可度，在一二手房价差环境下实现规模与利润增长，机构2022年起完成对其认知定价。
4. 关键数据：2018-2020年限价期杭州新房限价约7万元/平方米，周边二手房达15万元/平方米；滨江管控费用率约1.55%，全国化房企管控费用率约6%-12%。
5. 行业核心变化：2023年后新房限价政策陆续取消，行业从高周转模式转向慢周转、利润优先模式，新房价格出现明显抬升，上海、北京等核心城市房价涨幅显著，新房不再比二手房便宜，行业供需逻辑发生本质改变。
6. 头部房企表现：2024年以来，融资成本低、供应收缩的头部央企如华润、招商、中海等受益于价格弹性，销售单价与权益销售金额持续正增长，今年头部房企供应收缩约40%，项目去化以时间换空间为主，盈利改善明显。

二、投资线索

1. 需关注深耕本土、具备成本优势的房企，以及行业转向利润优先模式后的价值房企。
2. 重点跟踪融资成本低、供应收缩的头部央企房地产企业，把握其价格弹性带来的增长机会。

三、风险与关注

1. 当前房地产行业认知存在滞后性，投资者仍依赖高周转成功经验，需警惕认知偏差带来的投资风险。
2. 行业转向慢周转模式后，相关房企的运营调整效果及盈利持续性有待持续跟踪。