中泰地产 碧桂园服务 中泰证券高端闭门交流会

00:00:00 大家好，欢迎参加中泰地产碧桂园服务中泰证券上市公司交流会。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议服务于中泰证券正式签约客户，为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播本次会议的内容，包括但不限于视频，音频，文字记录内容等信息。感谢您的理解与配合，中泰证券对违反上述要求的行为保留追究法律责任的权利。市场有风险，投资需谨慎。本会议信息仅供参考，不代表任何投资建议。本公司不对任何人因使用本会议中的信息所引致的任何损失，负担任何责任。 00:00:46 哎，好的，各位投资者下午好，我是中泰地产行业分析师侯希德。今天我们也是非常荣幸请到了啊，碧桂园服务呃AR团队的呃林总和其他领导一起参会啊。那我们今天就把时间先交给林总，和他的团队来介绍一下目前公司的最新情况。 00:01:06 好的，谢谢侯总啊，大家好，嗯，我们其实现在还在这个今年上半年的这些数的一些整理当中啊，所以呢，就是啊，现在可能感觉情况来说还是比较符合我们的预期的。因为在中信啊那个年度业绩发布会上，可能大家有印象，管理层跟大家有啊，就是交流的时候有提及到啊， 00:01:28 今年的公司的收入目标呢，应该是希望有一个单位数的增长，然后呢，呃。核心购股净利润呢也是有一个啊重复度的一个上升，然后呢还有一个目标呢，就是希望我们的经营性净现金流是能做到跟核心供应净利润的比例，是做到起码是一倍以上的啊。这些目标的话呢现在都是没有改变啊，虽然我们现在很确切的数呢啊还没看到，但是可以就是从平常沟通中的感觉，应该就是还是就是啊，在这个预期之内应该还是on track的，所以说嗯。这次中期我们应该还是会比较平稳地去去去发布我们的业绩。 00:02:12 啊，这是我们最近一呃，就是跟管理层沟通后的一个一个感觉吧。 00:02:22 吴总。诶好的好的。呃那呃我我再简单问一下，嗯一些问题啊，就是呃因为现在市场也比较关心嘛，就比如说呃目前市场嗯就是对这个收缴率啊，还有包括一些呃低能级城市它的这个物业费的这个情况啊，就是也有担心嘛。 00:02:43 想问一下林总关于关于公司这边的项目这一块，呃您觉得这一块对公司有什么影响对。 00:02:51 嗯啊，这个其实其实过去这几个月都有蛮多投资者可能有关注啊啊， 00:02:57 其实可能大家也感受到，就是我相信大家参会的朋友大部分都在一线城市嘛，在一二线城市啊其实。我们看到了就是无论是高净值或低线城市呢，缩小的情况呢都基本上差不多啊。只是说如果要一定要跟去年做一个同比对比的话呢，因为我们内部考核是考核一个综合收缴率，就是我的分子是这个呃当年收到所有的现金，包括追缴当年的的这个受伤的钱，然后分母是呢当年的这个应收。 00:03:35 这个比例呢，呃基本上今年上半年看来说基本上都在90%以上，可能比去年同期呢，呃稍微低一点点。或者是说如果我要做到去年的同样的社交水平呢，我需要付出更多的努力啊，但没有说有一种全面恶化，或者说经济差到大家都不愿意去招，应该是一种情况。只是说我我们前线的团队是是是，的确是用更大的努力去去维持去这个呃相对比较好一点的生长率吧，所以基本上我们看到情况说没有说太差， 00:04:09 但啊是需要互出共取的一个这个结果和努力的。 00:04:17 好的，嗯，还想问一下你关于就是嗯关于这个在管面积这一块，未来有没有一个什么呃指引啊，或者说是或者合约整体的合约面积，还有第三方项目这块有没有未来有个规划公司，或者说未来一个呃指引也好，或者说是公司的一个计划。 00:04:38 啊，大家知道就是地图之前几年的内积的这个呃，这个呃贡献主要来自两方面，一个是啊我们第三方的拓展，另外就是兄弟公司的这个交付，特别是这几年的一些保交楼。那先说保交楼这一块呢，因为兄弟公司的保障任务呢去年基本上是呃完成了，然后今年只剩下很少很少的啊一些加速吧啊，如果是对比前几年那种上千万级面积的话，今年的量应该是非常少了，可能就可以啊忽略不计吧。在我们内部上来看啊，如果是第三方的话，第三方啊，我们相对来说现在会用一个就是年保和收入来去呃。 00:05:23 去去给企天下任务，那基本上啊，我们25年是做到了饱和收入年，饱和收入是超20亿人民币这样的规模，今年的这个目标应该是比啊25年这个20稍微高一点啊。我们现在看到是呃因为二季度的这个情况还没出来，但是从一季度看的话呢啊应该是啊能够全年达到这个目标了。就是第三方的这个拓展啊，应该是能够贡献年保额收入20亿或以上这样的一个这样一个成果， 00:05:55 所以我们还是说比较有信心，就外拓于这一块的话，我们应该会在。8月中下旬业绩发布会上啊，跟大家好好说说，所以这块还是比较有信心的。诶，好的好的，谢谢。嗯，然后还有就想问一下，就是关于嗯，未来您觉得还有哪些方面还可能存在，比如说商誉也好，无形资产也好，或者说一些以前的呃收并购的一些问题的减持，您觉得这一块未来啊还会嗯。就是还会就是进一步再继续很明显的收窄嘛这一块。 00:06:32 嗯，对大家可能有听我跟家里的这个情况，知道我我个人对商业这块也是非常的敏感啊。如果平时是看到包括往年大家知道，如果是在中期或者什么时候发现就是商业压力比较大的话啊，我是会把我自己的感受去分享给大家啊。 00:06:51 那现在来看的话呢，因为我们从2425年这两年呢，基本上把之前收购的环卫企业的商誉啊基本上都减完了，所以这一块的压力是没有了。剩下100多亿的商誉呢啊，具体是集中在这个啊，我们之前说的这些物业管理公司。那这些公司啊，基本上这几年都没有大了这个啊商业者的这些压力，所以今年我们也觉得应该还是OK的。可能有一些小的一些非物业管理的公司啊，可能会有些商品压力，但这个可能要看下半年的这个进展情况，但不会 是一个很大的数。 00:07:30 我们现在特别是中期啊，审计师也跟我们讨论过，现在没有看到需要做啊，商业的这些一些提行准备啊。特别是物业管理公司，这个是比较正常的啊。哎好的好的。嗯， 00:07:45 还想对问一下，就是现在其实市场对于AI的热度其实很高嘛。因为我其实我们物业行业也很嗯，就是也讲了很多年的这种像这种机器人啊一些AI的应用啊。您觉得这一块公司有没有什么一个呃，就是能看到的很明显的AI或者说机器人对我们的一个呃嗯费用率也好，或者说整体的经营效率也好，有一个提升的这样一个比较能量化的这种呃数据。啊，我们如果是AI的话呢，现在还在体现在这个呃使用效果的这个这个还是一个体升比较明显吧，但是如果说是要量化到这个呃就是财务指标上的一个很明显的变化了，我觉得可能还没有形成一个这么大的一个质变啊。 00:08:34 因为我们内部其实是从24年开始在内部推行这个AI的Agent， 00:08:40 我们那个叫一看一问，看呢主要是啊数据的这种自动化的看板，问呢主要是一种啊辅助项目经理以及区域总的一个问答工具，当然我们在总部也有相应的看。呃，一看一问呢，应该是越来越成为我们现在每天啊工作时候啊，包括查收缴率啊，包括查就是收缴工作一些查漏，比如说啊哪一些客户啊，最近他的收缴的这种啊行为习惯会不会有些变化，会不会有些延迟啊？那他的延迟主要是由于什么原因，是它的本身的这种对服务不满意啊，还是对我们无法解决他跟邻居之间的这种投诉，还是或者是一些其他的一些原因啊， 00:09:24 这个我们。啊，只要管家是有记录的话呢，啊，我们的这些直限的这些manager他都能在他的AI的这个终端上是能够看到的。所以我们是希望通过这些工具呢， 00:09:35 去去去去去加速我们实现的一些这些效率吧。 00:09:39 但是我们说啊，它有没有反映在这个呃。就是就是就是财务数据上我觉得可能还是说为时过早。 00:09:48 嗯，我们应该是最近上海是上周还是上周是有进行这个物博会，就是艺博会的这个展览吧。那我们其实在现场应该也是派出了一个比较大的团队去展示啊，地图一看疑问啊这个。AI的这个Agent的这个就数据看板的工具啊，同时应该也在上海市展示了我们去年啊，跟各位资本市场朋友展示过的这些清洁机器人的这些解决方案，嗯，包括好像下一周的。上海的AI大会的话，我们的一些核心管理层啊也会去出席啊。所以在这一块大家如果是有机会在上海的话可以去啊，欢迎来我们的这个啊展位去看看，去看公司的这个在这方面的一些进展吧啊。 00:10:36 主要是AI可能机器人这方面的。哎，好的，好的，嗯，那我这边暂时就没有问题了。那会议助理播报一下，看看现场投资者的提问。大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键，再按数字1。网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮进行语音提问。您拨打的电话正在通话。大家好，如需提问电话端的参会者，请先按话机上的星号键，再按数字1。网络端的参会者，您可以在直播间互动区域内文字提问，或点击旁边的举手按钮申请语音提问，谢谢。 00:11:33 下面有请电话尾号7623的参会者进行提问。 00:11:38 诶，领导你好，那个我想请问一下，就是在毛利率和费用率这一块，呃，我们还有进一步优化的空间吗？嗯呃你好，非常感谢你的问题啊。 00:11:51 啊，毛利率的话呢，我们可能会拆开板块来看啊，因为上半年的数呢它还没有约底，只能说凭之前几个月的感觉呢，应该基础不管就是我们收入大头这一块呢，啊，应该不会有太大的波动。 00:12:06 嗯，可能会有一些小幅的一些提升呢，是来自于我们现在呃从去年开始的这个呃在公司一 些。就是一些范一些我们选过的一些项目上去比配我们那个清洁机器人，这个的话呢，呃我们内部有些测算在一些人工比较高的一些一线城市呢，呃一台机器一年大概会有个1万块人民币左右的这个啊，节省的一些效益。但这个应为现在只是在一些什么的一些项目上去进行一些运作吧，没有，还没有说大范围内地去铺开。所以它对整体的这个呃这个成本节省是是相对是有限啊， 00:12:48 所以我们现在看来就是应该即使不管毛利率啊，应该是保持相对稳定的状态，就不会有说啊啊跌啊好几个点啊，甚至说或者是突然有个很明显的一个大ation应该不会看到。 00:13:03 那如果是其他业务线条的话呢？嗯。另外一个能看得比较清楚的可能是我们的基础物，呃不是我们的社区增值这一块。这这一块呢，嗯，我们会看到那它是有很多不同的业务线条组成的，包括像我们到家服务啊，包括像我们的这个啊零售业务，就包括像团购在内的业务，以及包括我们的充电桩业务。 00:13:26 有可能路线组成，它每年单看这个业务的这个毛利率的变化呢，其实很看它哪条线条，看看它的当期它的收入的这个占比是不是会扩大。呃上半年来看呢，可能有一些像这种团购业务啊，或者是一些啊毛利相对比较低的业务，它的这个增长是比较快的。 00:13:48 所以在中期的时候，我们可能看到就社区增值的这个毛利率水平啊，可能会会有些压力，但现在因为数都没出来，所以我也很难说具体会到底是什么样的变动吧啊，但就是说啊就是。如果是像前几年那种高毛利的那种像广告业务那种的，就今年会少对会少一点。所以社区增值这块毛利率到是候可以再看一看其他业务线条，呃，应该不会有太大变化。因为其他大的，就像我们的这个环卫和山东林业业务呢，啊这些毛利率水平呢相对来说是偏低一点。那这两年其实这个业务呢，也有各种变化，所以这个后面你再看看吧，但是对我们的。 00:14:32 基呃，加仓时的这个基础物管毛利率水平呢，我们是比较有信心保持平稳的啊，其他还是再看看。好的好的好的，谢谢领导。 00:14:41 我还想再请问一下，就是咱们在这个新签约的里面，这个住宅和非住宅的比例大概是一个什么情况？以及他们哦，我们可能利润率是住宅占一个占一个比较大的一个比例，因为我们应该是从22年开始，对所有外拓的这个方向呢，是要求以住宅物业为绝对优先级。当然，因为我们呃可能大家也看到各种社会新闻呢，我们有就是有挖了一些呃在一些非旧行业外拓比较厉害的一些人啊，进了管理层去拓