中泰地产 建发国际集团 中泰证券高端闭门交流会

00:00:00 感谢。大家好，欢迎参加中泰地产建发国际集团、中泰证券上市公司交流会。目前所有参会者均处于静音状态，下面开始播报声明。本次电话会议服务于中泰证券正式签约客户，为非公开交流活动，未经中泰证券授权，请勿对外传播本次会议的内容，包括但不限于视频，音频，文字记录内容等信息。感谢您的理解与配合，中泰证券对违反上述要求的行为保留追究法律责任的权利。市场有风险，投资需谨慎。本会议信息仅供参考，不代表任何投资建议。本公司不对任何人因使用本会议中的信息所引致的任何损失，负担任何责任。 00:00:50 诶好的，各位投资者下午好，我是中泰证券地产行业分析师侯希德。那今天我们也是非常荣幸请到了建发国际集团的，呃领导廖总来介绍一下公司的情况。诶，那我们把时间交给廖总。好的，谢谢谢谢何老师，非常感谢啊。 00:01:11 我们建发国际的交流会呃，那正好整个半年度也过去了。呃，那就今年上半年可能公司在呃经营方面啊，包括销售拿地库存啊等这些情况呢，我我这边也一一跟大家做一个呃汇总跟更新。 00:01:28 呃，第一个就是从市场的情况上来看啊，一个总的销售额，我们今年上半年啊是完成了638亿啊，那同比全口径是下滑10%啊。但是呢，我觉得这可能是一个总数的一个概念，我觉得我们应该可以去穿透数据啊， 00:01:47 来真实地去剖析一下整体上半年啊，每个月的一个啊，逐月的一个走势，以及我们所感知的市场的一个温度啊。其实这个638个亿呢，我我我们从啊它的一个数据构成来看，就是首开的项目大概在。首月累计完成的销售额合计起来大概是呃98个亿左右啊，就是占啊我们这个总的三六百三十八亿啊的一小部分。那大部分呢，我们整体呃上半年的销售额呢，还是由续销啊每个月逐个月滚存项目它的一个续销来构成的，续销一共是有540个亿 啊。 00:02:32所以就这两部分的数据啊，我也一一跟大家讲一下， 00:02:35 就是从续销的层面上来看，因为它是跟整体市场的呃走势变化是最紧密相关的，那每个月呢也呈现出一个比较呃动态的一个嗯一个一个变化啊。 00:02:49 从续销上来看呢，啊整体我们公司1~2月呢，还是一个比较啊比较呃比较低的一个销售额啊，大概1~2月的持销额啊，就是这个续销额就是在一个54亿和60亿啊，那进入到3月份以来啊确实。各地特别是一些核心的一线二线城市啊，那它确实是有一定的小阳春的一种迹象啊。所以3月4月呢，啊，我们整体啊，建发国际的续销额在一个97个亿和95个亿左右，那这两个月是跟去年同期相比是一个持平的状态啊，跟去年同期的持销啊九十几个亿都是持平的。 00:03:31 那进入到5月份以来呢啊，因为我们今年上半年还抓住了很多小周期，包括五一啊五一前五天的啊，这整个销售额我们也达到六十几个亿啊，所以5月份我们整个续销额达到了125个亿啊，同比是增长25%。 00:03:49 那进入到6月份以来呢啊，整体持销额有有所环比下滑，但是整体跟市场这种季节性的变化还是比较相关的，啊整个6月份的持销额大概是110亿，但是呢跟去年同期相比。啊，因为去年的同期6月份，其实整个市场已经出现了比较大幅的走弱的迹象，从去年的五一后啊，所以去年的6月份整体的同期的持销额其实只有79个亿，所以今年6月持销的同比情况上，已经是同比增长百分之呃38左右啊。 00:04:29 所以整体上从刚刚这个整体持销的这个数据变化，我觉得可以得出啊，一些比较啊一些一些初步的结论啊， 00:04:39 一个是今年确实走势是分化的啊，不同城市之间啊。我们今年3月份以来楼市其实主要还是在一些比较核心的一线城市，包括像上海北京深圳为主的啊，二线城市呢也是在走一个分化的趋势。但是呃城市的能级越高，或者是它整体城市的基本面供需情况啊，人口情况越好的城市啊，它确实在这一。轮没有政策的支撑下的一个市场环境里面，它表现得更为健康跟稳健啊。 00:05:13 第二个呢，我觉得从今年的3月份以来，确实从新房市场上来看，确实是有一定的小阳春迹象，并且它的这个持续时间啊，其实比年初想的会来得更好一些啊。因为可能在年初大家都不知道整体今年的市场啊，会是一个什么样的变化哈，但是经过3月4月乃至到5月6月，其实它整体的市场健康度还是比预想要来得更好一点，呃呃也来得更持续更健康一些啊。所以这个是我觉得这个在今年没有一个政策支撑下，整体还能走出这样的一个相对来说还比较稳健的市场态势，当然这里面一定是一个分化的。 00:05:57 但我觉得现在这种市场啊，比较温和的环境呢，对于我们这种有志于做产品跟服务类的公司也是提供了一个非常好的。 00:06:07 行业的机会，那这个是续销。那今年上半年刚刚说首开也有个十几个项目，大概贡献我们98亿的销售额。那这98亿的销售额里面，其实这里面我们看每一个首开项目，其实今年以来整体的销售，首开的兑现度、去化率、价格的达成度啊，以及首开的效率等方面还是有啊不错的一个进展。 00:06:36 我们今年首开了十几个项目啊，这里面有大家非常熟知的灯塔的项目，包括像成都海药呃杭州的杭州的西湖云庄啊，厦门的城启瑞湖二期，这三个是属于公司的灯塔项目啊。那也有我们啊正常的常规类的项目啊，那常规类的项目其实啊，很多的项目它的在开盘的效率跟它的项目利润率上方面也依然非常高。 00:07:07 啊，像我们也有在宁波的项目是今年3月份刚拿地，6月份就首开，并且首开的部分是首开即庆，两百两百四十套全呃首开首推的部分即庆，而且这首推的部分已经是全案的一半 啊。就它整体项目的周期非常的快啊，它开发的跟销售的周期都非常快啊，所以我觉得整体今年以来新的项目它的首开兑现度还是不错的。 00:07:37 整体新项目的首开项目，我们现在目前付款来看，它的动态净利润率可能从账面上来看应该有个八九个点以上啊。所以整体上呃应该来说啊，这一两年拿的新项目啊，他从最终的投资兑现度上也是在逐年的修复啊，在逐年的修复啊， 00:08:00 我们也致力于希望说啊，投资一块项目就成一块项目啊，慢慢的带动我们整体啊。 00:08:07 利润率的一个一个更好的一个修复啊，这个是今年上半年的销售啊。 00:08:13 那另外呢，其实我们在库存管理方面，我们今年上半年在已竣工未售的这部分库存也是取得了不错的进展啊。因为我们做了很多的老牌新作，包括做了很多的深度科研啊，来挖掘一些客户的痛点，然后把一些展示配套产品服务做优化提升啊，所以我们在竣工库存方面今年上半年啊去化了84个亿。而且已竣工未售的库存在今年上半年呃下降了啊，从年初的350大概降到了年末的呃6月末的两百八九十亿啊。所以整体下降的幅度还是挺大的啊，也体现出我们库存整体的一个健康度还是在逐步提升， 00:08:56 自重项目的自重项目的去化还是有一定的进展啊，那我们也会继续加快我们这种呃自重库存的更好的一个。 00:09:07 去化啊，所以这个是今年上半年的销售啊，就分别从首开续销啊，制重项目的去化情况跟大家做一个呃简单的分析啊。 00:09:18 第二个就是从拿地啊，其实今年上半年应该来说它整体市场啊，它的呃它的从从拿地的土拍市场上来看啊，确实也是一个缩量但提质的一个情况啊。大部分的城市它其实今年上半年因为整体土拍时间都延后，呃大概也就从5月份6月份整体土拍市场这个成交规模才才 开始提速。他跟去年从3月份就开始，呃大量城市土拍是时间上还是有一定的呃延后跟错配啊，所以今年大部分公司应该从5月6月开始比较多的拿地，那我们公司在5月份的时候也参拍了一些地方啊，那有些地方它的整体土拍。在市场的竞争比较激烈啊，那我们也非常审慎地啊对待这类项目的投资啊。 00:10:13 那一进入到6月份呢，其实不少的城市有更好的呃项目的土拍机会啊，包括核心的城市像上海、深圳呃杭州啊，以及像呃二线的二线的城市，比如说像南京啊无锡啊、苏州啊福州等等地啊。 00:10:34 所以我们今年从6月份开始，其实建发在土地市场是有不错的斩获的项目，那我们今年上半年整体拿地的货量大概是有一个550亿上下，呃也包括了一些在签协议的项目啊。所以整体也为我们从下半年啊，以及到明年整体的呃这个这个这个货值呢，也是提供的比较充呃有一定的这种基础啊。当然，下半年包括接下去整体土拍市场还在。持续的供货啊，那我们也是审慎的投资，以销定投来确保我们整个投资的流动性和盈利盈利能力。 00:11:15 在投资方向上还是聚焦深耕城市，呃，当然我们除了在重点关注一线跟强二线的城市之外呢，我们今年也会把握一些其他的二线，或者是比如说像福建省内的三四线城市，它的结构性的机会，还是要呃积极地把握住啊，这个是上半年的投资啊。 00:11:39 那到库存，我们今年到6月末大概整体的库存啊，总规模啊，从未售的货值角度上大概是2100亿啊。这其中核心城市啊，比如说像上海杭州呃以及我们大本营厦门，还有福建省内的啊，以及像呃可能北京跟成都啊，北京跟成都今年上半年整体呃没太补货，所以它整体库存量啊。有所下行，但是接下去还是下半年有不错的机会啊。 00:12:11 就是在整体核心城市上，我们总的占比跟过去几年相比还是有比较大的提升。同时呢，自重项目的库存去化啊还是有一定的成效，所以整体的库存结构还是在持续的优化跟修复的过程当中。呃，当然这过程当中一定是呃我觉得是呃不断的它需要一定周期啊，慢慢的我们把呃这种库存啊包括货品的幅度在减小，把竣工未售的这个货值啊尽可能更快的一个去 化。同时呢提升我们的投资能力，把更多更好的现在的新项目库存啊补充进来啊。 00:12:53 所以我们整体的库存还是在处在一个，我觉得还是保持一个比较呃稳健跟健康的一个状态啊，这也有利于我们整体啊未来啊发展啊更加的更。更加的扎实， 00:13:07 这个是我们今年上半年从呃销售拿地跟库存的情况，那也简单跟大家做一个分享，呃，那看大家有什么问题可以直接开展交流。诶，好的， 00:13:20 谢谢廖总啊，那您您说的比较啊这个全面，那我们这边就嗯先提几个问题啊，就想问一下，就是公司对于比如说全年的这样一个呃销售的这样一个预期，您觉得是会在怎么样的水平。我们今年全年销售目标呢，还是维持我们在年度会上呃，管理层跟呃跟跟大家所交流的大概是200亿的销售额，跟去年持平啊，跟去年持平。那我们争取我觉得到目前这个节骨眼，我们今年下半年已经实现了销售额的一目标销售额的一半以上啊。 00:14:04 今年下半年还是有不少的项目会供货啊，那目前市场状况也是相对来说比较温和啊，那我们还尽力全呃全面的向这个目标做冲刺，如果能够往前再迈一步的话，我们一定会再往前去做努力。好，谢谢。 00:14:23 诶好的，嗯，还想问一下，公司对于就是说现在这个目前政策上这一块有没有什么一个预期？因为其实啊，整个如果从房地产啊这个基本面来说，就是统计局的数据来说，行业其实投资啊新开工这些数据也会比较弱嘛。嗯，像公司在这边啊内部开会或者讨论的话，你有没有预期接下来啊， 00:14:46 市场会有一些呃政策面上的宽松？呃，其实我们内部并没有说对于政策的这种预期也好，我们没有抱太大的一个幻想哈。呃，因为现在确实是我觉得政策上还是偏向于说，从原来的这种需求刺激转向这种资产端的修复，呃，它主要还是为了稳定住目前的房价，呃，遏制这种资产价格的非理性下跌。呃，所以整体上还是处于一个防风险领域，而并不是说处在一个刺激需求的这个领域的政策转向。呃，那市场呢，现在也是一个弱复苏强分化的一 个呃一个偏筑底的一个迹象哈，当然这有待观察， 00:15:35 但我觉得今年其实上半年已经比较呈现出呃有第一，我觉得两两个关键词，一个是分化，就是一线跟强二线企稳，呃，三四线持续承压。第二个关键词是修复，呃。就是呃，可能在新房市场，在核心城市和高端改善的产品有结构性的结构性的修复啊，那并并且一线城市二季度成交啊，那确实也是比较企稳啊，所以确实有呈现这种分化和结构性修复的这种迹象。 00:16:10 那政策端呢，呃，政策端其实很我觉得很难言说有很