上西里西亚仓库市场 Q1 2026 研究报告总结
市场概况
上西里西亚是波兰第二大工业和物流市场，仅次于华沙。该区域凭借发达的交通基础设施、有利的制造和分销条件以及邻近捷克、德国和斯洛伐克的战略位置，成为波兰和中欧的关键物流枢纽。截至 Q1 2026 年底，该地区现代化仓库库存达 630 万平方米，占波兰工业和物流总供应量的 16.8%。仓库活动主要集中在比德津、霍茹夫、切拉德日、蒂奇、达布罗瓦-戈尔尼察、格利维采、索斯诺维采和比尔斯科-比亚瓦。
新增供应与建设
2026 年第一季度，上西里西亚仓库库存年增长超过 7%，新增供应超过 10 万平方米，同比下降 13%，但较上季度增长五倍以上。主要新增项目包括 EQT Exeter Gliwice 的 36,200 平方米设施、Panattoni Park Sosnowiec V 的 33,800 平方米建筑以及 CTPark Zabrze 的两个仓库（总计 23,100 平方米）。在建仓库约 22 万平方米，同比下降 20%，其中 LemonTree 的 Booster Zabrze 项目规模最大（约 58,000 平方米）。在建项目中约 35% 已通过预租协议确认，反映开发商对市场增长的信心。
承租情况
Q1 2026 年租赁活动达 18 万平方米，同比下降 20%。主要交易包括 EQT Exeter Gliwice 的 28,000 平方米新租、Segro Logistics Park Gliwice 的 21,600 平方米续租以及 Park Ruda Śląska 的 19,900 平方米新租。新租占总吸纳量 58%，续租占 25%，扩张占 17%。
空置率与租金
截至 Q1 2026 年底，空置率升至 8.4%（同比上升 1.6 个百分点），主要受需求疲软和新增供应增加推动。仓库租金保持稳定，标准租赁条款为每年 1-1.5 个月的免租期。
经济数据
上西里西亚省人口 430 万，面积 12,334 平方千米，失业率 4.9%，交通和仓储行业平均月薪 9,200 兆兹罗提（税前），企业行业平均月薪 9,400 兆兹罗提（税前）。高速公路网络包括 130 公里 S1、S52、S86 快速公路和 250 公里 A1、A4 高速公路。
研究机构
Knight Frank 波兰研究团队提供战略咨询、市场预测和咨询服务，覆盖波兰主要城市和地区的商业地产市场（办公室、零售、工业、酒店）及 PRS 行业。长期市场参与使其具备深厚的房地产经济影响分析能力。
