上西里西亚仓库市场 Q4 2025 研究报告总结
市场概况与区位优势
上西里西亚是波兰第二大仓库市场，仅次于华沙。该区域凭借发达的道路基础设施和便捷的与捷克、德国及斯洛伐克的交通连接，成为波兰及中欧关键物流枢纽。截至 Q4 2025 年底，该区域现代化仓库库存达 620,000 平方米，占波兰总库存的 16.9%。仓库活动集中在都市圈城市，包括别津、霍茹夫、切尔扎德、蒂奇、达布罗瓦-戈尔尼察、格利维采、索斯诺维采和比尔斯科-比亚瓦，以及邻近小城镇。
库存与供应动态
- 现有库存：620,000 平方米。
- 新增供应：2025 年新增 290,000 平方米，与 2024 年持平，但显著低于五年平均 465,000 平方米的水平。主要新增项目包括：Panattoni Park Sosnowiec Expo（47,700 平方米）、Booster Zabrze by LemonTree（38,700 平方米）和 Prologis Park Ruda Śląska（37,600 平方米）。
- 在建供应：截至 2025 年底，约 190,000 平方米现代化仓库在建，较上年减少 50%。Q4 2025 仅 GLP Gliwice II Logistics Centre 项目启动建设 19,700 平方米，而 LemonTree Booster Zabrze 三栋仓库综合体（58,700 平方米）仍是最大在建项目。
- 租赁情况：在建项目中仅 35% 获得租赁协议，远低于全国 60% 的平均水平。
租赁市场表现
- 租赁活动：2025 年总租赁量达 1,070,000 平方米，同比增长近 30%。主要协议包括：Prologis Park Chorzów 更新租赁（55,900 平方米）、Hillwood Sosnowiec Zagłębie 1 更新租赁（40,500 平方米）和 Panattoni Park Katowice Airport 新租赁（40,000 平方米）。
- 空置率：截至 Q4 2025 年底，空置率约 8.2%，较 12 个月前上升 2.3 个百分点。尽管需求旺盛，但租户活动主要集中于现有协议的重新谈判和续签。
租金水平
- 仓库租金：Q4 2025 年平均租金稳定在每平方米每月 4.00 至 6.00 欧元。
- 办公租金：平均租金为每平方米每月 10.00 至 12.50 欧元。
- 服务费：每平方米每月 4.00 至 7.00 兹罗提。
- 免租期：通常为 1-1.5 个月。
区域经济数据
- 人口：4,300,000 人。
- 面积：12,334 平方公里。
- 失业率：4.3%。
- 平均工资（交通与仓储行业）：8,800 兹罗提（税前）。
- 平均工资（企业行业）：8,700 兹罗提（税前）。
- 高速公路：130 公里（S1、S52、S86）。
- 国道：250 公里（A1、A4）。
研究结论
上西里西亚仓库市场库存持续增长，但扩张速度自 2024 年起显著放缓。在建项目数量大幅减少，租赁协议签订率偏低，空置率上升。尽管租金保持稳定，但市场活跃度下降，主要受现有租户协议调整影响。区域经济数据表明其仍具备较强的产业吸引力，但需关注供应过剩风险。
