波兰中部是波兰第三大工业和物流市场，截至2026年第一季度末，该地区现代化仓库总面积达510万平方米，占波兰工业和物流总供应量的13.7%。
市场概况与区位优势
该地区凭借中心地理位置和发达交通网络，成为第三方物流（3PL）运营商和零售连锁企业的关键分销中心。其战略重要性还体现在与国际供应链的紧密整合，特别是与中国铁路连接，强化了其作为丝绸之路经济带转运和分销中心的作用。主要物流枢纽包括斯特里科、罗兹和皮奥特鲁夫·特里布纳尔斯ki。
供应情况
- 现有库存：510,000平方米
- 新增供应：2026年第一季度新增约26,999平方米，同比减少近44%。唯一完成的项目是帕纳提尼公园Zgierz II内现有展厅的扩建。
- 在建供应：超过160,000平方米的现代仓库处于建设中，同比减少36%。主要项目包括Mapletree Piotrków（41,600平方米）、Segro Logistics Park Stryków第二栋建筑（37,900平方米）及MLP Łódź（37,000平方米）。
- 开发管线：所有在建项目均通过预租协议落实，无投机性空间，反映开发商的谨慎态度。
租赁市场
- 吸纳量：2026年第一季度总租赁活动达约23万平方米，同比增长近50%，但环比下降，延续了2025年第四季度的强劲表现。
- 租赁类型：续租主导吸纳量（56%），新签租赁占32%，扩张性租赁占12%。
- 空置率：持续下降至6.7%，同比降低3.3个百分点，主要受租户吸纳稳定和投机性竣工有限推动。
租金水平
- 仓库租金：每平方米/月3.80-4.50欧元，保持稳定。
- 服务费：PLN/平方米/月4.00-7.00。
- 免租期：每年度租赁期限1-1.5个月。
主要仓库目的地
- 罗兹东站：1.49平方米
- 斯特里科夫：1.13平方米
- 格拉比卡：33万平方米
- 兹格里兹：29万平方米
- 罗兹西：24万平方米
经济数据
- 人口：230万
- 失业率：6.7%
- 月均工资（企业部门）：8,600兹罗提（税前）
- 高速公路网络发达，支撑物流效率。
研究结论
波兰中部工业和物流市场呈现供需稳定态势，空置率持续下降，租金保持稳定。开发商在新增供应方面采取谨慎策略，主要依赖预租协议推动开发。该地区凭借优越的区位和交通优势，仍是物流和零售企业的重要选址区域。
