波兰仓储市场 Q3 2025 研究报告总结
市场需求与租赁情况
- 2025 年前三个季度，波兰物流空间租赁量达 450 万平方米，同比增长 20%。
- Q3 单季度租赁量 160 万平方米，同比增长 42%，显示市场持续强劲。
- 租赁活动高度集中于续约谈判，占 Q1-Q3 总量的 47%，新租占 44%。
- 华沙、中波兰和弗罗茨瓦夫地区租赁量占比超 60%，其中华沙和中波兰由物流运营商和零售连锁驱动。
供应与建设情况
- 波兰现代化仓储库存超过 3640 万平方米，Q1-Q3 新增供应 155 万平方米，同比下降 26%。
- 建设量仍低于 2021-2023 年峰值，但 Q2 2025 开始回升，Q3 达 150 万平方米（环比增长 6%，同比下降 20%）。
- 新增供应主要集中华沙（约 527,000 平方米）、三城地区（221,000 平方米）和上西里西亚（190,000 平方米）。
- Q3 末在建项目中有近 55% 预售，但成熟市场（如华沙和上西里西亚）预售率仅约 30%。
空置率与租金水平
- Q3 末空置率 8.21%，因续约为主而非扩张导致下降幅度有限。
- 头部租金稳定：大箱物流设施租金 3.80-5.00 欧元/平方米/月，城市物流 5.00-7.50 欧元/平方米/月。
- 华沙和克拉科夫租金最高，标准租赁条款为 1-1.5 个月免租期。
投资市场
- Q1-Q3 仓储投资额 8.73 亿欧元，同比增长 18%，占整体房地产投资 34%。
- 大型全球投资者主导交易，偏好稳定低风险资产，凸显波兰物流市场吸引力。
- 优质仓储收益率 Q3 维持在 6.25%。
区域发展与趋势
- 波兰仓储市场集中于八大区域，但基础设施发展和劳动力竞争正推动开发商向新兴地点拓展。
- 新兴区域包括西波兰（靠近德国边境）、热舒夫、凯尔采、卢布林和库亚夫地区。
- 预计工业生产反弹和消费市场韧性将支撑未来仓储需求持续增长。
