2025年第三季度Wielkopolska仓库市场

Wielkopolska 工业地产市场 Q3 2025 总结

市场概况

• 地理位置与优势：Wielkopolska 是波兰第五大且最具吸引力的仓储区域，靠近德国边境，拥有发达的交通基础设施（包括 A2 高速公路、S5 快速公路和密集的国家公路网络），以及充足的熟练劳动力。该区域对汽车制造商和物流运营商具有较强吸引力，因其便捷的波兰主要运输走廊接入和靠近德国市场。

供应情况

• 现有库存：截至 Q3 2025 年底，现代仓储库存约 360 万平方米，占全国总供应量的 10%。主要仓储地点包括 Swarzędz、Tarnowo Podgórne、Gądki 和 Komorniki。
• 新供应：2025 年第一季度至第三季度，新交付的现代仓储空间为 12 万平方米，同比下降 40%。Q3 2025 年完成的项目包括 Luvena Nieruchomości（16,000 平方米）、Panattoni Park Poznań XIV（2 个仓库，共 14,300 平方米）和 MLP Business Park Poznań（3 座建筑，共 15,700 平方米）。
• 在建供应：Q3 2025 年底在建仓储空间仅 36,000 平方米，其中 MLP Poznań West 占 33,800 平方米。7 月至 9 月期间未启动新的仓储项目。
• 租赁情况：2025 年 1 月至 9 月，大波兰地区总租赁面积超过 32 万平方米，同比下降 14%。90% 以上的在建空间已通过预租协议确认，显示开发商采取谨慎和高度选择性的策略。

租赁市场

• 主要交易：Q3 最大的租赁交易以续约为主，包括 Segro Logistics Park Poznań、Gądki（9,000 和 8,000 平方米）和 Prologis Park Poznań II（7,000 平方米）。续约占总吸纳量的 55%，新租占 38%，扩张占 7%。
• 空置率：Q3 末空置率升至 9.7%，环比上升 1 个百分点，同比上升 2.6 个百分点。但鉴于在建供应有限和高预租率，预计空置率上升趋势将在未来季度放缓。

租金水平

• 仓储租金：Q3 仓储租金保持稳定，与上一季度一致，范围在 3.8-4.5 欧元/平方米/月。
• 办公租金：（备注：原文未提供办公租金数据，此处为结构完整性补充）。
• 服务费：服务费为 4.00-7.00 波兰尼/平方米/月。
• 免租期：标准免租期为 1-1.5 个月。

经济数据

• 人口与面积：波兰省人口 350 万，面积 2.9827 万平方米，失业率 3.5%。
• 平均工资：交通和仓储行业平均月薪 8,200 欧元（税前），企业行业平均月薪 7,900 欧元（税前）。
• 高速公路：高速道路总长 275 公里，包括 S5、S8、S10、S11。

研究机构信息

• Knight Frank 波兰：提供战略咨询、市场预测和顾问服务，覆盖波兰主要城市和地区的商业地产市场（办公室、零售、工业、酒店）及 PRS 行业。长期市场参与使其具备深厚的市场研究能力。