波兰仓库市场 Q1 2026 研究报告总结
市场基本面
- 波兰仓库市场基本面保持强劲，吸纳量持续处于高位，有限的新增供应推动空置率稳步下降。
- Q12026 吸纳量达 160 万平方米，同比增长 47%，若此速度持续，全年吸纳量将显著增长。
供应情况
- 截至 2026 年 3 月末，波兰现代化仓库库存超过 374 万平方米，其中 Q12026 新增 65 万平方米。
- 新增供应量环比增长近五倍，但同比仅下降 3.9%，增速放缓。
- Q12026 新增仓库主要分布在三城地区（14 万平方米）、华沙地区（超过 13 万平方米）和上西里西亚（10 万平方米）。
- 开发活动有限，在建面积 145 万平方米，为近十年最低水平，其中 63% 已获得预租协议支持。
- 投机性建设项目主要集中在大市场和成熟市场，如上西里西亚。
吸纳情况
- 仓库吸纳量保持强劲，Q12026 第一季度租赁量超 160 万平方米，几乎是去年同期两倍。
- 环比下降 28%，但绝对量仍显著高于去年同期。
- 13% 的租赁为扩建项目，50% 的租赁集中在主要仓库枢纽（华沙、弗罗茨瓦夫及中波兰地区）。
- 物流运营商贡献约一半租赁量，制造业租户租赁活动也有所增加。
空置率
- 空置率持续下降，Q12026 年末降至 7.2%（环比下降 0.1 个百分点，同比下降 1.2 个百分点）。
- 什切青地区空置率最低，但具体数据未提供。
租金水平
- 仓库租金保持稳定，大型物流设施租金范围在 3.8-5 欧元/平方米/月，城市仓库租金在 5-7.5 欧元/平方米/月。
- 最高租金出现在华沙地区。
投资市场
- 仓库投资量连续第三年增长，Q12026 达 4.465 亿欧元，是去年同期两倍。
- 仓库行业占总投资量的 44%，其中最大交易为出售和回租。
- 出售和回租交易最受投资者青睐，结合高比例定制建设（BTS）交易，显示投资者持续看好市场。
研究机构
- Knight Frank 波兰研究团队提供战略咨询、预测和顾问服务，覆盖波兰主要城市和地区的商业地产市场。
- 研究报告每季度发布，涵盖办公、零售、工业、酒店等所有商业市场。
