回顾：楼市调整分化延续，核心城市曙光渐现
- 楼市分化调整：2026年上半年，全国楼市整体延续调整分化趋势，核心城市表现优于全国，二手房市场表现好于新房。一线城市二手住宅价格自2026年3-5月起环比转正，二手房成交结构逐步呈现刚需向改善需求传导。
- 地市集中，品质提升：核心城市多个高品质项目去化表现良好，购房者对品质重视度提升，优质地块出现点状高热状态。
- 库存消耗，供需优化：新房库存持续消耗，2026年5月末全国商品住宅去化周期降至6.4个月。二手房挂牌量自2025Q4以来震荡下行，供需格局逐步改善。
展望：积极因素持续发酵，量变或引发质变
- 积极因素：多地提高公积金贷款额度，降低居民贷款成本；租售比接近公积金贷款利率，叙事逻辑逐步顺畅；公积金对月供覆盖度提升，居民置业压力减轻；短期高租售比叠加中期房价看涨期权带动部分需求入市；与2025年中国香港楼市复苏节奏类似，提振内地投资者信心；中期成交规模调整相对充分，幅度接近海外；居民杠杆率持续下滑，房价拐点或渐行渐近；住房资产大幅跑输其他主流资产，比价效应持续凸显。
机遇一：内房曙光渐行渐近，以耐心换取收益
- 历史经验：美国次贷危机后，头部房企股价领先核心城市房价见底；中国香港房价2025年3月见底，港房股价在2025Q2-Q3震荡上行；“2024.9.24”后地产行情中领涨房企绿城中国股价翻倍；短期市场风格变化导致部分房企股价跌回本轮行情启动前。
- 估值优势：当前地产板块仍处较低位置，多家房企PB在0.5倍以下，投资者对楼市企稳仍存分歧，一旦市场对楼市拐点形成共识，仍具备较大向上弹性。
机遇二：中国香港楼市量价齐升，港房投资机遇尚存
- 市场表现：2026年上半年中国香港楼市延续量价齐升，1-5月一、二手住宅成交同比增长46.9%和43%，私人住宅房价上涨7.4%。
- 供需结构优化：中国香港人口恢复净流入叠加高端人才引入，人民币相对港币升值亦有望加速内地人群赴港置业；住宅房租震荡上行，租金回报率接近债券收益率；供给持续收缩，市场库存持续消耗。
- 股价表现：港房股价与房价强相关，房价上行有望持续打开股价上行空间；港房财报逐步修复，经营端改善逐步显现，部分房企增加股息分派，股息率具备吸引力。
上半年板块表现及投资建议
- 板块表现：年初以来申万地产板块累计下跌12.7%，跑输沪深300 22个百分点，但4月初至5月中受核心城市基本面驱动，板块有阶段性反弹行情。
- 投资建议：看好中期维度地产板块表现，维持行业“强于大市”评级，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强、核心一二线货值占比高的房企；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资地产；3）净现金流及分红稳定的企业。
风险提示
- 楼市成交持续偏弱风险。
- 个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险。
- 政策改善及落地执行不及预期风险。
