房地产行业24年中期策略：去库重启，预期转向 守得云开，终见月明

房地产市场趋势分析

2024下半年展望：

2024年下半年，房地产市场基本面的降幅有望收窄，具体指标如下：

• 新开工面积：预计为8.0亿平方米，同比下降16%；
• 销售面积：预估为9.8亿平方米，同比下降12.5%；
• 销售金额：预计达到10.4万亿元人民币，同比下降10.7%；
• 竣工面积：预计为9.4亿平方米，同比下降6.1%；
• 开发投资额：预计为10.1万亿元人民币，同比下降8.5%。

去库存模式对比：

• 政府回购收储被证实为去库存效果较好的模式之一，其关键在于租金回报。
• 计算显示，5000亿元的资金能够回购约2778至10000万平方米的商品住宅，这相当于4月份库存的7%至26%，以及2023年销售量的1%至11%。

投资建议：

• 市场情绪转变：430政治局会议提出房地产去库存后，市场预期转向，标志着股价和估值的底部形成。
• 推荐公司：建发国际集团、保利发展、滨江集团、华润万象生活、贝壳-W，这些公司在当前市场环境下具有较好投资潜力。

市场回顾与展望：

• 销售、投资、融资持续处于低位，市场整体仍处于筑底阶段。
• 民营及混合所有制房企现金流压力增大，退出土地市场，央国企与城投成为拿地主力。
• 2024年1-4月数据显示，央国企与城投在权益拿地金额与总拿地建面占比分别为81.3%与86.7%。

土地市场格局变化：

• 土地市场呈现明显的分化，央国企与城投成为主导力量，而民营及混合所有制房企的参与度显著降低。

投资排名：

• 根据公开数据，前十大房企在2024年1-4月的拿地情况显示，建发房产位列第一，随后依次为滨江集团、华润置地、绿城中国、中建三局、中国铁建、国贸地产、招商蛇口、石家庄城发投集团、中国雄安集团、北京住总集团、保利发展、中旅投资、北京城建集团、中建五局。

结论：

2024年房地产市场预计将继续面临挑战，但随着政策的调整和市场逐步回暖，投资机会逐渐显现。市场结构的变化表明央国企与城投将主导未来的土地市场，而民营及混合所有制房企则可能面临更大的竞争压力。投资建议关注具有稳定现金流和较强市场适应能力的企业。