房地产行业2026年中期投资策略关注数据边际转好带来的估值修复空间

优于大市 关注数据边际转好带来的估值修复空间 核心观点 行业研究·行业投资策略 房地产 上半年回顾：基本面边际转好，房价二阶导转正。2026年上半年，房地产行业延续筑底修复进程，市场运行特征较过去几年出现积极变化。成交端，“小阳春”成色较足，二手房成交维持高位，传统淡季表现超预期；价格端，二手房价格跌幅持续收窄，部分核心城市已率先企稳，房价“二阶导转正”特征逐步显现；结构端，改善型需求回升带动置换链条修复，高能级城市优质资产表现更优；租赁端，在经历长周期调整后，部分核心城市租金指数出现企稳回升迹象，为市场预期改善提供边际支撑。 优于大市·维持 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段。虽然投资、新开工等指标仍承压，但需求侧改善、价格端企稳及租金边际修复共同表明，行业最悲观阶段或已过去。下半年需重点关注成交持续性、房价企稳范围扩散以及租金回升能否形成正向循环。 下半年展望：核心数据将筑底回升。当前总库存持续下降，但仍有约7亿平的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%）。 投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间。在未来高频数据不出二次探底的假设下，我们预计地产股后续演绎的三个阶段：1）第一阶段“没那么差”：当前地产股折价幅度已对未来房价跌幅充分甚至过度悲观定价，且数据的连续改善并未体现于股价，若数据能够持续向好，少量的空转多就能带来较大提振；2）第二阶段“底部确认”：房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低；3）第三阶段“房价向上”：定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。我们建议建议继续增配地产板块，维持“优于大市”评级，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的，个股端推荐中国金茂、越秀地产、绿城中国、华润置地、中国海外宏洋集团、招商蛇口、贝壳W等。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局2026年1-4月房地产数据点评-销售量价持续改善，建议继续增配地产股》——2026-05-20《近期地产数据观察-淡季不淡延续，建议继续增配地产股》——2026-05-13《统计局2026年1-3月房地产数据点评-销售量价边际改善，地产股配置价值提升》——2026-04-17《房地产行业专题-租金收益率的陷阱》——2026-03-18《统计局2026年1-2月房地产数据点评-开年地产销售投资同比下跌，但跌幅相对去年Q4边际收窄》——2026-03-18 风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。 内容目录 成交量：降幅改善，小阳春后淡季不淡....................................................6成交价：二阶导转正，量价关系更为均衡.................................................11租金：部分城市租金企稳回升，持续性仍需观察...........................................15其他重点指标：开发投资仍然承压.......................................................20 下半年展望：核心数据将筑底回升...............................................24 库存：总库存持续下降，土地库存占比超六成.............................................24销售：跌幅小幅收窄...................................................................25新开工：看好新开工表现...............................................................26竣工：不存在改善的基础...............................................................27投资：跌幅小幅收窄...................................................................28 投资建议：关注数据边际转好带来的估值修复空间.................................29 风险提示.....................................................................31 图表目录 图1：商品房销售额累计同比增速............................................................7图2：商品房销售额单月同比增速............................................................7图3：商品房销售面积累计同比增速..........................................................7图4：商品房销售面积单月同比增速..........................................................7图5：历年30城新建商品房单日成交7天移动平均（万㎡）.....................................8图6：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2026............................................8图7：分能级新建商品房成交面积累计同比，2026..............................................8图8：历年18城二手住宅单日成交套数7天移动平均（单位：套）...............................9图9：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2026..............................................9图10：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2026...........................................9图11：核心6城二手房实时成交7天移动平均................................................10图12：北京二手房实时成交7天移动平均....................................................10图13：上海二手房实时成交7天移动平均....................................................10图14：深圳二手房实时成交7天移动平均....................................................11图15：广州二手房实时成交7天移动平均....................................................11图16：商品房销售均价累计同比............................................................11图17：商品房销售均价单月同比............................................................11图18：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比..............................................12图19：70个大中城市二手住宅销售价格同比..................................................12图20：分城市能级新建商品住宅销售价格同比................................................12图21：分城市能级二手住宅销售价格同比....................................................12图22：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比..............................................12图23：70个大中城市二手住宅销售价格环比..................................................12图24：分城市能级新建商品住宅销售价格环比................................................13图25：分城市能级二手住宅销售价格环比....................................................13图26：全国44城二手房均价月环比表现.....................................................13图27：一线城市二手房价格月环比..........................................................13图28：北上深核心区二手房价格月环比......................................................14图29：全国44城二手房活跃度表现.........................................................15图30：四大一线二手房信心指数............................................................15图31：四大二线二手房信心指数............................................................15图32：全国租金指数和租金收益率变化......................................................16图33：北京租金指数和租金收益率变化......................................................16图34：广州租金指数和租金收益率变化......................................................16图35：上海租金指数和租金收益率变化......................................................16图36：深圳租金指数和租金收益率变化......................................................16图37：武汉租金指数和租金收益率变化......................................................16 图38：苏州租金指数