房地产行业事件点评：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复

敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES行业研究 东兴证券股份有限公司证券研究报告 货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复 ——房地产行业 事件点评 2018年07月24日 看好/维持 房地产 事件点评 郑闵钢 分析师 执业证书编号：S1480510120012 zhengmgdxs@hotmail.com 010-66554031 任 鹤 研究助理 执业证书编号：S1480118020022 Renhe07@163.com 010-66554089 事件： 1. 7月23日上午，央行开展5020亿元1年期MLF操作，操作利率维持在3.3%不变，当日未开展逆回购操作，公开市场净投放3320亿元，创有记录最大规模。 2. 国务院常务会议提出支持扩内需，要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极。 3. 上周五资管新规细则落地，主要对新规中部分内容进行了明确，包括明确公募资管产品可投非标资产、允许发行老产品对接新资产、过渡期内不设硬性指标等。 观点： 1．宽货币+宽信用+积极财政 去杠杆向稳杠杆转变 从近期一系列政策来看，货币政策边际宽松基本确定，财政政策亦有望更加积极。在当前国际不确定性继续增加，消费增长相对乏力，经济增长承压的大背景下，去杠杆转向稳杠杆，防范化解重大风险的同时，兼顾社会正常融资需求和金融系统合理流动性需求，对于稳定国内经济形势具有重要的现实意义。 从上半年数据来看，受持续的金融去杠杆政策影响，6月M2同比增速为8%，相比5月增速下降0.3个百分点，M2增速延续低位下降走势。社融方面，上半年社会融资规模增量累计为9.1万亿元，比上年同期少2.03万亿元，银行表外业务（委托贷款、信托贷款、未贴现银承）大幅下降是主因。 我们认为，随着去杠杆向稳杠杆转变，宽货币+宽信用+积极财政有力提振M2和社融规模，在外在不确定性消失之前，目前的主基调不会发生转向。 P2 东兴证券事件点评 房地产行业：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图1：M2同比增速 单位：% 图2：社会融资规模（当月值） 单位：亿元 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 2．供需两端担忧减轻 板块有望迎来估值修复 目前压制地产板块估值的因素包括供需两端。需求端，市场一致预期调控政策将维持高压，政策放松难期，叠加棚改政策变动、银行信贷紧张等因素，对商品房销售的可持续性存疑；供给端，上半年房地产开发到位资金虽然仍保持4.6%的同比增长，但国内贷款和按揭贷款两项均同比较大下滑，房企融资成本普遍上升，对房企资金链的担忧也压制了板块的估值。 随着去杠杆逐渐转向稳杠杆，我们预计市场对供给端和需求端的担忧都将大大减轻，板块有望迎来中期的估值修复。需求端，虽然调控政策的大幅放松短期内仍然不可期待，但从历史上看，货币政策转向宽松后房地产市场一般会有较好的表现，在调控维持平稳的基础上，量增价稳将是政府、开发商和购房者均可以接受的结果。供给端，房企融资可得性将得到提升，融资成本有望下降，国内贷款和按揭贷款有望企稳回升，市场房企资金层面的担忧将有所缓解。 3.调控对冲下 估值修复会相对缓慢 值得注意的是，我们认为本次货币宽松并不会让房地产市场迎来全面的“牛市”，原因有二。一是房价经过2016年和2017年的较大幅度上涨，叠加库存相对低位，调控政策将更多表现为对货币政策的“对冲”而非“助力”；二是本次贸易冲突中，政府已充分认识到我国产业结构的短板，不太可能重新回到刺激地产和基建的老路。依靠宽松货币和积极财政来共克时艰，积蓄力量实现经济发展转型，而非重回老路，是我们的预期，更是我们的心愿。 总体来看，我们认为估值缓慢修复+业绩如期释放，将是中短期板块的主要机会所在。 051015202530352000/012001/032002/052003/072004/092005/112007/012008/032009/052010/072011/092012/112014/012015/032016/052017/07-20000020000400002006/012006/112007/092008/072009/052010/032011/012011/112012/092013/072014/052015/032016/012016/112017/09社会融资规模 新增委托贷款 新增信托贷款 新增未贴现银行承兑汇票 P3 东兴证券事件点评 房地产行业：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES图3：商品房销售额同比增速 单位：% 图4：商品房销售面积同比增速 单位：% 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 图5:房地产到位资金来源同比增速 单位：% 资料来源：wind，国家统计局，东兴证券研究所 投资建议：布局一二线城市的龙头房企+受益区域基本面的高弹性黑马 以估值缓慢修复+业绩如期释放为出发点，我们推荐两类房企，一是充分布局一二线城市的全国型龙头房企，有望更多受益于货币政策边际宽松对房地产市场的提振，推荐万科A、保利地产；二是受益区域供给紧张和-100-50050100150200-100-500501001502002003/022004/062005/102007/022008/062009/102011/022012/062013/102015/022016/062017/10累计同比 单月同比 -100-50050100150-40-200204060802003/022004/052005/082006/112008/022009/052010/082011/112013/022014/052015/082016/112018/02累计同比 单月同比 -500501001502002003/022003/082004/022004/082005/022005/082006/022006/082007/022007/082008/022008/082009/022009/082010/022010/082011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/02到位资金 国内贷款 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款 P4 东兴证券事件点评 房地产行业：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES需求旺盛的区域高弹性房企，推荐滨江集团、蓝光发展。 风险提示：政策落地不达预期，国际不确定性增加 东兴证券事件点评 房地产行业：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复 P5 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员，房地产、传媒、计算机、家电、农业等小组组长。央视财金嘉宾。2007年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至今。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年最强十大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继2012年度“中国证券行业伯乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。2014万得资讯年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。2016年度今日投资天眼房地产行业最佳选股分析师第三名。 研究助理简介 任鹤 清华大学土木工程专业本硕，法学双学士，3年房地产行业工作经历，一级注册建造师，中级房地产经济师。2018年加入东兴证券研究所，关注房地产行业。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承担投资风险。 东兴证券事件点评 房地产行业：货币边际宽松 供需担忧减轻有望带来估值修复 P6 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构。本研究报告中所引用信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用，未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率15％以上； 推荐：相对强于市场基准指数收益率5％～15％之间； 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。 行业投资评级（以沪深300指数为基准指数）： 以报告日后的6个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好：相对强于市场基准指数收益率5％以上； 中性：相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡：相对弱于市场基准指数收益率5％以上。