行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年07月12日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:高基数下销售增速普降，宏观政策空间值得期待——房 地 产 销 售 周 报0707》 2019-07-07 2 《房地产-行业研究周报:土地市场供应减少，分化持续，关注融资优势房企——房地产土地周报20190707》 2019-07-07 3 《房地产-行业点评:半年销售普降，结构分化收窄，龙头、二线继续领跑 ——百强房企2019年6月销售点评》 2019-07-01 行业走势图 继续强烈看好地产：中报业绩或超预期、行业数据走弱有望减轻政策调控担忧、或受益于货币政策宽松 1. 基本面下行：行业数据大概率走弱、但优质房企销售数据亮眼 从5月统计局数据来看，行业增速总体下滑，高基数效应下预计6、7月增速将会持续下滑。我们认为主要有两方面的原因：1）在5月份多番政策压制下，销售端受到抑制，连带拖累开工、投资增速下滑；2）随去年6-8月基数逐渐走高，对应数据增速逐渐下滑。去年7月的统计局地产行业数据中销售、投资、开工数据的单月同比增速分别为9.9%、13.2%、29.4%，均为18年至今的区间最高，而8月开工、投资增速分别为26.6%、9.25%，仍然为年内高位，因此我们预计19年6-8月基数效应下，销售、投资、开工数据或将明显下滑。另一方面，全国销售增速预计逐渐走弱，但一二线和强三线房企表现亮眼，强房企销售数据在金三银四之后，5、6月逐渐边际走弱，预计7、8月或将继续走弱，但一二线布局为主的房企销售额累计增速大部分在10%-40%之间，二线>龙头＞三四线。 2. 政策面利好：行业下行对冲产业政策担忧，降息降准预期升温 最近行业信托融资收紧，这有利于优质房企，他们融资优势会更突出。我们认为随行业逐渐走弱，助力解除产业政策担忧。根据前瞻数据，我们预计销售数据率先走弱，带动开工、投资数据下行，其中7月为最高，8月为次高数据，后续随基数下行增速或将逐渐抬升。7、8月统计局数据对应的公布日期分布在8月、9月中旬，或将见底，9、10月统计局数据在10、11月中公布或确认前期行业底部，因此我们认为在10月中旬之前，地产政策再度收紧不易，随行业数据走差政策或存在一定空间。从宏观政策角度来看，外围国家新西兰、澳联储已宣布降息，7月10日美联储重申为维持美国经济增长将采取“合适的”措施，降息预期进一步升温，国内宏观流动性宽松预期继续加强，更重要的是对房企融资、销售带来的基本面改善，地产股有望明显受益。 3. 业绩或超预期：2017年销售进入交房期、地产企业业绩大概率超预期 从过去2015-2018年的营收、归母净利润增速来看，主流地产公司一直保持着高速增长的态势，行业的营收、归母净利润的复合增长率分别为26%、28%。营收增速在过去四年保持20%以上的增速，归母净利润增速2017年、2018年分别达到55%、19%。上半年房企加速竣工结算，业绩有望超预期。2019年上半年，根据已经公布业绩预告的房企中报业绩预告来看。金科、蓝光、绿地预计增速分别为200、101%、46%左右，均超市场预期。我们认为随房企竣工结算节奏加快，半年报及年报业绩有望超预期。 4. 估值处于低位：业绩预期好、整体估值处于历史估值的下1/4分位 在房企业绩高增速之下，估值则明显偏低。2019年初招蛇一致性预期PE近9倍，万科、中南建设、滨江集团接近8倍，一二线布局为主的保利为6.87倍、阳光城为6.52倍、金地为5.79倍、华发为5.72倍。2020年除万科、保利、招蛇估值在5倍以上，阳光城、中南、融创、华发估值均不足5倍。以12月动态PE来看，目前地产股估值均处于历史估值区间的下1/4分位，在产业政策收紧预期缩减、宏观流动性宽松预期加强下，优质公司的估值仍有较大提升空间。 投资建议：我们认为地产7、8月基本面走弱有助于解除政策打压担忧，且美联储降息预期升温，国内宏观降准降息预期也随之升温，行业融资收紧反而有利于优质企业，且2017/18年的高销售将在2019/20进入交房高峰，地产企业的业绩增速或将超预期，目前金科、蓝光、绿地等均公布超预期中报预告，在预期增速提升下行业估值依旧较低，整体处于历史的下1/4分位，我们建议关注：1）坚定推荐优质龙头：万科、融创、保利、金地、招蛇；2）二线优质成长：中南建设、阳光城等；3）长期看好物业及中介，关注：中航善达、国创高新、光大嘉宝等；4）旧改及长三角一体化：城投控股 风险提示：业绩增速不及预期，政策变动不及预期 -16%-9%-2%5%12%19%26%33%201 8-07201 8-11201 9-03房地产 沪深300 21548922/36139/20190714 08:40 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 总体行业或将继续走差，但是龙头和优质的二线房企销售数据亮眼 从5月统计局数据来看，行业增速总体下滑，高基数效应下预计6、7月增速将会持续下滑。1-5月销售面积同比增速-1.6%，环比1-4月的-0.3%下降了1. 3个PCT，单月同比增速-5.5%，环比较4月减少6.8个百分点，重回零下。投资和开工数据也都边际走弱，1-5月房屋新开工面积79784万平方米，同比增长10.5%，增速环比1-4月下降2.6个百分点。从单月数据来源，5月的增速4.0%，环比4月下降12. 1个百分点；受开工影响，投资增速也呈现出边际下滑的趋势，1-5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1-4月回落0.65个百分点。单月投资增速9.5%，增速较4月下降2. 5个百分点。从以上数据可以看出，地产行业数据在逐渐走弱，我们认为主要有两方面的原因：1）在多番政策压制下，销售端受到抑制，连带拖累开工、投资增速下滑；2）随去年6-8月基数逐渐走高，对应数据增速逐渐下滑。去年7月的统计局地产行业数据中销售、投资、开工数据的单月同比增速分别为9.9%、13.2%、29.4%，均为18年至今的区间最高，而8月开工、投资增速分别为26.6%、9.25%，仍然为年内高点，因此我们预计19年6-8月基数效应下，销售、投资、开工数据或将明显下滑。 图1：2019年销售额增速 图2：2019年销售面积增速 资料来源：统计局，天风证券研究所 资料来源：统计局，天风证券研究所 图3： 2019年新开工增速 图4：2019年投资额增速 资料来源：统计局，天风证券研究所 资料来源：统计局，天风证券研究所 全国销售增速预计逐渐走弱，但一二线房企表现亮眼。从克尔瑞销售数据来看，百强房企销售数据在金三银四之后，5、6月逐渐边际走弱，预计7、8月或将继续走弱，但一二线布局为主的房企销售额累计增速大部分在10%-40%之间，二线>龙头＞0＞三四线。2018年5-8月百强房企销售额增速在48%-60%的高位区间，其中7月增速58.1%，为下半年最高值，此后逐月下滑至年底的21%。我们认为在高基数影响下，7、8月销售增速或将继续15.3% 6.2% 5.8% 20.6% 17.1% 22.0% 15.2% 6.7% 6.3% 8.8% 12.3% 2.8% 8.3% 13.9% 0.6% 3% 6% 8% 6% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年销售额单月增速 2019年销售额单月增速 2019年销售额累计增速 4.1% 3.2% -4.1% 8.0% 4.5% 9.9% 2.4% -3.6% -3.1% -5.1% 0.9% -3.6% 1.8% 1.3% -5.5% -4% -1% 0% -2% -8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年销售面积单月增速 2019年销售面积单月增速 2019年销售面积累计增速 2.9% 17.8% 2.9% 20.5% 15.0% 29.4% 26.6% 20.3% 14.7% 21.7% 20.5% 6.0% 18.1% 15.5% 4.0% 6% 12% 13% 11% 0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年新开工单月增速 2019年新开工单月增速 2019年新开工累计增速 9.9% 10.8% 10.2% 9.8% 8.4% 13.2% 9.2% 8.9% 7.7% 9.3% 8.2% 11.6% 12.0% 12.0% 9.5% 12% 12% 12% 11% 7.0%8.0%9.0%10.0%11.0%12.0%13.0%14.0%2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2018年投资额单月增速 2019年投资额单月增速 2019年投资额累计增速 21548922/36139/20190714 08:40 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 走弱。19年6月百强房企销售额增速13%，环比5月下降2.7个PCT，1-6月累计销售额增速14%，环比1-5月持平。但从结构上来看，一二线布局为主的龙头、二线房企的累计增速持续亮眼：传统龙头房企万保招金半年销售额累计增速分别为9.63%、17.33%、34.75%、13.97%，而二线高杠杆房企中南、中海、华润、旭辉累计销售额同比24%、40%、36.5%、33.6%（中海、华润、旭辉为克尔瑞口径数据），表现依旧亮眼且环比继续上扬，而三四线布局房企及销售增速仍在零下（碧桂园、恒大分别为-7%、-8%）。 图5：2018百强房企销售额（亿元）及其增速 资料来源：CRIC，天风证券研究所 2. 行业下行对冲产业政策担忧，降息降准预期升温 我们认为随行业逐渐走弱，助力解除产业政策担忧。根据前瞻数据，我们预计销售数据率先走弱，带动开工、投资数据下行，其中7月为最高，8月为次高数据，后续随基数下行，增速或将逐渐抬升。7、8月统计局数据对应的公布日期分布在8月、9月中旬，或将见底，9、10月统计局数据在10、11月中公布或确认前期行业底部，因此我们认为在10月中旬之前，地产政策再度收紧不易，随行业数据走差政策或存在一定空间。 从宏观政策角度来看，外围国家新西兰、澳联储已宣布降息，7月10日美联储重申为维持美国经济增长将采取“合适的”措施，降息预期进一步升温，国内宏观流动性宽松预期继续加强，更重要的是对房企融资、销售带来的基本面改善，地产股有望明显受益。 3. 地产股业绩增速高，交房期临近业绩有超预期可能 从过去2015-201 8年的营收、归母净利润增速来看，主流地产公司一直保持着高速增长的态势，行业的营收、归母净利润的复合增长率分别为26%、28%。营收增速在过去四年保持20%以上的增速，归母净利润增速2017年、2018年分别达到55%、19%。 表1：主流地产公司营收、归母净利润增速 营收增速 业绩增速 2015 2016 2017 2018 2015 2016 2017 2018 000002.SZ 万科A 34% 23% 1% 23% 15% 16% 33% 20% 600048.SH 保利地产 13% 25% -5% 33% 1% 1% 26% 21% 001979.SZ 招商蛇口 8%