房地产行业周报：行业数据走弱，政策压力或减轻

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 房地产行业周报 推荐（维持） 行业数据走弱，政策压力或减轻 投资要点： 上周（19/06/08-19/06/14）主流45城一手房周成交672万平米，环比+9%；其中，一二线环比+9%、三四线环比+10%；6月月成交同比+6%，较5月下降2pct，高基数效应持续，其中一二线同比+15%、三四线同比-12%，分别较5月-3pct和-1pct，一二线成交仍好于三四线。上周14个重点城市二手房合计周成交160万平米，环比+25%；6月截至上周累计成交288万平米，同比-10%，较5月下降10pct，高基数效应持续。库存方面，上周15城推盘环比+54%，成交环比+17%，周成交/推盘比0.84倍，低于上周的1.12倍，低于5月的1.06倍；15城可售面积7,714万平米，环比+0.5%；3个月移动平均去化月数为8.5个月，环比下降0.1个月，行业依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。政策方面，融360报告显示5月全国房贷平均利率持续下降，创18年来新低；银保监会主席：坚决防止结构复杂产品的死灰复燃，必须正视一些地方房地产金融化的问题；人民银行成都分行窗口指导，要求一手房按揭利率首套至少上浮15%，二套至少上浮20%；恩施房协针对断崖式降价问题提出预警，确定良性降价幅度比例区间；汝州南关、吴洼、张鲁庄等棚改项目陆续复工；一城一策框架下，政策弱幅高频反复。此外，统计局发布1-5月房地产数据，投资同比+11.2%（-0.7pct），新开工同比+10.5%（-2.6pct），销售面积同比-1.6%（-1.3pct）。我们认为，短期来看，近期行业数据走弱，调控政策压力减轻，同时主流房企销售保持稳定，并19PE估值仅4-9倍，NAV折价20-60%，板块低估值吸引力大幅提升；中期来看，在目前较为复杂的宏观环境下，政府将倾向于“一城一策+高频微调+有松有紧”的政策组合，19H1类似于12年Beta逻辑，19H2或更类似于17年Alpha逻辑，或再现集中度逻辑；维持房地产开发板块推荐评级，维持推荐：1）一二线龙头：保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股；2）二线高成长蓝筹：新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、金科股份、蓝光发展；3）国企改革概念：首开股份等。此外，维持物业管理板块推荐评级，建议关注：新城悦、碧桂园服务、永生生活服务、中航善达等。 支撑评级要点  房地产行业数据：上周45个重点城市新房合计成交672.2万平米，环比上升9.2%；6月截止上周一手房合计成交1,287.6万平米，较5月同期环比上升9.9%，较去年6月同期同比上升6.2%；其中，一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化：+2.9%、+10.5%、+6.3%、+16.1%，当月月成交同比分别为：+19.8%、+13.7%、-12.8%、-11.6%。15城可售面积为7,714.2万平米，环比上升0.5%；3个月移动平均去化月数为8.5个月，环比下降0.1个月。  主要政策新闻：统计局数据，1-5月投资同比+11.2%，环比-0.7pct，新开工同比+10.5%，环比-2.6pct，销售面积同比-1.6%，环比-1.3pct。银保监会主席：坚决防止结构复杂产品的死灰复燃，必须正视一些地方房地产金融化的问题。人民银行成都分行窗口指导，要求一手房按揭利率首套至少上浮15%，二套至少上浮20%。融360数据，5月全国首套、二套房贷平均利率为5.42%、5.74%，环比-6BP、-8BP，为18年来最低。恩施房协针对断崖式降价问题提出预警，确定良性降价幅度比例区间。汝州南关、吴洼、张鲁庄等棚改项目陆续复工。  公司动态跟踪：招商蛇口5月销售面积86.6万平方米，同比+78.7%，销售金额 170.6亿，同比+67%；阳光城拟以12.85亿元收购上置集团及上海亚罗合计持有的辽宁高校后勤集团房地产开发有限公司100%的股权以及对标的公司的应收债权；北京城建发行超短融，金额15亿，票面利率为3.50%；中南建设境外全资子公司发行3.5亿美债券，票面利率10.9；格力地产拟2-4亿元自有资金回购公司股份，回购价不超过7.00元/股。  一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数上涨2.14%，沪深300指数上涨2.53%，相对收益为-0.39%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第16位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为三湘股份、大港股份、洲际油气、蓝光发展、绵世投资。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧。 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 占比% 股票家数(只) 129 3.56 总市值(亿元) 22,342.03 3.86 流通市值(亿元) 18,994.19 4.46 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.4 11.09 -3.06 相对表现 -1.46 -4.36 -0.43 《房地产行业周报：楼市成交放缓、但主流房企稳增，政策保持高频微调》 2019-06-02 《房地产行业周报：成交平稳、库存下降，政策弱幅高频反复》 2019-06-09 《房地产1-5月月报：投资开始放缓，销售二次探底，政策压力或减轻》 2019-06-15 -29%-15%0%14%18/0618/0818/1018/1219/0219/042018-06-19～2019-06-14沪深300房地产相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2019年06月16日 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、行业数据 ............................................................................................................................................................................. 4 （一）新房成交量：上周45城周成交环比+9%，月成交同比+6%，一二线同比+15%、三四线同比-12% .......... 4 1、成交周环比：上周45城周成交环比上升9%，一二线环比上升9%、三四线环比上升10% ........................ 4 2、成交月同比：6月45城月成交同比上升6%，一二线同比上升15%、三四线同比下降12% ....................... 5 （二）二手房成交量:上周14城周成交环比+25%，6月月成交同比-10%、较上月下降10pct ............................... 7 （三）新房库存：15城上周推盘环比+54%，可售面积环比+1%、去化月数下降0.1个月 .................................. 10 二、行业政策和新闻跟踪 ....................................................................................................................................................... 13 三、重点公司公告 ................................................................................................................................................................... 15 四、板块行情回顾 ................................................................................................................................................................... 19 五、风险提示：房地产调控政策超预期收紧以及行业融资政策超预期收紧 ................................................................... 19 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、13-19年周均成交面积&19年最近8周成交面积 .................................................................................................... 4 图表2、各线城市一手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 5 图表3、45城一手房累计成交同比 ......................................................................................................................................... 6 图表4、重点城市新房成交数据 .............................................................................................................................................. 6 图表5、14城二手房成交面积及环比、同比 ......................................................................................................................... 8 图表6、各线城市二手房成交面积同比 .................................................................................................................................. 8 图表7、各线城市二手房累计成交面积同比 .......................................................................................................................... 9 图表8、重点城市二手房成交数据 .......................................................................................................................................... 9 图表9、重点城市库存去化水平 ...................................