房地产行业5月统计局房地产数据点评：销售如期回落，政策压力有所减轻

HeaderTable_User 847289893 1353271250 2163869204 2170769305 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 HeaderTable_StatementCompany 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 Table_Summary Table_Summary 统计局公布2019年5月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13433万平方米、11858亿元、21232万平方米，同比增速分别为-5.5%、9.5%、4.0%，前值为1.3%、12.0%、15.5%。 核心观点  全国单月销售面积同比再现负增长，主要由于东部及中部地区重回负增长所致。2019年5月全国商品房销售面积同比增速较2019年4月下降6.8个百分点并再次出现负增长，主要是受到东部及中部地区销售面积增速转负拖累，而东北部地区的降幅仍在扩大。但由于5月销售均价同比仍增长6.5%，带动销售金额勉强维持正增长，5月单月销售金额同比增长0.6%，增速较上月下降12.5个百分点。二季度以来市场去化情况出现不同程度下滑，考虑去年6月较高的基数，我们判断6月的销售增速大概率将仍然维持负增长。  受销售端影响，新开工增速大幅回落。5月房地产新开工面积同比增长4.0%，增速较4月下降11.5个百分点，增速明显放缓，反映出开发商对销售去化的担忧从而导致的开工意愿的减弱。5月新开工面积/销售面积的比值为1.58，较4月略有下降。  房地产投资略有下降，其中土地投资略有回升。5月房地产开发投资额同比增长9.5%，增速较4月回落2.5个百分点，增长主要来源于建安投资的增长。5月土地成交金额继续回落，5月份土地成交价款为679亿元，同比下降40.0%，前值-47.7%。目前来看土地市场的热度很难延续，由于溢价率快速走高房企拿地意愿大幅下降，土地投资预计将维持低迷，房地产投资将更多由建安投资决定，因此我们预计下半年房地产投资增长的中枢将缓慢下移至10%下方区域。  我们维持对2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为2%/10%/4%。 投资建议与投资标的  销售数据如期回落，新开工回落幅度略超预期。近期政策层面“因城施策”的大基调并无变化，各地政策呈现“有保有压”的状态，整体加码的空间和可能性已不大。因此我们建议弱化对调控政策的关注，回归本源聚焦销售、土储、融资等方面具有优势的公司。具体来说，我们认为有三类开发公司值得看好：1）稳健经营的低估值蓝筹龙头：推荐万科A(000002，买入)、保利地产(600048，买入)、融创中国(1918，买入)； 2）业绩高速成长的二线龙头公司，推荐新城控股(601155，买入)、中南建设(000961，买入)；3）受益于都市圈规划的公司，推荐华夏幸福(600340，买入)、荣盛发展(002146，买入)。同时，我们建议积极关注物管公司的投资机会，建议关注碧桂园服务(6098，未评级)、绿城服务(2869，未评级)、永升生活服务(1995，未评级)。 风险提示  销售大幅低于预期。政策调控严厉程度超预期。融资环境存在不确定性。 Table_Title 销售如期回落，政策压力有所减轻 ——5月统计局房地产数据点评 房地产行业 Table_BaseInfo 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2019年06月15日 行业表现 资料来源：WIND Table_Author 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 房诚琦 021-63325888*6202 fangchengqi@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860518070003 Table_Contacter 联系人 孙天一 021-63325888-4037 suntianyi1@orientsec.com.cn 马晓东 Table_Report 相关报告 投资开工强势料可维持，上调核心指标预测 2019-05-15 -39%-26%-13%0%13%18/0618/0718/0818/0918/1018/1118/1219/0119/02房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售如期回落，政策压力有所减轻 2 目 录 单月销售面积同比再转负 ............................................................................... 4 5月新开工、投资增速均现回落 ..................................................................... 4 预测2019年销售、投资、新开工增速为2%、10%、4% .............................. 5 一线龙头规模增速回升，第10-20名房企厚积薄发 ........................................ 6 投资建议 ........................................................................................................ 6 风险提示 ........................................................................................................ 7 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售如期回落，政策压力有所减轻 3 图表目录 图1：房地产销售面积5月同比增速为-5.5% .............................................................................. 4 图2：仅西部地区实现销售面积单月同比正增长 ........................................................................... 4 图3：房地产新开工面积同比增速为4.0% ................................................................................... 4 图4：5月份新开工面积/销售面积的比例为1.58 ........................................................................ 4 图5：房地产投资5月同比增速为9.5% ....................................................................................... 5 图6：居民5月新增中长期贷款同比上升19.2% .......................................................................... 5 图7：2019年前4月，TOP10公司销售集中度达到32.5% .......................................................... 6 图8：2019年前4月，50-100名房企销售增速22.7% ................................................................. 6 表 1：预测2019年销售面积、开发投资额、新开工面积同比增速为2%、10%、4% ................. 6 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售如期回落，政策压力有所减轻 单月销售面积同比再转负 5月全国商品房销售面积同比下滑5.5%，1-5月累计销售面积同比降幅扩大。2019年5月，全国实现商品房销售面积13433万方，同比下滑5.5%，前值为增长1.3%，是继2019年2月后再次出现同比负增长。5月销售均价为9404元/平方米，同比增长6.5%，前值为12.5%。由于销售均价同比仍实现正增长，带动销售金额亦维持同比正增长，5月全国销售金额12632亿，同比增长0.6%，前值为13.9%，增长大幅放缓。 2019年1-5月全国商品房累计销售面积、金额、均价分别为55518万方/ 51773亿/9325元/平方米，同比增速分别为-1.6%/6.1%/7.8%，增速前值分别为-0.3%/8.1%/8.3%。二季度以来市场去化情况出现不同程度的下滑，单月销售同比增速也再次转负，考虑到去年6月较高的基数，我们判断6月的销售增速大概率将仍然维持负增长。 图1：房地产销售面积5月同比增速为-5.5% 图2：仅西部地区实现销售面积单月同比正增长 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 5月新开工、投资增速均现回落 5月新开工面积同比增长4.0%，1-4月累计同比增长10.5%，单月增速大幅回落。5月房地产新开工面积为21232万方，同比增长4.0%，前值15.5%，增速较上月减少11.5个百分点，1-5月新开工面积累计同比增速为10.5%，5月新开工面积/销售面积的比值为1.58。总的来看，销售端的影响已传导至新开工端，同比增速的显著下滑对应的是开发商对销售去化的担忧从而导致的新开工意愿的减弱。 图3：房地产新开工面积同比增速为4.0% 图4：5月份新开工面积/销售面积的比例为1.58 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2013-12014-12015-12016-12017-12018-12019-1单月销售面积同比增速-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%东部中部西部东北 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 销售如期回落，政策压力有所减轻 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 5月房地产投资同比增长9.5%，仍维持较高增速。5月房地产开发投资额为11858亿元，同比增长9.5%，前值12.0%，增速下降2.5个百分点，主要原因仍是建安投资仍维持较高速的增长。5月土地成交金额继续回落，5月份土地成交价款为679亿元，同比下降40.0%，前值-47.7%，增速较上月收窄7.7个百分点。5