房地产行业2015年三季报综述：投资依然偏弱，资金压力逐步减轻

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 投资依然偏弱，资金压力逐步减轻 房地产行业2015年三季报综述 2015年11月11日 崔娟 房地产行业分析师 WITH INTEGRITY.WITH COMMUNICATION立信以诚 财达于通 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼6层研究开发中心邮编：100031投资依然偏弱，资金压力逐步减轻 房地产行业2015年三季报综述 2015年11月11日  房地产市场逐步复苏，销售量价齐升。房地产市场自今年二季度以来销售一直呈现复苏趋势。前三季度商品房累计销售面积同比增长7.5%，销售均价同比增速也达到7.2%。销售额在今年4月份由负转正之后保持了6个月两位数的增长，其中6、7、8月份同比增速分别达到32.06%、33.37%和28.53%。  新开工面积9月有所回升，房地产企业投资意愿整体偏弱。从14年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，今年以来的销售回升也没有彻底扭转这一局面。今年前三季度，新开工面积累计值仅是13年同期的79.24%。1-9月份，商品房新开工面积同比下滑12.6%，和1-8月份相比降幅收窄4.2个百分点。9月份当月新开工面积创今年以来新高。房地产投资增速自2014年3月以来持续下滑。今年前三季度，房地产投资同比增速由年初的10.4%下滑至2.6%。  房地产板块盈利能力总体保持稳定，略有下降。地产板块营业收入今年以来明显回升，同比增速在二、三季度分别达到40.64%和41.20%。由于营业成本比重持续增加，房地产开发企业毛利率和销售利润率都有不同程度的下滑。  房地产板块去库存压力显著减轻，融资环境明显改善。板块存货周转率从15年一季度末的0.0298次增加到三季度末的0.1754次，二、三季度同比分别增长24.08%和23.43%，总资产周转率亦有所提升。在现金流方面，板块前三季度经营性现金流持续回升，二、三季度同比增长分别达到58.78%和73.34%。筹资活动现金流大幅增长，房企的融资环境明显改善。  预收账款增速回升，实际负债压力略微减弱。2015年前三季度，房地产板块预收账款10853亿元，同比增长33.4%，增速创下2012年以来新高。预收账款的快速回升为板块未来的业绩释放提供了一定的保障。在偿债能力方面，板块资产负债率今年以来持续提升，2015年三季度末达到了77.59%。在扣除预收款后，真实资产负债率小幅下滑，表明销售的明显回升略微减轻了企业的负债压力。  宏观经济下行压力加大，期待稳增长政策持续发力。2015年三季度GDP增速首次“破7”，经济下行压力仍然存在。我们认为，房企加速推盘和市场去库存化意愿的加强有利于今年四季度销售的稳健增长。从政策层面看，继续关注减轻房企经营负担和资金压力的政策的持续性，关注这些政策能否促使房地产开发投资额止跌回升。  维持行业“看好”评级。由于房地产市场不见底，宏观经济难言见底回升。在这种环境下，中央稳增长、促消费、保投资的政策导向短期不会改变，仍然会持续发力，为房企加速去化、改善自身经营情况保驾护航。维持行业“看好”评级。  风险因素：政策利好及房地产销售回升不及预期。 本期内容提要:证券研究报告 行业研究——专题报告 房地产行业 看好中性看淡 上次评级：看好，2015.10.26 房地产行业相对沪深300表现 -20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%140.00%160.00%房地产(申万)沪深300资料来源：信达证券研发中心 行业规模及信达覆盖 股票家数（只） 152总市值（亿元） 26385 流通市值（亿元） 20861 信达覆盖家（只） 9覆盖流通市值（亿元） 4649 资料来源：信达证券研发中心 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 63081103 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 相关研究 《销售保持高位，土地价格明显回升》2015.10 《行业复苏进行时，房企多元化经营趋势加快》2015.6 《房地产政策利好预期增强》2015.3 《政策预期明确，复苏回暖是大概率》2014.12 《利好进一步释放，助推房地产市场触底回升》2014.11 《房地产行业拐点探析》2014.10 《货币环境逐步改善，触底企稳是大概率事件》2014.6 《销售企稳，新开工回暖》2014.6 《销售和投资持续调整，政策底或已出现》2014.5 《京津冀一体化加速，助推区域经济腾飞》2014.4 《再融资开闸，市场化调控开启新篇章》2014.3 WITH INTEGRITY.WITH COMMUNICATION立信以诚 财达于通 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 目 录 房地产市场缓慢复苏，销售量价齐升 ............................................................................................... 1 主要城市土地供应增速持续下滑，成交均价明显回升 .................................................................... 4 新开工面积9月有所回升，房地产企业投资意愿整体偏弱 ............................................................ 6 盈利能力总体保持稳定，略有下降 ................................................................................................... 7 存货周转加快，短期资金压力显著降低 ........................................................................................... 9 预收账款增速回升 ............................................................................................................................. 11 宏观经济下行压力加大，期待稳增长政策持续发力 ...................................................................... 12 维持行业“看好”评级 ..................................................................................................................... 12 风险因素 ............................................................................................................................................. 12 图 目 录 图1：商品房销售面积当月值及同比增速 ............................................................................... 1 图2：商品房销售面积累计值及同比增速 ............................................................................... 1 图3：商品房销售均价当月值及同比增速 ............................................................................... 2 图4：商品房销售均价累计值及同比增速 ............................................................................... 2 图5：各业态均价同比增速 .................................................................................................... 2 图6：各业态均价环比增速 .................................................................................................... 2 图7：商品房销售额当月值与同比增速 ................................................................................... 3 图8：百城住宅均价 ............................................................................................................... 3 图9：百城住宅价格指数同比及环比增速 ............................................................................... 3 图10：百城住宅价格指数一、二、三线城市同比增速 ........................................................... 4 图11：百城住宅价格指数一、二、三线城市环比增速 ........................................................... 4 图12：40个城市供应土地占地面积及同比增速 ..................................................................... 4 图13：40个城市成交土地占地面积及同比增速 ..................................................................... 4 图14：40个城市土地成交供应面积比 ................................................................................... 5 图15：40个城市土地成交总价及同比增速 ............................................................................ 5 图16：40个城市土地成交均价及同比增速 ............................................................................ 5 图17：商品房累计新开工