房地产行业2月房地产统计数据点评：继续看多地产、基本面数据超预期但下行格局未变、政策宽松势在必行

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2019年03月15日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:房地产税传言扰动市场，一线销售继续回暖——房地产销售周报0310》 2019-03-10 2 《房地产-行业研究周报:全国土地成交继续疲弱、一线城市供需两旺——房地产土地周报20190310》 2019-03-10 3 《房地产-行业点评:房地产税：减税先行（交易税）、加税不易（持有税）》 2019-03-09 行业走势图 继续看多地产、基本面数据超预期但下行格局未变、政策宽松势在必行——2月房地产统计数据点评 事件：统计局发布19年1-2月房地产行业数据：投资同比名义增长11.6%，增速较2018年提升2.1个百分点，比去年同期提高1.7个百分点；销售面积同比下降3.6%，比2018年全年增速的1.3%下跌4.9个PCT，增速同比去年同期1-2月的4.1%下跌7.7个PCT；销售额同比增长2.8%，比2018年全年12.2%下跌了9.4个PCT，比去年同期增速15.3%下滑12.5个PCT；新开工同比增长6.0%，增速比2018年回落11.2个百分点；环比去年12月单月增速的20.5%大幅下滑。 销售增速好于预期、超预期部分或来自三四线比预期要好：1-2月销售面积同比下降3.6%，比2018年全年增速的1.3%下跌4.9个PCT，这比我们高频跟踪数据截止2月周后一周-12.89%（房地产周报0303）要好，由于我们跟踪的是一二线以及相对较好的三线，原本我们预期全国数据要比这个数据更差，但实际上要好很多，我们认为有可能：1）三四线比预期的要好，我们预计这是主要原因；2）房企加大了促销；3）房企担心后市而加大推盘；4）去年末留存有大量已认购未签约销售。 投资增速超预期或来自土地购置费及新开工高增带来的施工面积超预期、竣工后续将持续回升：1-2月份，投资同比名义增长11.6%，增速较2018年提升2.1个百分点，我们认为主要是：1）18年下半年土地购置费高增的影响：2018年上半年土地购置面积累计增速仅7.2%，但下半年开始则全部为2位数增长，最高15.7%的累计同比增速，而下半年的土地购置费根据分期支付往往会进入到今年初的地产投资额；2）新开工高增带来的施工面积创近四年历史新高超预期、其中复工面积或超预期：开工面积增长6%已经算较高的增速，略超我们预期，我们一直强调由于库存面积的持续下降（待售面积全年-11%），在年初加大推盘是企业的一致预期，因此开工依旧会不错，但由于基数较高整体19年下半年将持续回落；由于开工高增，以及复工可能超预期，1-2月全国施工面积同比增长6.8%，为2015年3月以来的历史新高，推动投资超预期。1-2月房屋竣工面积同比下降11.9%，降幅比2018年的7.8%扩大4.1个百分点。我们认为随前期开工和施工的超预期，年内竣工面积回升是大概率事件。 土地购置大幅下行完全符合预期，低库存仍不拿地、彰显企业信心不足，后续开工、投资都将下行、地方政府“因城施策”宽松是大概率：1-2月份，土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%，单月数据来看，环比12月单月同比增速的13.92%下滑也比较明显。这完全符合我们高频数据跟踪带来的预期，我们认为这彰显了开发企业对后市并不具备信心，这可以和销售数据超预期的原因呼应，由于对后市信心不足开发企业很可能在1-2月进行了大力推盘和促销；而随着土地购置的大幅下行，开工、投资都将持续下行，且未来地方政府基于财政压力而宽松地产政策是大概率。 到位资金增速因销售下滑而略有回落、但国内贷款和按揭贷款改善明显、显示融资环境改善：1-2月份，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点，连续4期增速回落，但环比有所改善，18年12月单月房地产开发资金来源中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比增长-15.2%、6.9%、-0.2%、-0.4%，19年1-2月环比改善14.7PCT、-8.4PCT、5.8PCT、6.9PCT，国内贷款和按揭贷款改善最为明显，我们认为这符合我们降准之后地产融资环境将改善的预期，2019年房企到位资金压力主要来销售下滑，但融资将明显宽松。 投资建议：我们认为年初房地数据显示销售、拿地、到位资金等指标明显下行确立了基本面下行的趋势，开工和投资是后置指标，未来将持续回落；我们维持全年销售面积-7.3%、销售金额-6%、新开工-5%的判断，因土地购置费及复工面积差额上调投资额增速预测为5%；我们认为在：1）土地财政下滑带来政策宽松预期强化且房地产税利空短期消化；2）降准带来的融资环境宽松将使得对房地产供需双方受益；3）三去一补一降中的“降成本”将利好地产 ，无论将税费提升居民可支配收入还是降借贷利率甚至降息都将利好地产；4）房企业绩好估值低的属性未变，性价比明显；因此我们继续坚持我们1月份的判断，看好3月份之后的地产板块机会，降准后往往当月跌当季收涨，获得超额收益的概率较大，而前两个月地产股跑输沪深300，因此我们认为3月地产股跑赢是大概率事件，建议关注：1）二三线高杠杆房企及一线城市房企：新城控股、阳光城、首开股份、北京城建；2）地产龙头看好：万科、招蛇、金地、保利、融创；3）区域政策受益：华夏幸福、荣盛发展、上实发展； 4）利率下行：光大嘉宝。 风险提示：销售不及预期，政策变化超预期 -37%-32%-27%-22%-17%-12%-7%-2%2018!-032018!-072018!-11房地产 沪深300 19857645/36139/20190315 11:20 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 统计局发布19年1-2月房地产行业数据，1-2月份，投资同比名义增长11.6%，增速较2018年提升2.1个百分点，比去年同期提高1.7个百分点；1-2月销售面积同比下降3.6%，比2018年全年增速的1.3%下跌4.9个PCT，增速同比去年同期1-2月的4.1%下跌7.7个PCT；1-2月商品房销售额同比2.8%，2018年商品房销售额同比增长12.2%，环比增速下跌了9.4个PCT，去年同期销售额增速15.3%，同比下滑12.5个PCT。 1. 销售下行趋势不改但略超预期、三四线城市或比预期要好 1-2月全国商品房销售面积14102万平米，同比下滑3.6%，增速较18年1-12月下降4.9个百分点，去年12月单月同比增速转正至0.9%，主要由于开发商年底销售冲量，出现短暂的同比转正，总体来看下行趋势不变。商品房销售额12803亿元，同比增长2.8%，增速较18年1-12月的12.2%下滑了9.4个百分点；同比去年同期销售额增速的15.3%下跌12.5个PCT。 如果从2015年2月销售面积累计同比增速底部开始算的话，本轮销量小周期已持续48个月，远超此前两轮周期。主要原因在于棚改货币化导致三四线城市跟一二线城市周期错位，一线城市在2015年率先启动上行周期，而三四线城市在2016-2017年接力，支撑房地产需求维持了较长时间的较高增速。从12M移动平均同比增速趋势来看，一线城市已经于2018年3月率先触底反弹，而二线城市2018年一直在0%附近窄幅波动，三四线城市同比增速2018年一路下行，截至12月份已经回落至2.1%。 销售增速好于预期、超预期部分或来自三四线比预期要好：1-2月销售面积同比下降3.6%，比2018年全年增速的1.3%下跌4.9个PCT，这比我们高频跟踪数据截止2月周后一周-12.89%（房地产周报0303）要好，由于我们跟踪的是一二线以及相对较好的三线，原本我们预期全国数据要比这个数据更差，但实际上要好很多，我们认为有可能：1）三四线比预期的要好，我们预计这是主要原因；2）房企加大了促销；3）房企担心后市而加大推盘；4）去年末留存有大量已认购未签约销售。 图1：商品房销售面积增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图2：商品房销售额增速（%） -20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%2011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02商品房销售面积增速商品房销售面积累计同比销售面积单月同比-3.6%-3.6%19857645/36139/20190315 11:20 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图3：一、二、三线城市销售面积12月移动平均同比 资料来源：Wind、天风证券研究所 2. 新开工增速略超预期 2019年1-2月房屋新开工面积18814万平方米，增长6.0%，增速比2018年回落11.2个百分点。从单月数据来源，1-2月的增速6%，环比去年12月单月增速的20.5%大幅下滑。 我们认为在在本轮周期中，在销售增速触顶回落之后，新开工增速经历了一段平台期，此后继续上升。主要原因是由于2014-2016年持续两年多的去库存，库存去化较为彻底，加之三四线城市在一二线城市销售增速回落后继续表现强劲，导致直到2018年4月库存才触底，房企一直没有完成补库存的过程，因而新开工增速迟迟没有下降。另一方面，18全年房企拿地较多，土地储备丰富，在销售增速下滑相对缓和情况下有动力加快开工推盘回款，也对新开工有所支撑。但中长期来看，随销售面积继续下滑，开工增速逐月回落是大概率事件。 2019年1-2月房屋竣工面积12500万平方米，下降11.9%，降幅比2018年的7.8%扩大4.1个百分点。我们认为随前期开工房屋的交房期临近，年内竣工面积回升是大概率事件。 图4：新开工面积增速（%） -40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%2011-022011-062011-102012-022012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02商品房销售额增速商品房销售额累计同比销售金额单月同比9.0%2.8%2.8%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%销售面积12M移动平均同比一线城市二线城市三线城市19857645/36139/20190315 11:20 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图5：竣工面积增速（%） 资料来源：国家统计局、天风证券研究所 图6：销售面积和新开工12月移动平均同比增速 (40.00)(30.00)(20.00)(10.00)0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.002011-022011-062011-102012-022012-062012-10201