房地产行业：首批商业不动产REITs投资价值解析
房地产 证券研究报告 行业深度分析报告/2026.06.01 首批商业不动产REITs投资价值解析 投资评级:看好（维持） 核心观点 商业不动产REITs整体估值参数相较于消费基础设施更为乐观，谨慎关注资产估值折价风险：首批申报的商业不动产REITs中，零售商业类估值较为分散，主要由于零售业态类产品可以在品牌招商、运营管理、线下场景打造等多维度可拉开差距，因此估值假设及估值结论区别较大，整体来看，零售商业不动产REITs的估值参数较消费基础设施REITs更为乐观。写字楼类产品由于经营较同质化，估值较为集中，折现率普遍低于零售商业业态，一定程度上反映了一级市场的定价排序，后续产品上市后，不排除可能与二级市场认可度排序产生背离。酒店方面，多项目资本化率取值低于城市区间下限，现金流预测增速整体高于零售商业及办公类资产，建议关注可能存在的估值溢价过高的风险。 分析师房诚琦SAC证书编号：S0160525090002fangcq@ctsec.com 零售商业类推荐排序中，建议关注奥莱及社区商业类产品：我国居民收入持续增长，但消费意愿趋于理性，奥特莱斯“重奢平替”及“高性价比”的定位优势逐步凸显。社区商业作为依托住宅小区、服务周边常住居民的民生型商业，整体经营稳定性强、抗周期能力突出，是商业地产中低风险、稳回报的典型业态。两类资产出租率及盈利能力等整体经营情况在零售商业中表现突出，综合考虑资本化率、折现率及现金流预测增速等估值指标后，建议关注奥莱及社区商业类产品。 分析师陈思宇SAC证书编号：S0160525090008chensy04@ctsec.com 分析师何裕佳SAC证书编号：S0160525090001heyj@ctsec.com 相关报告 一线城市写字楼市场仍处以价换量阶段，重点关注租户及租约稳定性：考虑到当前办公市场供应充裕，需求承压，写字楼项目的租户及租约稳定性是支撑其经营表现的重要因素，项目所在板块具备可落地规划和产业吸附能力、原始权益人关联方赋能提升出租率、租户稳定的标的或为抵御宏观经济周期波动的稳健选择。 1.《地产拐点系列研究二：反转修复空间大，投资标的如何选？》2026-05-312.《房地产行业跟踪周报》2026-05-253.《房地产行业跟踪周报》2026-05-19 ❖投资建议：综合考虑当前底层资产经营效率以及估值指标假设合理性后，对于目前已申报的商业不动产REIT，我们按照不同资产类型的建议关注排序为零售商业类REITs、写字楼类REITs、酒店类REITs。从具体产品上来看，我们建议关注国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT、首开嘉实商业不动产REIT、华夏华润置地商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、华泰紫金华住REIT。 ❖风险提示：公募REITs相关政策调整超预期；宏观经济波动风险；REITs数据时效性及完整性风险。 内容目录 1商业不动产REITs政策脉络及发行情况梳理..........................................................................................41.1我国公募REITs底层资产向全商业业态扩容.......................................................................................41.2商业不动产REITs申报意愿强劲，审核效率提升...............................................................................52首批商业不动产REITs总览......................................................................................................................62.1分派率居前的产品以零售商业类为主，酒店、办公类分派率区间相对集中....................................62.2零售商业类估值显著分化，酒店、办公类估值区间重叠度较高........................................................73零售类商业不动产REITs投资价值解析..................................................................................................83.1基于底层资产经营视角解析零售商业不动产REITs投资价值...........................................................83.2基于估值视角解析零售商业不动产REITs投资价值...........................................................................94办公类商业不动产REITs投资价值解析................................................................................................124.1基于底层资产经营视角解析写字楼商业不动产REITs投资价值.....................................................124.2基于估值视角解析写字楼商业不动产REITs投资价值.....................................................................145酒店类商业不动产REITs投资价值解析................................................................................................165.1基于底层资产经营视角解析酒店类商业不动产REITs投资价值.....................................................165.2基于估值视角解析酒店类商业不动产REITs投资价值.....................................................................176投资建议.....................................................................................................................................................187风险提示.....................................................................................................................................................19 图表目录 图1:奥莱类商业不动产REITs资本化率梳理.........................................................................................10图2:社区商业类商业不动产REITs资本化率梳理.................................................................................10图3:首批申报的商业不动产REITs中购物中心类项目资本化率梳理.................................................10图4:消费基础设施REITs折现率梳理.....................................................................................................11图5:首批申报的商业不动产REITs中写字楼类项目资本化率梳理.....................................................14图6:排名居前的酒店集团客房数及门店数量..........................................................................................16图7:排名居前的酒店集团市场率梳理......................................................................................................16表1:我国公募REITs由单一消费场景覆盖向全商业门类扩容...............................................................4表2:商业不动产REITs申报情况梳理.......................................................................................................5表3:商业不动产REITs分派率梳理...........................................................................................................6表4:商业不动产REITs估值梳理...............................................................................................................7表5:包含零售商业类底层资产的商业不动产REITs产品主要经营数据...............................................9 表6:含零售业态底层资产的商业不动产REITs主要估值指标梳理.....................................................11表7:一线城市甲级写字楼市场数据梳理..................................................................................................13表8:底层资产含办公业态的商业不动产REITs经营数据梳理.............................................................14表9:底层资产含办公业态的商业不动产REITs主要估值指标梳理.....................................................15表10:酒店类底层资产经营指标梳理........................................................................................................17表11:包含酒店类底层资产的商业不动产REITs产品主要经营数据....................................................17 1商业不动产R