公募REITs周报（第62期）：基扩围REITs，增量资金入场

债基扩围REITs，增量资金入场 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs板块继续上涨，中证REITs指数周涨0.8%，所有板块均收涨。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深300>中证REITs>中证全债。截至2026年4月17日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低83BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为341BP。近期，多只新设的混合二级债券基金将REITs纳入到投资范围中。我们在《公募REITs2026年投资展望：攻守之道与价值掘金,》中提到，在资产配置定位上，公募REITs作为补充品类，与其他资产相关性低。将REITs纳入二级债基的投资范围，将丰富固收+资金的投资图谱，提升资产配置效果。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.78企业/公司/转债规模(千亿)80.9/22.3/5.2 中证REITs指数周涨跌幅为+0.8%，年初至今涨跌幅为+1.0%。截至2026年4月17日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为786.34点 ， 整 周（2026/4/13-2026/4/17）涨跌幅为0.8%，表现弱于沪深300指数（2.0%）和中证转债（2.2%），强于中证全债指数（0.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+4.9%）>沪深300（+2.1%）>中证全债（+1.3%）>中证REITs（+1.0%）。近一年中证REITs指数回报率为-9.3%，波动率为6.7%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在4月17日为2244亿元，较上周增加15亿元；全周日均换手率为0.41%，较前一周增加0.06%。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《公募REITs周报（第61期）-指数回暖，各板块收涨》——2026-04-12《转债市场周报-短期仍关注个券层面机会》——2026-04-12《超长债周报-美伊进入停火谈判阶段，债市通胀预期缓解》——2026-04-12《转债市场周报-小盘逆风+地缘事件冲击或带来较好建仓机会》——2026-04-07《超长债周报-3月PMI回升至荣枯线，30-10利差保持高位》——2026-04-06 所有板块均收涨，保障房、数据中心REITs涨幅居前。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.9%、0.5%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收涨。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（+4.23%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+3.25%）、华夏合肥高新REIT（+3.11%）。 生态环保REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态环保REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额17.8%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（1064万元）、华夏合肥高新REIT（773万元）、华夏首创奥莱REIT（346万元）。 华夏大悦城商业REIT发布首份环境、社会与治理报告。2026年3月31日，华夏大悦城商业REIT正式发布其首份《2025年环境、社会与治理（ESG）报告》。报告系统识别并披露28项实质性议题，回应利益相关方诉求，全方位呈现华夏大悦城商业REIT在环境、社会及治理领域的实践与成效。 债基将REITs纳入投资范围，2200亿REITs市场迎增量资金。近期，多只新设的混合二级债券基金将REITs纳入到投资范围中。公募REITs与其他资产相关性低，将REITs纳入二级债基的投资范围，有助于丰富固收+资金的投资品类，提升资产配置效果。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证转债>沪深300>中证REITs>中证全债 截至2026年4月17日，中证REITs（收盘）指数收盘价为786.34点，整周（2026/4/13-2026/4/17）涨跌幅为0.8%，表现弱于沪深300指数（2.0%）和中证转债（2.2%），强于中证全债指数（0.2%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+4.9%）>沪深300（+2.1%）>中证全债（+1.3%）>中证REITs（+1.0%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年4月17日，近一年中证REITs指数回报率为-9.3%，波动率为6.7%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在4月17日为2244亿元，较上周增加15亿元；全周日均换手率为0.41%，较前一周增加0.06%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 各板块均收涨，保障房、数据中心REITs涨幅领先 截至2026年4月17日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.9%、0.5%。从不同项目类型REITs来看，所有类型REITs均收涨，保障房、数据中心REITs涨幅领先。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年4月17日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年4月17日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（+4.23%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+3.25%）、华夏合肥高新REIT（+3.11%）。 从不同项目类型来看，生态环保REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额17.8%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（1064万元）、华夏合肥高新REIT（773万元）、华夏首创奥莱REIT（346万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年4月17日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有4只，已反馈的产品19只，已受理的产品2只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年4月17日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低83BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为341BP。 图13：REITs最新估值情况和年化派息率一览 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 华夏大悦城商业REIT发布首份环境、社会与治理报告。2026年3月31日，华夏大悦城商业REIT正式发布其首份《2025年环境、社会与治理（ESG）报告》。依据《可持续发展报告标准（GRI Standards）》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第17号——可持续发展报告（试行）》《央企控股上市公司ESG专项报告参考指标体系》，报告系统识别并披露28项实质性议题，回应利益相关方诉求，全方位呈现华夏大悦城商业REIT在环境、社会及治理领域的实践与成效。 债基将REITs纳入投资范围，2200亿REITs市场迎增量资金。近期，多只新设的混合二级债券基金将REITs纳入到投资范围中。目前，公募REITs二级市场的总市值约2200亿元，2025年12月31日，证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（证监发〔2025〕63号），明确提出“支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围”。此外，63号文还要求研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITsETF）等创新产品。我们在《公募REITs2026年投资展望：攻守之道与价值掘金,》中提到，在资产配置定位上，公募REITs作为配置的补充品类，与其他大类资产相关性低。将REITs纳入二级债基的投资范围，将丰富固收+资金的投资图谱，提升资产配置效果。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深