聚焦公募REITs扩围扩容与提质增效——发改委782号文点评

——发改委782号文点评 2025年09月14日 证券研究报告/行业点评报告 REITs 报告摘要 评级：无评级 主要事件：2025年9月12日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，为进一步做好基础设施REITs常态化申报推荐工作，分别提出1）持续推动市场扩围扩容；2）积极支持通过扩募方式新购入项目；3）优质高效做好项目把关；4）切实加强组织保障。 分析师：陈希瑞执业证书编号：S0740524070002Email：chenxr@zts.com.cn 市场扩围扩容：从“定义范围”转向分类指导和重点突破。在已有行业范围内，一方面催促熟资产类型（如收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房）及具有较大空间类型（供热、水利、数据中心）加快申报速度，鼓励申报发售基金规模较大、对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目。另一方面着力推动在已允许但尚未破冰的潜在和新资产类型行业，如探索铁路、港口、特高压输电、通讯铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等行业，实现“首单”突破。首次提出了民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制，强调“靠前服务、主动协调、申报单列”，旨在营造一个良好的推荐发行政策环境，切实激发民间投资活力。 上市公司数74行业总市值(亿元)2216.78行业流通市值(亿元)1058.25 积极支持扩募：缩短首发后可申报扩募时间，并拓宽了扩募的资产范围。782号文明确向发改委的申报周期可提前至首发上市之后的6个月（此前为12个月），显著提升了首发与再融资的衔接效率。支持跨区域、关联行业等方式整合存量资产，做大做强基础设施REITs产品，打造资本运作平台，同时，782号文仍坚持“权属分类一致”的原则，即所有权类与经营权类资产不能混合扩募，以控制产品复杂度。对于已经省级发展改革部门或中央企业审核通过的扩募项目，国家发展改革委可直接受理并优先评估，为优质项目开辟了高效的“绿色通道”。 做好项目把关：资产质量始终是基础设施REITs的生命线。坚持聚焦推荐重点，文明确的工作事项严格把关。针对基础设施项目中普遍存在的要件缺失等难点，782号文明确要求省级发改委主动协调，畅通补办和核查渠道。对于净回收资金，强调了使用管理与再投资监管，鼓励原始权益人提高净回收资金比例，并对净回收资金占发行募资比例较高的项目予以优先推荐。 相关报告 1、《多单REITs召开中报交流会，华 夏 凯 德REIT获255倍 认 购 》2025-09-06 2、《REITs集中披露半年报，两单新项目获批》2025-09-013、《本周股市大涨，REITs边际承压》2025-08-24 加强组织保障：基于REITs信息化系统提升申报监管效率。压实省级发展改革委的申报把关责任，地方发改委要主动协调解决跨区域、跨部门问题，成为REITs项目申报的组织枢纽和责任主体，对项目储备和申报工作成效突出的地区予以通报表扬。建立全国统一的基础设施REITs项目信息系统，并完善常态化沟通机制，全面提升项目申报、审核、监管的全流程信息化水平。完善常态化沟通机制，持续加强对市场走势、行业动态、专家观点等信息的跟踪分析，动态完善基础设施REITs常态化推荐发行政策体系。 投资建议： 经过四年试点，目前行业资产行业范围逐步拓展，项目基本条件日渐明确，投资管理合规要求广获支持，申报推荐程序正走向规范。782号文聚焦REITs扩围扩容和扩募，强化项目质量把关和组织保障，是全面推动常态化推荐发行工作的细化落实，对于进一步做好常态化申报推荐、提升精细化管理具有重要指导意义，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注新业态及扩募投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，此外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 政策梳理 2.能源基础设施。包括风电、太阳能发电、水力发电、天然气发电、生物质发电、核电等清洁能源项目；储能设施项目；清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目；特高压输电项目，增量配电网、微电网、充电基础设施项目、分。·其中,燃煤发电项目应具备以下一项或多项条件:纯凝工况最小发电出力在30%额定负荷及以下;掺烧生物质、氢、氨等低碳燃料，掺烧热量比例不低于10%;配备大规模碳捕集利用与封存(CCUS)设备。 3.市政基础设施。包括城镇供水、供气、供电、供热项目，以及停车场项目。 4.生态环保基础设施。包括城镇污水垃圾处理及资源化利用环境基础设施、固废危废医废处理环境基础设施、大宗固体废弃物综合利用基础设施项目。 持续推动市场扩围扩容： 5.仓储物流基础设施。面向社会提供物品储存服务并收取费用的仓库，包括通用仓库项目以及冷库等专业仓库项目。 •成熟类：收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房•潜力类：供热、水利、数据中心•新兴类：铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施 6.园区基础设施。位于自由贸易试验区、国家级新区、国家级与省级开发区、战略性新兴产业集群的研发平台、工业厂房、创业孵化器、产业加速器、产业发展服务平台等园区基础设施项目。若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人(原始权益人)的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过30%的，最高不得超过50%，可纳入项目底层资产。 【未完整重复13类行业，而是引用2024年版格式文本，其工作重点从“定义范围”转向分类指导和重点突破。在已有行业范围内，一方面催促熟资产类型（如收费公路、清洁能源、仓储物流、保租房）加快申报速度，另一方面着力推动在已允许但尚未破冰的潜在和新资产类型行业（如铁路、港口、文旅等）实现“首单”突破，应看到监管明确的鼓励态度，积极研究发行路径，争取成为首单。】 7.新型基础设施。包括数据中心类、人工智能基础设施项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源、智慧城市项目。 8.租赁住房。包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。 9.水利设施。具有供水、发电等功能的水利设施项目。 10.文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家AAAAA级和AAAA级旅游景区项目，在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。 11.消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合 计原则上不得超过30%，特殊情况下最高不得超过50%。 12.养老设施。依法登记并在民政部门备案的养老项目。 13.符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目。 1.权属清晰。项目应权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权（含特许经营权）。2.底层资产完整。项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性。对于园区基础设施等项目，鼓励将资产所属同一建筑物全部纳入底层资产，特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积原则上不得超过30%，最高不得超过50%。 3.土地使用的合法合规性： 项目公司拥有土地使用权的所有权类项目-如项目以划拨方式取得土地使用权，土地所在地的市(县)人民政府或自然资源行政主管部门应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITS无异议；如项目以协议出让方式取得土地使用权，原土地出让合同签署机构(或按现行规定承担相应职责的机构)应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITS无异议；如项目以招拍挂出让或二级市场交易方式取得土地使用权，应说明取得土地使用权的具体方式、出让(转让)方、取得时间及相关前置审批事项。 我委将按照发改投资〔2024〕1014号文明确的工作事项严格把关。申报项目应当权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好，资产规模应满足要求，相关参与方应信用状况良好，符合国家重大战略、发展规划、宏观调控政策、产业政策、外商投资等有关要求。【并进一步强调要"严格把关项目质量"，优先申报对实现国家重大战略、重大规划、重大政策等具有推动作用的优质基础设施项目。】 项目公司拥有士地使用权的经营收益权类项目-发起人(原始权益人)和基金管理人应就土地使用权作出包含以下内容的承诺:项目估值中不含项目使用土地的土地使用权市场价值，基金存续期间不转移项目涉及士地的使用权(政府相关部门另有要求的除外),基金清时或经营收益权到期时将按照相关协议约定以及法律法规规定处理相关士地使用权。 合规性 针对产权登记、缺失手续补办、主管部门函件出具等常见问题，各省级发展改革部门要加强与有关省级行业主管部门的协同配合，明确依法合规办理的要求，畅通办理渠道，防范和化解合规风险。【要求省级发展改革部门主动协调相关行业主管部门，畅通补办和核查渠道，为企业解决历史遗留问题提供指引和支持。】 对项目公司不拥有土地使用权的项目-应说明土地使用权拥有人取得土地使用权的具体方式、出让(转让)方和取得时间等相关情况，土地使用权拥有人与项目公司之间的关系，以及说明项目公司使用土地的具体方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相关证明材料。 如使用集体土地-应说明土地使用权拥有人取得土地使用权的具体方式、出让(转让)方和取得时间等相关情况，土地使用权拥有人与项目公司之间的关系，以及说明项日公司使用土地的具体方式、使用成本、使用期限和剩余使用年限，分析使用成本的合理性，并提供相关证明材料。 4.资产可转让性： 如国家和地方有关法规制度及政策文件，项目审批、核准或备案手续，土地出让合同（或土地租赁协议）、特许经营协议或PPP合同及园区入园协议（如有）中对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。 企业内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制条件等事项，由发起 人（原始权益人）按照法规制度、监管要求、公司章程等自行办理，发展改革部门不予判断。 （一）报送省级发展改革委。首次发行时，申报材料准备直接向项目所在地的省级发展改革委报送材料。拟整合跨省（区、市）及计划单列市多个项目一次性发行基础设施REITs的，应向发起人（原始权益人）注册地省级发展改革委报送完整申报材料，并分别向项目所在地省级发展改革委报送涉及该地区的项目材料。 基础设施REITs首次发行上市满6个月后，可通过有关省级发展改革部门、中央企业向我委申报新购入项目，对符合条件的新购入项目"直接受理、优先评估，符合条件的项目将加快推荐"。【简化新购入项目申报流程，为已上市REITs扩募提供了更为便捷的通道。】 （二）省级发展改革委把关。对于明显不符合申报条件或材料短缺严重不具备评估条件的项目，省级发展改革委应在10个工作日内退回，未退回的项目即正式受理。 各省级发展改革部门要严格落实发起人（原始权益人）向省级发展改革部门直接报送项目的要求，着力提高专业能力，优化工作流程，加快项目组织，及时向我委申报符合条件的项目。对于非本地区牵头申报的本地区项目，要积极帮助发起人（原始权益人）完善各项投资