发改委：推动基础设施REITs扩围扩容

本周行情回顾： 本周REITs指数上涨1.19%，沪深300累计上涨1.39%，中证500指数上涨2.63%，中证全债指数下跌0.42%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.51%，中证转债指数上涨1.39%。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.18、-0.29、0.60，与沪深300、中证500相关性分别为0.29、0.35。 行业基本情况： 重点事件：1）国家发展和改革委员会3月5日提请十四届全国人大三次会议审查《关于2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告》。其中提成常态化向民间资本推介项目，规范实施PPP新机制，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩围扩容。2）华夏金茂商业REIT，嘉实物美消费REIT，华夏华润商业REIT三只REITs发布解除限售公告。3）嘉实中国电建清洁能源REIT计2024年度第一次分红，分红方案为0.9470元/10份基金份额。4）博时蛇口产园REIT举办2025年第一次投资者活动。5）招商基金蛇口租赁住房REIT发布经营状况进展公告，林下项目退租涉及143套房屋，已累计收到客户预定95套。5）南方基金顺丰仓储项目于3月5日已获批发行。6）汇添富上海地产REIT于3月5日已获批发行，并发布询价公告，询价区间为2.594元/份-2.750元/份，时间为3月13日的9:00-15:00。 交易量：本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为36.4亿（-2.8%），日均换手率为0.9%（0.0p Ct ），其中，高速公路9.8亿(+9.3%)、0.8%(-0.1p Ct )，生态环保2.1亿(+6.7%)、1.3%(-0.7p Ct )，清洁能源4.5亿(+2.6%)、0.9%(-0.1p Ct )，产业园区7.6亿（+14.5%)、0.9%(-0.1p Ct )，仓储物流3.1亿(+44.9%)、0.6%(-0.1p Ct )，保租房5.4亿(+35.6%)、1.5%(+0.2p Ct )，消费类2.7亿(-10.0%)、0.9%(-0.2p Ct )。 投资建议：近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间整荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示：二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。 1.主要事件梳理 本周市场动态 1）国家发展和改革委员会3月5日提请十四届全国人大三次会议审查《关于2024年国民经济和社会发展计划执行情况与2025年国民经济和社会发展计划草案的报告》。其中提成常态化向民间资本推介项目，规范实施PPP新机制，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）扩围扩容。2）华夏金茂商业REIT，嘉实物美消费REIT，华夏华润商业REIT三只REITs发布解除限售公告。3）嘉实中国电建清洁能源REIT计2024年度第一次分红，分红方案为0.9470元/10份基金份额。4）博时蛇口产园REIT举办2025年第一次投资者活动。5）招商基金蛇口租赁住房REIT发布经营状况进展公告，林下项目退租涉及143套房屋，已累计收到客户预定95套。5）南方基金顺丰仓储项目于3月5日已获批发行。6）汇添富上海地产REIT于3月5日已获批发行，并发布询价公告，询价区间为2.594元/份-2.750元/份，时间为3月13日的9:00-15:00。 图表1：本周主要REITs政策汇总 图表2：本周已上市REITs公告汇总 2.本周市场表现 本周主要指数市场表现 本周REITs指数上涨1.19%，沪深300累计上涨1.39%，中证500指数上涨2.63%，中证全债指数下跌0.42%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.51%，中证转债指数上涨1.39%。 图表3：本周主要指数市场表现 公募REITs区别于股、债、汇等资产，但因资本利得和分红等特性又具备股性和债性的特征。前者体现在二级市场价格的波动，后者体现在有稳定的高比例分红，在收益表现上和股市、债市的相关度呈现差异化特征，是分散投资风险、优化投资组合表现的合意标的。上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为-0.18、-0.29、0.60，与沪深300、中证500相关性分别为0.29、0.35。 图表4：REITs与股市相关性 图表5：REITs与债券的走势情况 本周REITs市场价格表现 本周37支REITs上涨，26支下跌，整体上涨1.19%，其中华夏金隅REIT涨幅最大为7.87%，嘉实物美消费REIT跌幅最大为6.45%，同期沪深300上涨1.39%，中证500指数上涨2.63%，中证全债指数下跌0.42%，中债1年期国债指数上涨0.01%，中债10年期国债指数下跌0.51%，中证转债指数上涨1.39%。 图表6：REITs指数整体表现 图表7：本周REITs市场表现 本周REITs及对应股票板块表现 REITs上市以来仓储物流REITs指数与对应板块相关性较强(>0.8)，具体看，仓储物流、消费、生态环保、保租房、产业园区、清洁能源、高速公路REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.84、0.36、0.30、-0.07、-0.42、-0.46、-0.67。近一个月产业园区、消费、仓储物流、清洁能源、高速公路、保租房、生态环保REITs指数与对应股票板块相关性系数分别为0.69、0.64、0.40、0.19、-0.09、-0.37、-0.67。 图表8：REITs指数与对应板块相关性 图表9：高速公路REITs及相关板块整体表现 图表10：市政环保REITs及相关板块整体表现 图表11：清洁能源REITs及相关板块整体表现 图表12：产业园区REITs及相关板块整体表现 图表13：仓储物流REITs及相关板块整体表现 图表14：保租房REITs及相关板块整体表现 图表15：消费类REITs及相关板块整体表现 本周REITs市场交易情况 本周REITs交易活跃度降低，周内交易金额为36.4亿（-2.8%），日均换手率为0.9%（0.0p Ct ），其中，高速公路9.8亿(+9.3%)、0.8%(-0.1p Ct )，生态环保2.1亿(+6.7%)、1.3%(-0.7p Ct )，清洁能源4.5亿(+2.6%)、0.9%(-0.1p Ct )，产业园区7.6亿（+14.5%)、0.9%(-0.1p Ct )，仓储物流3.1亿(+44.9%)、0.6%(-0.1p Ct )，保租房5.4亿(+35.6%)、1.5%(+0.2p Ct )，消费类2.7亿(-10.0%)、0.9%(-0.2p Ct )。 图表16：本周各个板块REITs交易情况 本周REITs估值情况 本周中债估值收益率在0.12%到11.58%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建REIT(11.58%)、平安广州广河REIT(10.89%)，估值收益率较低的有中航京能光伏REIT(1.21%)、工银蒙能能源REIT(0.12%)。P/NAV方面，整体在0.60到1.55之间，其中P/NAV较高的有华夏北京保障房REIT(1.55)、嘉实中国电建REIT(1.55)，P/NAV较低的有平安广州广河REIT(0.80)、华夏中国交建REIT(0.60)。 图表17：本周REITs估值情况 项目审批进展 根据交易所公开信息，目前有15只REITs（含扩募）处于审批及发行阶段，包括4单产业园类REITs、1单能源REITs、3单仓储物流REITs、6单保租房REITs、1单消费类REITs。 图表18：本周REITs项目审批进展 投资观点 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间整荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注资产扩容及扩募带来一定投资机会。此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会，另外需注意防范回撤风险。 风险提示 二级市场价格大幅波动风险；研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险；相关支持政策调整风险。