公募REITs周报（第44期）：EITs扩围在即，市场蓄势待发

REITs扩围在即，市场蓄势待发 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs指数全周下跌0.1%，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证REITs>中证全债>中证转债。截至2025年11月28日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低18BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为254BP。证监会启动商业不动产REITs试点，是我国公募REITs市场从基建、消费等领域向全门类拓展的关键一步。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.82企业/公司/转债规模(千亿)76.1/22.6/5.7 中证REITs指数周涨跌幅为-0.1%，年初至今涨跌幅为2.5%。截至2025年11月28日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为809.07点 ， 整 周（2025/11/24-2025/11/28）涨 跌幅为-0.1%，表 现强于中 证全债指 数（-0.2%）、中证转债指数（-0.3%），弱于沪深300指数（+1.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+16.2%）>沪深300（+15.0%）>中证REITs（+2.5%）>中证全债（+0.6%）。近一年中证REITs指数回报率为5.7%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在11月28日为2199亿元，较上周增加1亿元；全周日均换手率为0.50%，较前一周上升0.03个百分点。 新型、保障房、市政设施类REITs涨幅领先。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为新型（1.8%）、保障房（0.9%）和市政设施（0.4%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《转债市场周报-权益回调中展现”退可守”属性》——2025-11-24《公募REITs周报（第43期）-周度普跌，换手率走低》——2025-11-24《超长债周报-超长债收益率小幅上行》——2025-11-24《公募REITs周报（第42期）-小幅回暖，跑赢含权指数》——2025-11-17《转债市场周报-小盘占优带动转债风偏提升》——2025-11-17 保障房REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，保障性租赁住房REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额24.1%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（2000万元）、中金印力消费REIT(844万元）、华泰江苏交控REIT(522万元）。 证监会启动商业不动产REITs试点。证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，明确了商业不动产REITs基金注册及运营管理要求，基金管理人和专业机构责任等，旨在丰富资本市场投融资工具，为庞大的商业不动产存量资产提供了盘活路径。 陕西省首单公募REITs正式申报。"平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金"已正式申报。该项目为产业园区类型，底层资产是西安高新区软件新城的13栋楼宇，总建筑面积32.5万平方米，评估净值13.6亿元。 首单隧道基础设施公募REITs正式申报。"东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金"已正式申报。该项目底层资产为连接杭州与嘉兴海宁的"钱江隧道"。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证REITs>中证全债>中证转债 截至2025年11月28日，中证REITs（收盘）指数收盘价为809.07点，整周（2025/11/24-2025/11/28）涨跌幅为-0.1%，表现强于中证全债指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.3%），弱于沪深300指数（+1.6%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+16.2%）>沪深300（+15.0%）>中证REITs（+2.5%）>中证全债（+0.6%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年11月28日，近一年中证REITs指数回报率为5.7%，波动率为7.5%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在11月28日为2199亿元，较上周增加1亿元；全周日均换手率为0.50%，较前一周上升0.03个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 新型、保障房、市政设施类REIT涨幅领先 截至2025年11月28日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.1%、-0.4%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为新型（1.8%）、保障房（0.9%）和市政设施（0.4%） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年11月28日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年11月28日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金厦门安居REIT（+3.65%）、华夏首创奥莱REIT（+2.67%）、华夏北京保障房REIT（+2.52%）。 从不同项目类型来看，保障性租赁住房REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额24.1%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华夏华润商业REIT（2000万元）、中金印力消费REIT(844万元）、华泰江苏交控REIT(522万元）。 一级市场发行 从年初起截至2025年11月28日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品共有2只，已申报阶段2只，已问询阶段2只，已反馈的产品5只，已通过待上市的产品6只，另有通过已上市的首发产品14只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年11月28日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低18BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为254BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 （1）试点起步期（2020-2021年）：聚焦核心基础设施领域。2020年试点启动时，明确将仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等能产生稳定现金流的成熟基础设施纳入发行范围。2021年首批上市的9只公募REITs，也均集中在产业园区、仓储物流、生态环保、交通这4类基础设施。 （2）逐步拓展期（2022-2023年）：向民生与新能源领域延伸。2022年政策将保障性租赁住房纳入试点，填补了居住类资产的空白；2023年进一步把光伏等清洁能源资产纳入范畴，同时明确消费基础设施纳入试点，为购物中心、社区商业等资产的REITs发行铺路，资产类型开始跳出传统基建，贴合民生与绿色发展需求。 （3）常态化扩容期（2024年）：资产类型大幅扩容且放宽限制。2024年7月，政策首次将养老设施、储能设施、4A级景区等纳入资产范围，同年首单水利设施REIT上市，消费基础设施类REITs也批量落地。同时政策还放宽了园区、消费REITs中配套资产的入池比例限制，让更多符合条件的资产具备发行REITs的可能，推动资产类型向多元化进一步迈进。 （4）持续扩围期（2025年至今）：向商业及城市更新相关资产延伸。2025年11月国家发改委明确，正积极推动公募REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域。证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，持续丰富资本市场投融资工具，支持构建房地产发展新模式。 陕西省首单公募REITs正式申报。陕西省首单公募REITs“平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金”已正式申报。该项目为产业园区类型，底层资产是西安高新区软件新城的13栋楼宇，总建筑面积32.5万平方米，评估净值13.6亿元。基金管理人为平安基金，专项计划管理人为平安证券。该项目是陕西省本土企业本地资产的首单公募REITs。 首单隧道基础设施公募REITs正式申报。全国首单隧道基础设施公募REITs“东方红隧道股份智能运维高速封闭式基础设施证券投资基金”已正式申报。该项目管理人为上海东方证券资产管理有限公司，底层资产为连接杭州与嘉兴海宁的"钱江隧道"。该隧道全长4.45公里，是浙江省首条采用盾构法施工的高速公路隧道。发起方隧道股份是中国隧道工程领域的龙头企业，承建了国内多数超大型隧道工程。此单REITs的申报标志着基础设施公募REITs首次扩展至隧道领域。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券