公募REITs周报（第25期）：指数小幅回调，扩募进程加速

固定收益周报证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《政府债务周度观察-特殊新增专项债发行加速》——2025-07-09《转债市场周报-指数再创新高，银行转债转股节奏加快》——2025-07-06《公募REITs周报（第24期）-指数小幅攀升，生态环保板块领涨市场》——2025-07-06《超长债周报——资金利率进一步走低，50年国债快速上涨》——2025-07-06《政府债务周度观察-三季度地方债计划发行2.7万亿》——2025-07-03 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.6771.0/23.7/6.7 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容二级市场走势主要指数周涨跌幅：沪深300>中证转债>中证全债>中证REITs截至2025年7月11日，中证REITs（收盘）指数收盘价为876.64点，整周（2025/7/7-2025/7/11）涨跌幅为-0.96%，表现弱于中证转债指数（+0.76%）、沪深300指数（+0.82%）以及中证全债指数（-0.05%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+11.0%）>中证转债（+8.8%）>沪深300（+2.0%）>中证全债（+1.3%）。中证REITs指数和股债指数走势对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至2025年7月11日，近一年中证REITs指数回报率为12.0%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月11日下降至2052亿元，较上周减少27亿元；全周日均换手率为0.60%，较前一周下降0.14个百分点。 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 2 图3： 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理各类REITs均收跌，生态环保、仓储物流、能源跌幅较小截至2025年7月11日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-1.8%、-0.9%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs收跌，其中平均跌幅最小的三个项目类型分别为生态环保（-0.4%）、仓储物流（-0.5%）和能源基础设施类（-0.5%）。图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7月11日）分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为嘉实京东仓储基础设施REIT（+4.25%）、中金中国绿发商业REIT（+1.01%）、南方顺丰物流REIT（+0.79%）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容不同项目属性REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7 3 月11日） 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4从不同项目类型来看，生态环保类本周交易最活跃，交通类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.2%，成交额占REITs总成交额4.2%。后者区间日均换手率为0.6%，成交额占REITs总成交额23.4%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（2465万元）、华夏华润商业REIT(1498万元）、中信建投国家电投新能源REIT(1045万元）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一级市场发行截至2025年7月11日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已受理的产品2只，已反馈的产品7只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只。资产类型华夏中海商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7月11日）估值跟踪REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至7月11日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 7申报类型项目状态受理日期首发已受理2025-06-26首发已受理2025-06-30首发已申报首发已上市2024-09-20首发已上市2024-09-24首发已上市2024-11-29首发已上市2024-11-29首发已上市2025-03-04扩募已反馈2024-04-01扩募已反馈2025-03-31扩募已反馈2025-05-09首发已反馈2025-04-18首发已反馈2025-05-09首发已反馈2025-05-20首发已反馈2025-06-10扩募通过2024-09-24扩募通过2024-11-19首发通过2024-11-29首发通过2025-01-06首发通过2025-03-12首发通过2025-03-21首发通过2025-03-26 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年7月11日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低70BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为186BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理7月4日，无锡市锡山环能集团发布基础设施公募REITs基金管理人选聘招标公告，合同估算价254万元，正式启动绿色低碳资产证券化进程。拟入池资产横跨污水处理、再生水利用、固体废弃物协同处置、屋顶光伏及综合能源管理等板块，覆盖“水、固、能、园”全链条。集团2019年成立、注册资本200亿元，已在环卫综合作业中心、美丽河湖整治及多能协同领域形成规模化7月8日，华夏华润商业REIT披露二次扩募计划，拟收购杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三座社区型购物中心，总建筑面积合计约30万平方米。三项目均位于核心商圈，客流黏性高、租户结构以零售与餐饮为主，可补充基金对华东、东北、华北消费资产的地域覆盖；该REIT曾于今年3月完成首次扩募（昆山万象汇），作为国内消费REITs领头羊，华润本次扩募既是对首次扩募成功经验的延续，也是其盘活存量资产、优化资产组合方面的又7月8日，嘉实京东仓储物流REIT公布扩募方案，计划通过定向或公开方式募集资金，收购西安国际港务区京东西北电子商务营业中心二期与合肥京东安徽电子商务产业园二期项目。两园区合计建筑面积约25.3万平方米、定位高标智能物流仓。新资产将联动既有北京首发仓群，进一步降低单一资产权重，优化区域与租户结构。作为首单民企仓储物流公募REITs，嘉实京东仓储物流REIT“整租+高标仓+轻资产”模式为行业提供了可参考的资产证券化路径。7月10日，丽江市旅游开发投资集团有限责任公司（简称“丽江旅投”）发布文旅基础设施公募REITs项目原始权益人财务顾问选聘公开招标中标公告、基金管理人及计划管理人选聘公开招标中标公告。根据此前的招标公告，丽江旅投拟以玉龙雪山作为基础资产开展文旅基础设施公募REITs申报发行工作，拟发行规模不低于25亿元。该项目核心资产玉龙雪山为国家5A级景区，2024年累计接待游客1 172万人次、门票收入6.02亿元；项目费用结构为发行费率0.25%，存续期管理费0.2%/年，托管费0.01%/年，为西南文旅资产登陆公募REITs奠定范例。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理行业要闻运营基础。。一重要举措。 10 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容风险提示公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 11 免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须