公募REITs周报（第24期）：指数小幅攀升，生态环保板块领涨市场

指数小幅攀升，生态环保板块领涨市场 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%。从主要指数周涨跌幅对比来看：沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升。全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨。截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP。文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山-都江堰景区基础设施REIT项目。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.64企业/公司/转债规模(千亿)70.7/23.7/6.7 中证REITs指数周涨跌幅为+0.69%，年初至今涨跌幅为+12.3%。截至2025年7月4日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为887.01点 ， 整 周（2025/6/30-2025/7/4）涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数（+1.21%）、沪深300指数（+1.54%）以及中证全债指数（+0.14%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+12.3%）>中证转债（+7.9%）>中证全债（+1.3%）>沪深300（+1.2%）。截至2025年7月4日，近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点。 生态环保、消费、交通类REITs领涨。截至2025年7月4日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《政府债务周度观察-三季度地方债计划发行2.7万亿》——2025-07-03《公募REITs周报（第23期）-指数收跌，消费REITs迎新机遇》——2025-06-29《转债市场周报-正股高波强势的平衡型品种最具性价比》——2025-06-29《超长债周报——资金面收敛，超长债量升价跌》——2025-06-29《政府债务周度观察-新增专项债放量》——2025-06-26 生态环保类REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，生态类本周交易最活跃，消费类成交额占比最高。前者区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%。后者区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元）。 青城山-都江堰景区REIT确定基金管理人。公开评标结果显示，中航基金管理有限公司中标青城山-都江堰景区基础设施REIT项目，将负责后续基金管理与运营。该景区集世界文化遗产与国家AAAAA级旅游资源于一体，2024年累计接待游客1172.15万人次、实现门票收入6.02亿元，分别同比增长10.03%与6.90%，境外游客增长超100%，项目落地为优质文旅资产打开市场化融资通道。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债 截至2025年7月4日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为887.01点， 整周（2025/6/30-2025/7/4）涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数（+1.21%）、沪深300指数（+1.54%）以及中证全债指数（+0.14%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+12.3%）>中证转债（+7.9%）>中证全债（+1.3%）>沪深300（+1.2%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2025年7月4日，近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 生态环保、消费、交通类REITs领涨 截至2025年7月4日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%。从不同项目类型REITs来看，各类REITs涨跌分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7月4日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7月4日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年7月4日） 从不同项目类型来看，生态环保类本周交易最活跃，消费类成交额占比最高。前者区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%。后者区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元）。 一级市场发行 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，另有通过已上市的首发产品5只。 估值跟踪 REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。 从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”。原始权益人为PCCLFHoldingPte.Ltd.，基金管理人为华夏基金管理有限公司 ，专 项计 划管 理人 为中 信证 券股 份有 限公 司。 该项 目底 层资 产系 安博（Prologis）在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米，覆盖空港、海港与高速枢纽节点。 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍。该基金将于7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元。此次询价有超过96%的配售对象采用了顶格报价的策略，市场反应热烈，体现出资本市场对优质数据中心资产的高度认可。 7月3日，青城山-都江堰景区基础设施REIT项目公布评标结果，中航基金管理有限公司中标担任基金管理人。该项目底层资产为国家AAAAA级旅游景区青城山-都江堰，2024年共接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元，年客流与收入保持稳健增长。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分