公募 REITs 周报（第 17 期）：消费与物流领涨，城市更新政策助推 REITs 发展

固定收益周报证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《政府债务周度观察-特别国债放量发行》——2025-05-15《公募REITs周报（第16期）-结构性行情延续，政策利好再加码》——2025-05-11《转债市场周报-基金持仓规模重回正增长》——2025-05-11《超长债周报——“双降”落地，超长债小跌》——2025-05-11《政府债务周度观察-土地收储项目披露超3500亿》——2025-05-08 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.7069.5/23.9/7.0 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容二级市场走势主要指数周涨跌幅：中证REITS>沪深300>中证转债>中证全债截至2025年5月16日，中证REITs（收盘）指数收盘价为858.96点，整周（2025/5/12-2025/5/16）涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（+1.1%）、中证转债指数（+0.3%）以及中证全债指数（-0.3%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+8.8%）>中证转债（+3.4%）>中证全债（+0.5%）>沪深300（-1.2%）。中证REITs指数和股债指数走势对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至2025年5月16日，近一年中证REITs指数回报率为7.4%，波动率为6.9%，回报率低于沪深300指数，高于中证转债指数、中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月16日上升至1932亿元，较上周增加30亿元；全周日均换手率为0.58%，较前一周上升0.04个百分点。 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 2 图3： 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理消费、仓储物流、园区类REITs领涨截至2025年5月16日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.4%、+0.8%。从不同项目类型REITs来看，周涨跌幅分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为消费基础设施类（3.8%）、仓储物流类（2.2%）和园区基础设施类（2.1%）。图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月16日）分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华夏南京交通高速公路REIT（+9.13%）、嘉实物美消费REIT（+7.09%）、中金厦门安居REIT（+6.04%）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容不同项目属性REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5 3 月16日） 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4从不同项目类型来看，仓储物流类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为0.8%，成交额占REITs总成交额15.7%。后者区间日均换手率为0.5%，成交额占REITs总成交额21.7%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为红土创新盐田港REIT（895万元）、华夏深国际REIT(706万元）、华夏华润商业REIT(566万元）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一级市场发行截至2025年5月16日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有2只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品2只。中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月16日）估值跟踪REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至5月16日，公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 7名称资产类型申报类型项目状态受理日期首发通过2024-09-20扩募通过2024-09-24首发通过2024-11-29首发已问询2025-03-04首发已问询2025-03-21首发已受理2025-05-09扩募已受理2025-05-09首发已反馈2025-01-06首发已反馈2025-04-18扩募已反馈2024-11-19扩募已反馈2025-03-31扩募已反馈2024-04-01首发已反馈2025-03-26首发已反馈2025-03-12首发已反馈2024-11-29首发已上市2024-09-24首发已上市2024-11-29 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年5月16日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低317BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为253BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理5月14日，中金亦庄产业园封闭式基础设施REIT正式获中国证监会注册批复，并取得上交所无异议函，这是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REIT项目，也是北京经济技术开发区首单基础设施REITs项目。中金亦庄产业园REIT首发资产聚焦高端汽车和新能源智能汽车产业，总体定位为着力构筑“智能、开放、创新、绿色、共享、生态”的“1+1+N”的多元复合型产业园区，功能定位为围绕“高端装备+智能制造+创新研发”三大领域，打造集“产、研、展、服、综合配套”于一体的高端汽车及新能源汽车关键零配件“超级工厂”。基础设施资产当前入驻企业主要为知名整车企业和智能驾驶企业提供产业链上下游配套产品和服务，租户较为优质。该项目位于国家级经开区与高新区“双区叠加”的核心区域，具有核心区域优势与产业集群效应。该项目的正式获批将有助于提高区域基础设施的管理和运营效率。5月15日，中共中央、国务院印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，强调健全多元化投融资机制，完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。新政构建了“财政支持+市场化融资+风险防控”三位一体的政策框架，明确REITs、资产证券化等工具的应用场景，推动城投公司从"融资平台"向"城市综合运营商"转型。公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容行业要闻风险提示 10 免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分