核心观点
- 本周REITs市场表现强于沪深300、中证转债和中证全债指数，中证REITs指数周涨跌幅为+1.2%，年初至今涨跌幅为+8.8%。
- REITs全周日均换手率较前一周略有上升，消费、仓储物流、园区类REITs涨幅领先，市政设施、生态环保REITs微跌。
- 公募REITs年化现金分派率均值为6.2%，高于当前主流固收资产的静态收益率。
- 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低317BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为253BP。
关键数据
- 中证REITs指数收盘价为858.96点，年初至今涨跌幅为+8.8%。
- REITs总市值在5月16日上升至1932亿元，较上周增加30亿元；全周日均换手率为0.58%。
- 消费基础设施类REITs平均涨幅最大（3.8%），仓储物流类（2.2%）和园区基础设施类（2.1%）次之。
- 华夏南京交通高速公路REIT（+9.13%）、嘉实物美消费REIT（+7.09%）、中金厦门安居REIT（+6.04%）本周涨幅排名前三。
- 仓储物流类REITs交易活跃度最高，交通基础设施类成交额占比最高。
研究结论
- REITs市场延续结构性行情，消费、仓储物流、园区类REITs表现突出。
- REITs估值具有债性和股性双重特征，年化现金分派率高于主流固收资产，但产权REITs股息率低于中证红利，经营权类REITs内部收益率与十年期国债利差适中。
- 中央再提REITs支持城市更新，推动符合条件的项目发行REITs，构建“财政支持+市场化融资+风险防控”的政策框架，推动城投公司转型。
一级市场发行
- 截至5月16日，交易所处在已问询、已受理、已反馈、已通过待上市的产品分别有2只、2只、8只、3只，另有通过已上市的首发产品2只。
估值跟踪
- 产权类REITs重点关注股息率，经营权类REITs关注内部收益率。
- 产权REITs股息率比中证红利股息率均值低317BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为253BP。
行业要闻
- 中金亦庄产业园REIT获批，是国内首个聚焦汽车制造产业链的基础设施REIT项目。
- 中共中央、国务院印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，推动符合条件的项目发行REITs，推动城投公司转型。
风险提示
- 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。
