公募REITs周报（第18期）：量价齐升，保障房领涨

固定收益周报证券分析师：戴丹苗0755-81982379daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003证券分析师：董德志021-60933158dongdz@guosen.com.cnS0980513100001基础数据中债综合指数中债长/中短期指数银行间国债收益(10Y)企业/公司/转债规模(千亿)市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《超长债周报——时隔半年LPR下调10BP，债市陷入拉锯》——2025-05-25《政府债务周度观察-政府债将继续支撑5月财政支出》——2025-05-22《转债市场周报-关注下修之外的转股价调整》——2025-05-18《超长债周报——国债30-10期限利差走平》——2025-05-18《公募REITs周报（第17期）-消费与物流领涨，城市更新政策助推REITs发展》——2025-05-18 证券分析师：赵婧0755-22940745S0980513080004254.4245.4/209.11.7169.6/24.0/7.0 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容二级市场走势主要指数周涨跌幅：中证REITS>中证全债>中证转债>沪深300截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周（2025/5/19-2025/5/23）涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%）。中证REITs指数和股债指数走势对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理中证REITs指数和股债指数周度涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点。 图2：中证REITs指数和股债指数波动率对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：中证REITs指数和股债指数年初至今涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 2 图3： 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理保障房、交通、仓储物流类REITs领涨截至2025年5月23日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1%。从不同项目类型REITs来看，周涨跌幅分化，其中平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障房（3.0%）、交通（2.6%）图8：不同项目类型REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月23日）分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容和仓储物流类（2.1%）。不同项目属性REITs周涨跌幅对比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5 3 月23日） 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4从不同项目类型来看，保障性租赁住房类本周交易最活跃，交通基础设施类成交额占比最高。前者区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%。后者区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9%。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元）。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容一级市场发行截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只。资产类型中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金消费基础设施中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金创金合信电子城产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金国泰君安临港创新智造产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金能源基础设施创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金园区基础设施华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金仓储物流汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金保障性租赁住房资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2025年5月23日）估值跟踪REITs既有债性，又有股性。从债性的角度来看，在其强制高分红的约束下，我们关注其年化现金分派率。截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率。从股性的角度，我们通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO来判断REITs的估值情况，其中，相对净值折溢价率=收盘价/最新净值-1，反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的PB指标；IRR为使用现金流折现法计算出的内部收益率；P/FFO为当前价格/经营产生的现金流。相对净值折溢价率这一指标偏向长期视角，从底层资产的估值来评判二级市场的估值水平高低；P/FFO这一指标偏向短期视角，从资产近期运营情况来对可供分配的现金流进行估值，可判断当期投资的回报率。 7申报类型项目状态受理日期首发通过2025-03-04首发通过2024-09-20扩募通过2024-09-24首发已问询2025-03-21首发已申报首发已受理2025-05-09扩募已受理2025-05-09首发已反馈2025-01-06首发已反馈2025-04-18扩募已反馈2024-11-19扩募已反馈2025-03-31扩募已反馈2024-04-01首发已反馈2025-03-26首发已反馈2025-03-12首发已反馈2024-11-29首发已上市2024-11-29首发已上市2024-09-24首发已上市2024-11-29 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP,经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理5月20日，上交所官网显示，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，项目发起人为北京电子城高科技集团股份有限公司，原始权益人为北京电子城有限责任公司，管理人为创金合信基金，这也是创金合信申报的第二单公募REITs产品。此前，创金合信首农产业园REIT已经申报并获得交易所反馈。5月19日，深交所官网显示，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，该项目的原始权益人为山东鲁能商业管理有限公司，该项目底层资产为领秀城贵和购物中心，自2014年12月28日投入运营至今，已稳健运营了整整十年。自此消费基础设施公募REITs继续扩容。5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值：前者21日起停牌1天，后者停牌1小时并暂缓基金通平台份额转让。据统计，今年以来，此类因为涨幅过高而停牌已出现至少25次，市场热度与波动风险并存。5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，成为全国公募REIT市场的第66单产品（保租房第8单），网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，该REIT上市首日表现强劲，首日涨幅29.99%，显示保障房类资产受到资本市场高度追捧。公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容行业要闻风险提示 10 免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的6到12个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数（000300.SH）作为基准；新三板市场以三板成指（899001.CSI）为基准；香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准；美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数（IXIC.GI）为基准。重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询