公司简介
瑞森生活服务有限公司(1922.HK)是中国南京市及江苏省领先的物业管理服务供应商，成立于1997年，拥有27年行业经验。公司秉承“运营为王、口碑至上”的经营理念，采用“生活+”和“产业+”服务模式，为业主和客户提供专业、多元化及贴心的物业管理服务。公司业务涵盖住宅及非住宅物业，包括政府设施、金融机构、商业综合体等11类非住宅物业。截至2025年6月30日，公司业务覆盖中国22个城市，管理807项物业，服务超过590,000户家庭，涵盖超过190万人口。
公司资料
公司董事会由执行董事朱力（主席）潘晓虎，非执行董事温浩姚宁马文红张明明，独立非执行董事邓惠霞李友根茅宁组成。公司总部位于江苏省南京市，在香港设有主要营业地点。
管理层讨论与分析
业务回顾
公司业务涵盖物业管理服务和增值服务两大业务线。物业管理服务包括保安服务、清洁服务、停车场管理等；增值服务包括共用空间增值服务、生活社区便利服务、城市服务等。公司近年来积极拓展业务至南京以外的城市，并取得良好进展。截至2025年6月30日，非住宅物业由11类物业组成，包括政府设施、金融机构、商业综合体等。住宅物业同比减少44.4%，主要由公司主动退出若干亏损项目所致。增值服务主要包括(i)共用空间增值服务；(ii)生活社区便利服务;及(iii)城市服务。
财务回顾
公司收益由截至2024年6月30日止六个月的约人民币957.8百万元增加约4.1%至截至2025年6月30日止六个月的约人民币997.0百万元，主要由于期内取得的新项目开始带来收益贡献。提供物业管理服务的收益由截至2024年6月30日止六个月的约人民幣688.2百万元增加约14.8%至截至2025年6月30日止六个月的约人民幣789.8百万元。提供增值服务的收益由截至2024年6月30日止六个月的约人民幣267.7百万元减少约24.4%至截至2025年6月30日止六个月的约人民幣202.5百万元，主要由于在管住宅项目数目减少。公司毛利及毛利率均有所上升，主要由于公司为控制成本及增加效益而采取的多项有效措施。公司经营业绩由截至2024年6月30日止六个月的净亏损约人民幣15.9百万元转亏为盈至截至2025年6月30日止六个月的纯利约人民幣57.5百万元，主要由于金融资产及停车位按金减值亏损大幅减少。
流动资金、储备及资本结构
公司维持了健康的财务状况，截至2025年6月30日，公司流动资产约人民币854.8百万元，较2024年12月31日的约人民币979.6百万元减少约12.7%。公司现金及现金等价物约人民币195.9百万元，较2024年12月31日的人民币394.4百万元减少约50.3%，主要由于借款减少及住宅物业客户年末支付物业管理费用的惯例。公司总权益约人民币266.4百万元，较2024年12月31日的约人民币213.5百万元增加约24.8%，主要由于截至2025年6月30日止六个月的净利润。
物业、厂房及设备
截至2025年6月30日，公司物业、厂房及设备约人民币64.9百万元，较2024年12月31日的约人民币71.5百万元减少约9.3%。公司以总成本约人民币4.5百万元购置物业、厂房及设备资产，并出售账面净值约人民币479,000元的物业、厂房及设备。
贸易应收款项
截至2025年6月30日，公司贸易应收款项约人民币526.3百万元，较2024年12月31日的约人民币420.9百万元增加约25.0%，主要由于公司收益于期内增加、住宅物业客户年末支付物业管理费的惯例及非住宅物业客户每季度支付物业管理费的一般惯例。
预付款项、按金及其他应收款项
截至2025年6月30日，公司预付款项、按金及其他应收款项约人民币80.7百万元，较2024年12月31日的约人民币116.7百万元减少约30.8%，主要由于公司选择性地挑选投标保证金及履约保证金较为合理的优质项目而导致的其他按金减少。
应收关联公司款项
截至2025年6月30日，公司应收关联公司款项约人民币27.6百万元，较2024年12月31日约人民币22.7百万元增加约21.8%，主要由于与经营活动有关的应收关联公司款项增加。
贸易应付款项
截至2025年6月30日，公司贸易应付款项约人民币100.1百万元，较2024年12月31日的约人民币126.7百万元减少约21.0%，主要由于公司承接的物业管理项目数目减少。
其他应付款项、已收按金及应计费用
公司其他应付款项、已收按金及应计费用维持稳定，截至2025年6月30日约人民币296.4百万元，较2024年12月31日的约人民币306.8百万元轻微减少3.4%。
合约负债
截至2025年6月30日，公司合约负债约人民币308.9百万元，较2024年12月31日的约人民币412.1百万元减少约25.0%，主要由于公司于去年下半年预先收取来年的物业管理费之惯例。
借款
截至2025年6月30日，公司的计息银行及其他借款为人民币39.0百万元。
负债比率
公司的负债比率按债务净额除以资本总额与债务净额之和计算得出。截至2025年6月30日，公司的负债比率并不适用。
资产抵押
截至2025年6月30日，公司的银行及其他借款以下列各项担保：(i)公司账面值约人民币18.6百万元的若干楼宇；及(ii)公司账面值约人民币10.1百万元的投资物业。
或然负债
截至2025年6月30日，公司并无重大或然负债或担保。
汇率风险
由于公司所有业务均在中国开展，故截至2025年6月30日止六个月的收益及溢利均以人民币计值。公司目前并无使用衍生金融工具来对冲其外汇风险。
员工及薪酬政策
截至2025年6月30日，公司共有10,987名员工。公司向员工提供具有竞争力的薪酬待遇，包括工资、津贴及实物福利、奖金及退休金计划供款、权益结算及购股权计划以及社会福利。
重大收购及出售
截至2025年6月30日止六个月及直至本报告日期，公司并无进行任何附属公司及联营公司的重大收购或出售。
其他事项
公司正在调查针对前执行董事李春玲先生及前非执行董事黄清平先生的指控，并委任普华永道管理咨询（上海）有限公司为独立法证会计师协助调查。公司已及正采取措施以履行复牌指引。
董事资料变动
自截至2024年12月31日止年度起及直至本报告日期，公司获告知的董事资料变动如下：谢晨光先生不再担任代理总裁，朱力先生由非执行董事调任为执行董事，并获委任为董事会主席、提名委员会主席及薪酬委员会成员，邓惠霞女士获委任为独立非执行董事、审计委员会主席及提名委员会成员，周兆恒先生不再担任审计委员会主席，温浩先生获委任为非执行董事，马文红女士获委任为非执行董事，黄清平先生辞任非执行董事。
其他信息
公司已遵守企业管治守则所载的所有适用守则条文，并将继续检讨及加强其企业管治常规。公司已采用标准守则及证券交易守则作为其自身管理董事的行为守则，全体董事已确认，他们于截至2025年6月30日止六个月及截至本报告日期已遵守标准守则及证券交易守则所载的规标准则。截至2025年6月30日止六个月内，并无授出或行使任何购股权。
研究结论
瑞森生活服务有限公司作为中国领先的物业管理服务供应商，拥有丰富的行业经验和稳定的业务增长。公司积极拓展业务，优化项目组合，并采取措施控制成本、提高效率。尽管面临一些挑战，如管理层变动和关联方交易调查，但公司整体财务状况健康，未来发展潜力巨大。
