雅生活服务2025中期报告

開放多元精益求精同創共贏成就價值 公司概覽 雅生活智慧城市服務股份有限公司（「雅生活」或「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）是定位中高端的全國化綜合性物業管理服務商。本集團以「成為中國卓越的品質服務運營商」為企業願景，致力為業主提供高品質、全場景服務。目前，本集團擁有物業管理服務、業主增值服務、城市服務及外延增值服務四大業務線，服務範圍覆蓋全國28個省、直轄市和自治區，建立了涵蓋住宅、公共建築和商業辦公的均衡業態佈局。截至2025年6月30日止，本集團合約總建築面積及在管總建築面積分別為692.3百萬平方米及516.7百萬平方米。 2018年2月9日，本集團從雅居樂集團控股有限公司（「雅居樂控股」，連同其附屬公司，「雅居樂集團」）成功分拆，成為中華人民共和國（「中國」）首家正式紅籌分拆H股上市的物業管理企業。 目錄 風險管理委員會 董事會 王海洋先生（委員會主席）（於2025年5月28日獲委任）黃奉潮先生（委員會主席）（於2025年5月28日辭任）陳卓雄先生李大龍先生王功虎先生黎家河先生 陳卓雄先生*（聯席主席）王海洋先生*（聯席主席）（於2025年5月28日獲委任）黃奉潮先生*（聯席主席）（於2025年5月28日辭任）李大龍先生*（總裁（總經理）及首席執行官）陳思楊先生*（副總裁）岳元女士**（於2025年5月28日辭任）王功虎先生#翁國強先生#黎家河先生# 監事會 •執行董事**非執行董事#獨立非執行董事 劉劍榮先生（監事會主席、職工代表監事）黃智霞女士（職工代表監事）王衛瓊先生（股東代表監事）鄭健程先生（外部監事）王韶先生（外部監事） 董事委員會 審計委員會 王功虎先生（委員會主席）翁國強先生黎家河先生 聯席公司秘書 黃嘉毅先生李健威先生 薪酬與考核委員會 授權代表 翁國強先生（委員會主席）王海洋先生（於2025年5月28日獲委任）黃奉潮先生（於2025年5月28日辭任）李大龍先生王功虎先生黎家河先生 李大龍先生黃嘉毅先生 核數師 致同（香港）會計師事務所有限公司 法律顧問 提名委員會 關於香港法律： 王海洋先生（委員會主席）（於2025年5月28日獲委任）黃奉潮先生（委員會主席）（於2025年5月28日辭任）李大龍先生王功虎先生翁國強先生黎家河先生 盛德律師事務所 關於中國法律： 金杜律師事務所 公司資料 主要往來銀行 香港主要營業地點 中國銀行（廣州珠江支行）中國工商銀行（中山三鄉文昌支行）中國工商銀行（陵水支行）中國農業銀行（三鄉支行）中國農業銀行（廣州珠江支行） 香港夏愨道16號遠東金融中心17樓 H股股份過戶登記處 卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓電話：(852) 2980 1333傳真：(852) 2861 1465 中國主要辦事處 中國廣東省廣州市天河區珠江新城華夏路26號雅居樂中心35樓郵編：510623 投資者關係 投資者關係部電郵：ir@agileliving.com.cn電話：(852) 2740 8921 中國註冊辦事處 中國廣東省中山市三鄉鎮雅居樂花園興業路管理大廈 網站www.agileliving.com.cn 上市資料 股本證券 本公司的普通股僅包括境外上市股份（H股）（「股份」）。 境外上市股份（股份代號：3319）於香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）主板上市。 公司通訊派發 本 公 司 將 根 據 本 公 司 股 東（「 股 東 」）選 擇 向 其 寄 發 本 中 期 報 告 的 印 刷 本。 本 中 期 報 告 亦 分 別 刊 登 於 本 公 司 網 站(www.agileliving.com.cn)及香港聯交所網站(www.hkex.com.hk)。登記股東可選擇通過填妥指定表格並發送至本公司H股股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司或發送電子郵件至3319-ecom@vistra.com隨時變更彼等收取本公司公司通訊的語言選擇或方式，費用全免。股東如透過中介公司持有股份，則須透過彼等各自的中介公司代為辦理有關更改手續。 為支持環保，本公司鼓勵股東盡可能到上述網站瀏覽本中期報告內容。 財務概要 致各位股東： 我們欣然報告本集團截至2025年6月30日止六個月（「期內」）的未經審核綜合業績。 2025年上半年，全球地緣政治動盪，中美貿易摩擦升溫，令經濟環境風險升級。在外圍環境嚴峻形勢下，中國經濟迎難而上，通過實施積極的宏觀政策，整體運行平穩。在擴內需、促消費的政策帶動下，消費市場穩步復甦；服務業積極轉型，發展勢頭良好，為經濟增長增添動力。自2024年底以來，政府出台多個支持房地產止跌回穩的措施，引領房地產市場在波動中前行。儘管市場仍在築底，但降幅有所收窄，房地產企業債務重組亦出現積極變化。上半年，物業管理行業面對經濟環境挑戰與房地產市場低迷，仍展現出了一定的發展韌性。政策引導行業向規範化、高品質的良性發展，多地推行物業企業信用體系，促進行業優勝劣汰。但業主對於價格敏感、支付能力的變化、增量市場的機會有限、存量市場的競爭加劇，均給物業管理企業帶來一定的挑戰與壓力。物業管理企業仍需要苦練內功，不斷提升服務品質、積極轉型創新，和通過科技賦能等方式提升服務效能，才可保持競爭力和確保平穩經營。 主席報告 業務回顧 面對行業深度調整，本集團始終以業主為中心，不斷精進服務品質，滿足居民對於「好房子」「好服務」的期待。同時，因應市場變化和需求升級，平衡品質與效能，靈活調整服務及產品組合，創新推出多元服務產品。儘管面對成本壓力及業主開支水平的變化，本集團通過優化業務結構，專注核心業務，控制經營風險，提升運營效益，上半年實現扭虧，整體規模與經營穩健。 期內，本集團收入人民幣6,465.4百萬元，毛利為人民幣939.3百萬元，淨利潤為448.2百萬元，本公司股東（「股東」）應佔利潤為人民幣350.3百萬元，每股基本盈利為人民幣0.25元。在外部環境和競爭壓力下，本集團業務展現出可持續發展的韌性。截至2025年6月30日止，本集團物業管理在管面積及合約面積分別為516.7百萬平方米及692.3百萬平方米，覆蓋住宅與非住宅的多種業態。 本集團致力於為業主提供物有所值、質價相符的服務體驗。近兩年本集團升級服務體系，夯實服務標準，致力於打造服務品質為核心競爭力。本集團本着實事求是的精神，聆聽業主心聲，紥實做好基礎服務工作，加強客服體系建設，提升業主滿意度。期內，重點夯實升級服務標準體系，完成超過百項服務標準修訂更新。上半年重點推進住宅服務產品體系建設與升級，發佈《雅生活住宅分級服務產品圖譜手冊》，覆蓋24個服務場景，涉及超過700個服務細項，全面匹配不同層級的服務，兼顧「質價相符」的差異化需求與服務標準化、統一化。期內，本集團參與編寫國家級《物業服務客戶滿意度測評》標準編製，為國家標準化管理委員會首次發佈的物業管理行業國家級標準，彰顯本集團於行業的影響力。此外，持續開展消防、電梯、電動車等專項整治工作，防範重大風險，加強應急演練，守護安全、有序的社區環境。在夯實品質的同時，本集團亦主動創新迎合業主個性化服務需求，提供多元化、有溫度的服務，加強社區文化建設，提升業主的品牌認同感。例如，為適應社區老齡化趨勢，本集團主動對部分社區設施設備進行適老化改造，提供針對長者的社區餐飲、社區醫療便利服務，令業主樂享社區生活。 本集團以智慧賦能服務，加大對於智能化、數字化改造升級的投入。目前人工智能技術正逐步應用於本集團安防、停車、品質稽核、應急管理等方面，為業主提供更舒適、便捷、環保的服務體驗。期內，本集團積極擁抱人工智能技術，率先完成DeepSeek本地化模型，構建「雅AI」智能決策中樞，有效提升運營效率、優化資源配置及降低管理成本。上半年，為提升社區通行效率和升級安全防控，兼顧人文關懷和服務體驗，本集團落地社區無感通行，與支付寶、餓了麼聯合推出「碰一下」智慧門禁解決方案，以科技解決「最後一公里」難題，打造安全、高效、智慧的社區居住體驗，推動美好城市建設。期內，全新的智慧門禁系統已於超過100多個城市的在管項目落地。本集團肩負企業社會責任，以科技和信息化手段引領可持續發展，推進使用綠色能源，期內通過智能科技對空調、供水、照明等進行節能改造，實現有效節能降耗。 儘管面臨市場增量有限，拓展競爭加劇，業主需求轉變等挑戰，本集團繼續發揮市場化優勢，採取積極、審慎、靈活的市場策略，持續獲取、補充優質項目，並保障重大項目平穩續約，規模保持市場領先。在市場策略上，強化聚集效應，以效益為先，着力提升核心、重點城市項目密度，並戰略性調整城市佈局。期內啟動對於城市佈局的優化工作，梳理核心城市、深耕城市與機會城市，聚焦於約50個重點城市進行市場拓展。旨在通過提升單城市項目密度，強化協同效應，實現規範化管理，提升品牌價值。期內，本集團擴大於非住宅管理細分市場的優勢，於重點區域獲取廣州粵劇院、江陰市人民醫院、山東科技大學青島校區、東莞職業技術學院、青島機場和多地城市交通軌道等優質公共建築項目，以及為國企、事業單位提供多元化的後勤保障服務。此外，本集團加強維護重點客戶，提升客戶黏性，期內多個大型標桿性項目順利續約，確保整體規模的穩定性。與此同時，對於低效、孤島項目，堅決予以出清，提升運營效率和項目集中度。 本集團正處於「規模速度型」向「質量效益型」轉型階段，持續深化調整產業結構，確保產業鏈業務發展健康、可持續。業主增值服務圍繞社區生活和機構後勤需求，注重與基礎物業管理服務的聯動協同，聚焦「本地生活」與「資產運營」兩大核心品類。面對地產相關業務持續低迷以及消費環境變化，本集團以集約化管理模式提升社區資源利用率，並孵化與創新發展居家、零售等生活業務，夯實業務供應鏈，提升產品滲透率。儘管業務結構調整令規模有所收縮，但通過輕資產運營和產品結構優化，期內業主增值服務現金流改善顯著。城市服務業務優化項目佈局，以效益原則優先進行項目汰換，業務現金流改善顯著，運營質量有所提升。 主席報告 經營管理方面，本集團一貫重視經營質量與現金流，致力於平衡服務品質與效益。期內持續通過精細化管理提升項目運營效率，以良好的服務作為基礎，提升成本與開支透明度，通過靈活的手段加強回款，積極解決歷史欠費問題。此外，重點加強工程集約化管理，進一步提高外包商集中採購比例，發揮規模效應。本集團注重組織協同與深度融合，秉持和合共融理念，聚合成員企業的核心優勢，形成品牌凝聚力。融合超過五年以來，本集團以平台化戰略牽引、專業化能力賦能的融合模式，堅持「一區一策」、「一企一策」，既保留成員企業在細分領域的特色優勢，又通過資源分享與技術標準互通構建服務價值鏈閉環。上半年，雅生活連同旗下龍城服務、科瑞物業、明華智慧、重慶海泰、蘭石雅生活等多個品牌均位列行業品牌百強，鞏固本集團品牌矩陣。 未來展望 當前全球經濟前景充滿變數，在更具挑戰性的宏觀環境下，行業要走出內捲式競爭，需要不斷自我革新與升級突破。物業管理企業應與時俱進，適應新形勢、匹配新需求，升級服務產品，守住品質底線。本集團將堅持長期主義，一切以業主中心，踏實做好服務，戰略聚焦進一步優化佈局，兼顧經營效益與品質口碑，持續向「質量效益型」企業轉型。 在政策規管、市場變化與行業競爭三重壓力之下，服務品質、產品特色、運營效率是考驗物業管理企業的標準。本集團致力於打造服務品質為核心競爭力，將持續進行標準化建設，並因應市場變化與業主需求，推出多層級、靈活化的服務產品組合。本集團將進一步提升基礎服務品質，明確分級標準的統一性和差異化，逐步落地住宅分級標準體系，確保現場服務的高標準與穩定性。近期將落地試點，根據試點效果與客戶反饋，不斷優化、完善品產品體系，並加快非住宅標準體系建設，以及推動服務產品向中高端升級。本集團將秉持「呵護一生，溫暖一城」的企業使命，思考業主真實需求，及時調整、革新服務內容，加強與客戶黏性。加強社區文化建設，令有溫度的服務顆粒化、可視化，打造業主認可的「質價相符」好服