股份代號: 3319（於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司）A-LIVING SMART CITY SERVICES CO., LTD.*雅生活智慧城市服務股份有限公司中期報告2022僅供識別呵護一生溫暖一城 企業願景呵護一生溫暖一城企業使命成為中國卓越的品質服務運營商價值觀開放多元 精益求精同創共贏 成就價值 1公司概覽2公司資料4財務概要6主要榮譽及獎項7主席報告14管理層討論和分析28企業管治30其他資料36中期簡要綜合收益表37中期簡要綜合全面收益表38中期簡要綜合資產負債表40中期簡要綜合權益變動表42中期簡要綜合現金流量表43中期財務資料附註公司概覽目 錄雅生活智慧城市服務股份有限公司（「雅生活」或「本公司」，連同其附屬公司，統稱「本集團」）是定位中高端的全國化綜合性物業管理服務商，位列中指院中國物業服務百強企業TOP3。本集團以「成為中國卓越的品質服務運營商」為企業願景，致力為業主提供高品質、全場景服務，業務不斷延伸覆蓋全產業鏈，積極創新和探索增值服務生態圈。目前，本集團擁有物業管理服務、業主增值服務、城市服務及外延增值服務四大業務線，服務範圍覆蓋全國31個省、直轄市和自治區，建立了涵蓋住宅、公共建築和商業辦公的均衡業態佈局。截至2022年6月30日止，本集團合約總建築面積及在管總建築面積已分別達到約706.5百萬平方米及約528.6百萬平方米。2018年2月9日，本集團從雅居樂集團控股有限公司（「雅居樂控股」，連同其附屬公司，「雅居樂集團」）成功分拆，成為中華人民共和國（「中國」）首家正式紅籌分拆H股上市的物業管理企業。 2雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告公司資料董事會陳卓雄先生*（聯席主席）黃奉潮先生*（聯席主席）李大龍先生*（總裁（總經理）及首席執行官）魏憲忠先生**岳元女士**尹錦滔先生#王翠萍女士#翁國強先生#* 執行董事** 非執行董事# 獨立非執行董事董事委員會審計委員會尹錦滔先生（委員會主席）王翠萍女士翁國強先生薪酬與考核委員會翁國強先生（委員會主席）黃奉潮先生李大龍先生尹錦滔先生王翠萍女士提名委員會黃奉潮先生（委員會主席）李大龍先生尹錦滔先生王翠萍女士翁國強先生風險管理委員會黃奉潮先生（委員會主席）陳卓雄先生李大龍先生尹錦滔先生王翠萍女士監事會劉劍榮先生（監事會主席、職工代表監事）黃智霞女士（職工代表監事）施征宇先生（股東代表監事）王功虎先生（外部監事）王韶先生（外部監事）公司秘書賴娟女士授權代表李大龍先生賴娟女士核數師羅兵咸永道會計師事務所執業會計師及註冊公眾利益實體核數師法律顧問關於香港法律：盛德律師事務所關於中國法律：金杜律師事務所 3雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告公司資料（續）主要往來銀行中國銀行（廣州珠江支行）中國工商銀行（中山三鄉文昌支行）中國工商銀行（陵水支行）中國農業銀行（三鄉支行）中國農業銀行（廣州珠江支行）中國建設銀行（廣州花城支行）中國主要辦事處中國廣東省廣州市天河區珠江新城華夏路26號雅居樂中心35樓郵編：510623中國註冊辦事處中國廣東省中山市三鄉鎮雅居樂花園興業路管理大廈香港主要營業地點香港夏愨道16號遠東金融中心17樓H股股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司香港夏愨道16號遠東金融中心17樓電話：(852) 2980 1333傳真：(852) 2861 1465投資者關係投資者關係部電郵：ir@agileliving.com.cn電話：(852) 2740 8921網站www.agileliving.com.cn上市資料股本證券本公司的普通股包括內資股及境外上市股份（H股 ）。境外上市股份（股份代號：3319）於香港聯合交易所有限公司（「香港聯交所」）主板上市。公司通訊派發本公司股東（「股東」）將獲寄發本中期報告（中、英文本）。本中期報告亦刊登於本公司網站(www.agileliving.com.cn)及香港聯交所網站(www.hkex.com.hk)。為支持環保，本公司鼓勵股東盡可能到上述網站瀏覽本中期報告內容。 4雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告財務概要綜合收益表概要截至6月30日止六個月2022年2021年 收入（人民幣百萬元）7,619.96,247.2毛利（人民幣百萬元）2,052.61,873.9毛利率26.9%30.0%淨利潤（人民幣百萬元）1,149.51,281.0淨利潤率15.1%20.5%本公司股東應佔利潤（人民幣百萬元）1,057.91,142.3每股基本盈利（人民幣元）0.750.85 綜合資產負債表概要於2022年於2021年6月30日12月31日 總資產（人民幣百萬元）21,681.720,181.4現金及現金等價物（人民幣百萬元）3,996.94,390.5股東權益（人民幣百萬元）13,417.612,910.9股東權益回報率*20.1%24.9%總負債╱總資產38.1%36.0% * 截至2022年6月30日止之股東權益回報率，是採用截至2022年6月30日止十二個月之本公司股東應佔利潤為計算基礎。 5雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告財 務 概 要（ 續 ）10,0008,0006,0004,0002,000027,00022,50018,00013,5009,0004,500018,00015,00012,0009,0006,0003,00003,0002,5002,0001,5001,00050002,5002,0001,5001,00050001,5001,20090060030006,247.21,149.521,681.713,417.615.1%7,619.91,281.020,181.412,910.920.5%1,873.91,142.32,052.61,057.926.9%30.0%收入（人民幣百萬元）毛利及毛利率（人民幣百萬元）╱%淨利潤及凈利潤率（人民幣百萬元）╱%本公司股東應佔利潤（人民幣百萬元）2021年1-6月2021年1-6月2022年1-6月2022年1-6月總資產（人民幣百萬元）股東權益（人民幣百萬元）2021年1-6月2021年1-6月2022年1-6月2022年1-6月2021年12月31日2021年12月31日2022年6月30日2022年6月30日 6雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告主要榮譽及獎項2022中國物業服務百強企業TOP32022中國物業服務百強企業經營績效TOP12022中國物業服務百強企業服務規模TOP2中國物業服務上市公司市場拓展能力TOP2中國物業服務上市公司社區增值服務能力TOP32022中國物業服務百強服務質量領先企業2022中國物業服務百強成長性領先企業2022中國高端物業服務領先企業2022中國住宅物業服務力優秀企業2022中國醫院物業管理優秀企業2022中國產業園區物業管理優秀企業2022中國智慧城市服務領先企業175113928612410132457689111012 7雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告主席報告致各位股東：我們欣然報告本集團截至2022年6月30日止六個月（「期內」）的未經審核綜合業績。2022年上半年，中國多地新冠疫情嚴峻，國際政治及經濟形勢複雜，給各行各業短期發展均帶來一定挑戰。物業管理企業作為基層疫情防控的中堅力量，發揮了重要的作用，不懼艱辛勇擔疫情前線防控工作，以實際行動守護城市與社區。房地產行業已進入存量時代，在政策宏觀調控下，房地產開發及銷售處於緩慢復甦階段，住宅增量市場供給有限，市場競爭環境更加激烈。個別房地產企業出現流動性風險，影響亦蔓延至相關物業管理企業，更加考驗物業管理企業獨立發展能力以及品牌拓展能力。黃奉潮董事會聯席主席陳卓雄董事會聯席主席 8雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告主 席 報 告（ 續 ）物業管理行業過去經歷了快速的規模增長以及市場整合集中，受到房地產市場低迷傳導，物管企業估值出現較大調整，收購整合速度有所放緩。在新的發展形勢下，物管企業逐漸回歸服務品質本質，專注服務能力提升。面對住宅增量市場增長放緩，優質物管企業積極應對，加速延伸產業及業態佈局，尋找城市服務及非住宅業態服務機會，挖掘業主增值服務創新發展機會，通過集約化管理、科技化手段提升每平米管理效益，以實現降本增效。儘管面對極具挑戰的宏觀及市場環境，本集團期內夯實服務品質核心能力，鞏固市場化戰略定位，積極承擔社會責任，專注內生增長能力建設，持續聚焦非週期性業務板塊，實現高質量、可持續發展。期內，本集團綜合實力廣受認可，行業排名再創新高，位列「2022中國物業服務百強企業TOP3」。業務回顧2022年上半年，面對極具挑戰的宏觀及市場環境，本集團憑藉全產業鏈佈局，採取靈活的拓展策略，加速對於住宅存量、非住宅市場的拓展，持續拓寬項目來源，第三方市場拓展面積持續穩居行業前列，顯示出可持續的增長韌性。期內成功獲得多個高質量的非住宅業態項目，服務包括北京冬奧會等國際重大賽事場館項目，充分顯示全業態服務能力及行業領先的品牌影響力。本集團積極應對房地產週期波動，靈活調整業務策略，非週期性業務佔比持續提升。期內，本集團營業額為人民幣7,619.9百萬元，較去年同期增長22.0%。毛利為人民幣2,052.6百萬元，同比增加9.5%，毛利率為26.9%。淨利潤為人民幣1,149.5百萬元，同比下降10.3%，淨利潤率為15.1%。股東應佔利潤為人民幣1,057.9百萬元，同比下降7.4%。每股基本盈利為人民幣0.75元。本集團物業管理服務、業主增值服務、城市服務於期內之收入及淨利潤同比增長34.1%及13.8%。 9雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告主 席 報 告（ 續 ）截至2022年6月30日止，本集團在管及合約總建築面積分別為528.6百萬平方米及706.5百萬平方米。第三方項目通過市場拓展、收購整合等方式迅速擴張，合約面積（含控股成員企業）達558.5百萬平方米，新增合約面積超過43.2百萬平方米，較截至2021年12月31日止增長8.4%，佔總合約面積的79.1%，是本集團規模增長的主要來源。儘管市場競爭日益激烈，本集團憑藉在各業態的豐富管理經驗及成熟的市場拓展體系，期內來自第三方外拓的新增合約面積超過35.6百萬平方米，對應新增年化合同金額超人民幣12億元，項目質量穩中有升，取得了不俗的市場拓展成績。受到房地產開發週期性影響，住宅新增項目供應市場空間有限，本集團靈活調整拓展模式，聚焦受週期影響較小的非住宅及住宅存量項目。同時，採取「城市分級」策略，圍繞既定戰略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加長期合作夥伴企業客戶黏性。期內，本集團圍繞「產品品牌策略」與各成員企業間加強資源聯動，發揮全國化佈局優勢，成功中標多個公共建築、商業及企業服務等不同業態項目，其中包括廣東省中國移動多個標段服務合同，總合同金額過億，綠地湖湘中心、上海綠地外灘中心商業二期、上海國際集團有限公司外灘國際大廈等多個高端商業、企業辦公類項目。在政府辦公、公眾場館、交通樞紐、學校等優勢業態，本集團接連斬獲廣州美術館、深圳寶安區文化中心等城市文化地標項目，常州市行政中心、瀋陽出入境邊防檢查站等政府辦公項目以及青島理工大學、常州軌道交通一號線、安徽省安慶西站等學校及交通樞紐項目。在住宅存量市場方面，本集團通過收購合作，整合包括北京超大型社區項目，鞏固在一線城市的佈局，通過市場拓展於上海、廣東省、山東省、福建省等多地獲取超過25個住宅存量項目。業主對服務水平及便捷生活服務期待及要求正不斷提升，本集團以品質為企業發展的生命線，堅信惟有過硬的服務品質方可在日趨激烈的市場競爭中保持優勢。本集團期內開展多種形式的品質巡查、整改及回訪，誠懇聆聽業主對於集團的意見及建議，致力提升管理效能及業主服務體 10雅生活智慧城市服務股份有限公司 2022年中期報告主 席 報 告（ 續 ）驗。本集團肩負企業社會責任，面對上海、深圳、東北等多地嚴