公募REITs周报：公募REITs市场小幅下跌，国家发改委拓展REITs行业范围清单

公募REITs周报（2025.12.1-2025.12.7） 《公募REITs市场小幅下跌，中航中核集团能源公募REITs正式申报》--2025-11-23《公募REITs市场小幅上涨，交通基础设施类REITs表现亮眼》--2025-11-16《公募REITs市场小幅下跌，中信建投沈阳国际软件园REIT上市》--2025-11-10 一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌，REITs市场成交额降低，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌。不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌，本周公募REITs产品多数下跌。e] 二、一级市场：26只公募REITs基金待上市 截至2025年12月5日，共发行78只公募REITs，发行规模合计2018.69亿元，2025年以来共19只公募REITs完成发行，2025年11月新发行1只公募REITs。此外，共有26只公募REITs基金待上市。 三、公募REITs政策及市场动态 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 国家发改委印发基础设施REITs项目行业范围清单（2025年版），进一步拓展发行范围。全国首单城市更新类REITs落地北京亦庄，发行规模7.53亿元。 证券分析师：戴梓涵 四、投资建议 本周，REITs指数小幅下跌，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别下跌0.98%和0.85%，公募REITs市场成交金额有所降低。分资产类型来看，产权类公募REITs指数和特许经营类公募REITs指数分别较上周下跌0.91%和1.20%，其中仅新型基础设施类和水利设施类REITs小幅上涨，交通基础设施类REITs跌幅最高。市场动态层面，本周一国家发改委印发基础设施REITs项目行业范围清单（2025年版），进一步拓展发行范围，今年以来有19只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，26只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌............................................4二、一级市场：26只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................12四、投资建议.......................................................................13五、风险提示.......................................................................14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12 .一、二级市场：本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌 本周公募REITs市场小幅下跌。截至2025年12月5日，中证REITs指数较上周下跌0.98%至810.18，中证REITs全收益指数为1031.5，较上周下跌0.85%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额减少 本周REITs市场总成交规模为4.61亿份，较上周环比下跌28.75%，成交额为19.62亿元，较上周环比下跌30.25%，本周成交额有所减少。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为1.77%，而上周为2.49%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数均下跌 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势均下跌，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs分别下跌0.91%和1.20%。产权类公募REITs中保障性租赁住房类、园区基础设施类、消费基础设施类和仓储物流类REITs分别下跌1.05%/1.01%/0.89%/0.20%，新型基础设施类REITs上涨0.55%，特许经营类公募REITs中交通基础设施类、市政设施类、能源 基础设施类、生态环保类REITs分别下跌1.59%/1.18%/0.58%/0.29%，仅有水利设施类REITs上涨0.49%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数下跌 本周不同类型公募REITs成交额多数下跌，水利设施类、新型基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类、园区基础设施类、生态环保类、能源基础设施类、 市 政 设 施 类 、保 障 性 租 赁 住 房 类公 募REITs成 交 额 较 上 周下 跌18.01%/23.06%/24.19%/25.91%/29.02%/38.15%/38.63%/39.22%/55.30%，而仓储物流类REITs成交额环比上涨12.23%。 换手率方面，仓储物流类REITs对应本周日均换手率为0.4%，较上周持平，新型基础设施类、生态环保类、保障性租赁住房类、水利设施类、园区基础设施类、能源基础设施类、市政设施类、消费基础设施类和交通基础设施类REITs对应本周日均 换 手 率 为0.57%/0.44%/0.44%/0.42%/0.35%/0.33%/0.30%/0.28， 较 上 周 下 跌0.18%/0.30%/0.55%/0.09%/0.14%/0.18%/0.20%/0.08%/0.1%。 本周公募REITs产品多数下跌 单一标的方面，本周公募REITs市场多数下跌，总共77只公募REITs，其中有16只上涨，2只持平，59只下跌，涨幅靠前的包括华夏基金华润有巢REIT、易方达深高速公路REIT、华夏紫金南京建邺产业园REIT，周涨幅分别为2.1%/1.2%/1.1%，跌幅靠前的包括浙商证券沪杭甬高速REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商基金公路高速公路REIT，周跌幅分别为5.8%/4.6%/4.2%。 具体来看换手率，华夏基金华润有巢REIT、中金重庆两江产业园REIT、华夏紫金南京建邺产业园REIT换手率较高，分别为2.30%/1.45%/1.34%。周成交额较高的 为华夏基金华润有巢REIT、华夏华润商业REIT和华夏中国交建高速REIT，周成交额分别为0.93/0.92/0.89亿元。 二、一级市场：26只公募REITs基金待上市 2025年以来19只公募REITs完成发行 截至2025年12月5日，共发行78只公募REITs，发行规模合计2018.69亿元，其中2024年合计已发行29只REITs，发行规模合计646亿元，2025年以来共19只公募REITs完