REIT 策略周报：商业不动产 REITs 提上日程

商业不动产REITs提上日程 REIT策略周报 本报告导读： 商业不动产REITs或将驱动REITs市场加速扩容，REITs市场深度提升有利于多样化资金入市，丰富投资者结构，改善REITs二级市场生态。 汤志宇(分析师)021-38031036tangzhiyu@gtht.com登记编号S0880525070031 投资要点： 防御优先：海外流动性趋紧或持续2025.11.26新增地方债发行进度已达95.3% 2025.11.25税期后大行融出回到4万亿，存单净融资延续回落2025.11.24市场偏好短端下沉，而非拉久期2025.11.23如何理解近期“股跌、期债跟跌”现象2025.11.23 11月28日，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，标志着中国REITs市场在历经四年以基础设施资产为主的探索后，正式向商业不动产领域敞开大门，未来城市更新设施、酒店、体育场馆、写字楼等商业基础设施或也将被纳入REIT市场。 商业不动产REITs或将驱动REITs市场加速扩容。尽管当前基础设施REIT市场已迈入常态化发行，但发行节奏仍有待提升。与基础设施相比，商业不动产存量规模更为庞大，资产供给方盘活资产的意愿也较强，潜在供给量充足。此外，考虑到商业不动产REITs审核链条或由证监会主导，相较于双重审核，发行效率也能得到一定提升。REITs资产市场深度提升有利于多样化资金入市，丰富投资者结构，改善REITs二级市场生态，但从近期一级市场表现来看，市场供需节奏的错配仍需关注，后续可期待资金端的政策。 二级市场方面，过去一周保障房与新型基础设施板块行情修复较显著，区间震荡行情延续。而跌幅较深的项目仍集中在近期临近解禁的项目中，2025年下半年以来市场迎来集中解禁潮，叠加市场情绪弱势下，拟解禁项目价格承压较显著，学习效应下拟解禁项目抛压逐步提前，可关注后续配置机会。 此外，前期行情持续坚挺的中金印力消费项目受万科债务舆情影响放量下跌，短期来看情绪主导下的行情波动在所难免，长期来看REIT产品自身机制能够一定程度上隔离原始权益人风险，其底层资产的经营情况与独立运营能力仍是定价关键，但原始权益人作为REIT扩募资产供给方和REIT份额的重要持有方，其经营变化可能也会影响市场预期。 风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 目录 1.REITs市场行情总结.......................................................................................31.1.二级行情回顾............................................................................................31.2.一级发行情况..........................................................................................102.风险提示........................................................................................................11 1.REITs市场行情总结 1.1.二级行情回顾 过去一周（2025年11月24日-11月28日，下同）REITs指数整体下行，新型基础设施和保障房类REITs表现较好。过去一周中证REITs全收益指数周度跌幅在0.08%收于1040.34。从底层资产来看，过去一周板块表现分化，其中新型基础设施和保障房REITs表现较好，能源和市政环保类REITs表现相对一般。具体来看，涨幅由高到低分别为：新型基础设施（1.84%）、保障房（0.87%）、消费（-0.11%）、交通（-0.14%）、仓储（-0.21%）、产业园（-0.27%）、市政环保（-0.46%）、能源（-0.47%）。 11月28日，中国证监会发布了《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，标志着中国REITs市场在历经四年以基础设施资产为主的探索后，正式向商业不动产领域敞开大门，未来城市更新设施、酒店、体育场馆、写字楼等商业基础设施或也将被纳入REIT市场。 商业不动产REIT或将驱动REITs市场加速扩容。尽管当前基础设施REIT市场已迈入常态化发行，但发行节奏仍有待提升。与基础设施相比，商业不动产存量规模更为庞大，资产供给方盘活资产的意愿也较强，潜在供给量充足。此外，考虑到商业不动产REITs审核链条或由证监会主导，相较于双重审核，发行效率也能得到一定提升。REIT资产市场深度提升有利于多样化资金入市，丰富投资者结构，改善REIT二级市场生态，但从近期一级市场表现来看，市场供需节奏的错配仍需关注，后续可期待资金端的政策。 二级市场方面，过去一周保障房与新型基础设施板块行情修复较显著，区间震荡行情延续。而跌幅较深的项目仍集中在近期临近解禁的项目中，2025年下半年以来市场迎来集中解禁潮，叠加市场情绪弱势下，拟解禁项目价格承压较显著，学习效应下拟解禁项目抛压逐步提前，可关注后续配置机会。 此外，前期行情持续坚挺的中金印力消费项目受万科债务舆情影响放量下跌，短期来看情绪主导下的行情波动在所难免，长期来看REIT产品自身机制能够一定程度上隔离原始权益人风险，其底层资产的经营情况与独立运营能力仍是定价关键，但原始权益人作为REIT扩募资产供给方和REIT份额的重要持有方，其经营变化可能也会影响市场预期。 数据来源：Wind，国泰海通证券研究 过去一周REITs市场交易额边际上行，保障房和新型基础设施板块换手率较高。整体来看，过去一周日均交易额5.63亿元，较前一周边际上行。分经营模式来看周度日均换手率，保障房和新型基础设施类REITs周度日均换手率相对较高，分别为1.06%和0.75%，仓储和消费类REITs周度日均换手率相对较低，为0.35%和0.38%。 1.2.一级发行情况 过去一周（2025.11.24-2025.11.28）有三只REITs更新发行状态。其中平安西安高科产业园首发项目已申报，东方红隧道股份智能运维高速首发项目和中航中核集团能源首发项目已受理。截至2025年11月28日，国内REITs市场共上市77只，总市值2199亿元，流通市值1174亿元。 2.风险提示 超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，底层资产数据计算方式有偏差。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰海通证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰海通证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。 国泰海通证券研究所