REIT 策略周报：商业不动产 REITs 提上日程

核心观点与关键数据

• 商业不动产REITs试点启动：中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，标志着REITs市场正式向商业不动产领域拓展，未来城市更新设施、酒店、体育场馆、写字楼等或将被纳入REIT市场。
• 市场扩容潜力：商业不动产REITs或将驱动REITs市场加速扩容，因其存量规模庞大，资产供给方盘活意愿强，潜在供给充足。相较于基础设施REITs，商业不动产REITs审核链条可能由证监会主导，发行效率有望提升。
• 市场深度提升：REITs资产市场深度提升有利于多样化资金入市，丰富投资者结构，改善二级市场生态。但近期一级市场供需节奏错配仍需关注，后续可期待资金端政策支持。

二级市场表现

• 板块表现：过去一周REITs指数整体下行，新型基础设施和保障房类REITs表现较好（涨幅分别为1.84%和0.87%），能源和市政环保类REITs表现相对一般。
• 交易活跃度：过去一周日均交易额5.63亿元，边际上行。保障房和新型基础设施类REITs换手率较高（分别为1.06%和0.75%），仓储和消费类REITs换手率较低（分别为0.35%和0.38%）。
• 解禁压力：跌幅较深的项目集中在近期临近解禁的项目中，2025年下半年以来市场迎来集中解禁潮，叠加市场情绪弱势，拟解禁项目价格承压，可关注后续配置机会。
• 情绪波动：中金印力消费项目受万科债务舆情影响放量下跌，短期情绪波动难免，但长期来看REIT产品机制能隔离原始权益人风险，底层资产经营情况与独立运营能力仍是定价关键。原始权益人经营变化仍可能影响市场预期。

一级市场发行情况

• 发行状态：过去一周有三只REITs更新发行状态，平安西安高科产业园首发项目已申报，东方红隧道股份智能运维高速首发项目和中航中核集团能源首发项目已受理。
• 市场规模：截至2025年11月28日，国内REITs市场共上市77只，总市值2199亿元，流通市值1174亿元。

风险提示

• 超预期REIT政策发布、底层资产经营情况恶化、底层资产数据计算方式有偏差。