2025公募REITs发展现状与趋势

一、2025年政府继续支持公募REITs发展，市场反应较为热烈

• 782号文进行四个方面革新，推进公募REITs常态化发展：
  • 扩大资产范围：新增铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等。
  • 优化扩募支持：简化流程，取消前期辅导，支持跨区域整合，拓宽资产范围。
  • 严格项目把关：坚持“优中选优”原则，优先申报对国家重大战略具有推动作用的优质项目。
  • 加强组织保障：新增支持民间投资项目发行上市，建立专项协调服务机制，优化审核体系。
• 上半年超87%已上市公募REITs盈利，回报率稳定。
• 2025年已募集资金415.38亿元，年底前仍将有REITs上市，扩募规模达58.88亿元，4只扩募在审批中，12只首次发行REITs已申报。

二、多家房企意愿扩募释放活力，但是目前参与程度相对较低

• 8家房企已发行公募REITs，主要在消费类基础设施领域（占比65.6%），租赁住房（占比30%）。
• 华润REIT每年预期扩容超50亿，为行业提供发展样本。
• 凯德REIT上市，外资机构参与中国REITs市场的试金石。

三、中国公募REITs进入新时代，或将助力房企完成战略转型

• 央企集中试水公募REITs，借助政策红利实现角色转变：
  • 华润置地、招商蛇口、新城控股等积极推进公募REITs常态化扩募，探索多层次产品。
  • 万科旗下印力集团积极实现REITs突破，设立3支Pre-REIT基金。
• 民企同样有机会参与公募REITs，拥有优质物业是关键。
• 公募REITs提升房企商业独立性，优化流动性助力转型升级：
  • 通过市场募集资金，实现商业板块自给自足，释放沉淀资金。
  • 盘活长周期低回报存量资产，降低沉淀成本，孵化潜在商业项目。
  • 流动性紧张房企可将其作为融资转型辅助手段，但首要解决债务压力。