中国消费基础设施 REITs 发展现状与趋势分析

2025年12月5日 公用一部|常浩敏 随着我国经济发展条件与国际环境发生深刻变化，提振内需在国民经济中的重要性日益凸显。在此背景下，2023年，消费基础设施被正式纳入基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“基础设施REITs”）试点资产范围，随后多项支持政策陆续出台，2025年12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，消费基础设施REITs底层资产范围进一步扩大。 当前我国消费基础设施REITs市场已初具规模，但存在市场规模占比小、底层资产地域集中等问题。展望未来，在政策持续利好下，市场容量有望进一步扩大，同时也将对企业底层资产的优质性和运营管理能力提出更高要求。 2023年，为贯彻落实党中央相关决策部署，消费基础设施被纳入基础设施REITs底层资产范围，此后相关部门陆续发布多项文件支持符合条件的消费基础设施发行REITs。 我国基础设施REITs的试点始于2020年4月，以中国证监会与国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）为标识正式启动。此后，发改委通过多项文件对试点范围和细则进行了持续扩容与优化。 2023年，为贯彻落实中央关于扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，国家发改委和中国证监会于3月分别发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》和《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，明确“将优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”。同年7月，商务部、国家发改委、中国证监会等13部门联合发布《关于促进家居消费若干措施的通知》，支持符合条件的家居卖场等商业网点项目发行基础设施REITs。同年10月，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，正式将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入公募基础设施REITs试点范围。 2025年，政策支持力度进一步加大。3月，中共中央办公厅、国务院办公厅在发布的《提振消费专项行动方案》中强调，要强化投资对消费的支撑作用，并明确支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施REITs。10月，商务部等五部门联合印发《城市商业提质行动方案》，再次提及支持符合条件的商业地产项目发行基础设施REITs。12月，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施REITs项目行业范围进一步扩大，其中，在消费基础设施领域，首次将体育场馆、商旅文体健 商业综合体、四星级及以上酒店等资产纳入范围。在中央政策引领下，地方加速响应。浙江省、北京市和广州市均在2025年的政府文件中明确支持消费基础设施REITs的发行。 当前已上市消费基础设施REITs原始权益人以国有企业为主，发行消费基础设施REITs有助于其拓宽融资渠道，重塑商业地产运营模式，但当前消费基础设施REITs市场存在规模较小、底层资产区域较为集中等问题。 自2024年首批产品上市至2025年11月28日，境内已上市消费基础设施REITs共12只，总发行规模达302.58亿元，业态覆盖购物中心、奥特莱斯、农贸市场等多元类型。从原始权益人结构看，中央企业与地方国有企业合计占比50%，民营企业和外资企业分别占33%和17%。发行消费基础设施REITs，不仅为企业拓宽了融资渠道，更有助于重塑其商业地产运营模式。通过资产证券化，原始权益人能够提前回收资金，投向新项目开发或存量资产改造，实现“投资—退出—再投资”的良性循环，提升资本效率与投资能力，加速从重资产开发向轻资产运营的战略转型。 当前消费基础设施REITs市场主要存在的问题是市场规模较小、底层资产区域较为集中。截至2025年11月28日，消费基础设施REITs总市值420.58亿元，占全部基础设施REITs市值比重为18.92%，且已上市项目底层资产区域主要集中在一线及强二线城市，三四线城市由于出租率承压、优质商业资产稀缺等因素，尚未形成有效供给，市场容量较为有限。 未来，随着消费利好政策的持续释放及消费基础设施REITs鼓励措施的出台，消费基础设施REITs市场容量将有所提升，但另一方面这也对企业的招商、运营管理等能力提出更高的要求。 我国国内商业物业市场规模庞大，随着消费支持政策及消费基础设施REITs鼓励措施的持续出台，市场容量预计将迎来扩容，消费基础设施REITs的大规模发行也将成为促进我国消费，扩大有效投资，提振实体经济的有效举措。但另一方面，由于消费基础设施REITs的收益高度依赖底层资产的租金收入与运营效率，未来具备更优质资产和更强运营管理能力的产品将具有更大的竞争优势，这将进一步推动企业提升招商引流、营销推广与业态焕新等方面的综合能力，以实现可持续的高质量运营。 报告声明 本报告分析及建议所依据的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所依据的信息和建议不会发生任何变化。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，不构成任何投资建议。投资者依据本报告提供的信息进行证券投资所造成的一切后果，本公司概不负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为大公国际，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。