公募REITs周报（2025.10.27-2025.11.02）：公募REITs市场震荡波动，华夏中海商业REIT上市

公募REITs周报（2025.10.27-2025.11.02） 《公募REITs市场小幅上涨，市场成交量明显增加》--2025-10-26《公募REITs市场小幅下跌，华夏华润商业REIT扩募申请获受理》--2025-10-19 《公募REITs市场小幅下跌，新增3只公募REITs注册获批》--2025-09-29 一、二级市场：本周公募REITs市场震荡波动 本周公募REITs市场震荡波动，REITs市场成交额增加，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化。不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，本周公募REITs产品多数上涨。e] 二、一级市场：24只公募REITs基金待上市 截至2025年10月31日，共发行77只公募REITs，发行规模合计1981亿元，2025年以来共18只公募REITs完成发行，2025年10月新发行2只公募REITs。此外，共有24只公募REITs基金待上市。 电话：18311057693E-MAIL：xuchao@tpyzq.com分析师登记编号：S1190521050001 三、公募REITs政策及市场动态 商务部等5部门：支持符合条件的商业地产项目发行REITs；华夏基金华润有巢REIT扩募申请获上交所通过，同步启动上市相关筹备；天津市提出支持高新技术和战略性新兴产业企业发债融资，支持科技创新产业园区发行REITs。 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683E-MAIL：daizh@tpyzq.com分析师登记编号：S1190524110003 四、投资建议 本周，REITs指数震荡波动，中证REITs指数较上周下跌0.14%，中证REITs全收益指数较上周上涨0.06%，公募REITs市场成交金额有所增加。分资产类型来看，产权类公募REITs指数较上周上涨1.82%，而特许经营类公募REITs指数较上周下跌0.13%，其中新型基础设施类REITs涨幅最高，交通基础设施类REITs跌幅最高。市场动态层面，本周三华夏基金华润有巢REIT扩募申请获上交所通过，本周五华夏中海商业REIT上市，今年以来有18只公募REIT完成发行，合计规模超过300亿元，此外，24只REITs基金等待上市，预计后续将陆续上市，市场有望继续扩容。目前，在资产荒背景下，公募REITs具有其高分红，中低风险优势，配置性价比较高。 风险提示 公募REITs市场价格波动风险；调控政策超预期；募集发行进度不及预期 目录 .一、二级市场：本周公募REITs市场震荡波动............................................4二、一级市场：24只公募REITs基金待上市.............................................10三、公募REITs政策及市场动态.......................................................12四、投资建议.......................................................................13五、风险提示.......................................................................14 图表目录 图表1：中证REITS及中证REITS全收益指数走势..........................................................................................................4图表2：REITS市场成交量（亿份）................................................................................................................................5图表3：REITS市场成交金额（亿元）............................................................................................................................5图表4：REITS市场区间换手率（%）..............................................................................................................................5图表5：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表6：分类型指数走势....................................................................................................................................................6图表7：公募REITS分项目类型周涨跌幅.........................................................................................................................6图表8：各类别公募REITS成交额及换手率.....................................................................................................................7图表9：特许经营类REITS细分市场表现.........................................................................................................................8图表10：产权类REITS细分市场表现...............................................................................................................................9图表11：产权类REITS细分市场表现（续）.................................................................................................................10图表12：公募REITS累计发行规模及数量.....................................................................................................................11图表13：本周REITS项目审批进展.................................................................................................................................12 .一、二级市场：本周公募REITs市场震荡波动 本周公募REITs市场震荡波动 本周公募REITs市场震荡波动。截至2025年10月31日，中证REITs指数较上周下跌0.14%至814.9，中证REITs全收益指数为1045.73，较上周上涨0.16%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 REITs市场成交额增加 本周REITs市场总成交规模为7.84亿份，较上周环比上涨24.44%，成交额为33.03亿元，较上周环比上涨21.48%，本周成交额明显增加。区间换手率方面，本周REITs市场区间换手率为3.19%，而上周为2.59%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数有所分化 按照公募REITs持有的底层资产类型来看,本周产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数走势有所分化，产权类公募REITs上涨1.82%，特许经营类公募REITs下跌0.13%。产权类公募REITs中新型基础设施类、保障性租赁住房类和消费基础设施类REITs分别上涨3.13%/2.09%/1.99%，仓储物流类和园区基础设施类REITs分别下跌0.24%和0.21%，特许经营类公募REITs中市政设施类、水利设施类和生态环 保类REITs分别上涨2.38%/0.60%/0.50%，交通基础设施类和能源基础设施类REITs分别下跌0.34%和0.12%。 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 资料来源：Wind，太平洋研究院整理 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨 本周不同类型公募REITs成交额多数上涨，市政设施类、消费基础设施类、新型基础设施类、生态环保类、仓储物流类、保障性租赁住房类、园区基础设施类和交 通基础设施类REITs成交额环比分别上涨308.33%/50.47%/44.41%/36.98%/30.76%/28.78%/27.26%/0.58%。而水利设施和能源基础设施类公募REITs成交额较上周分别下跌24.11%和19.17%。 换手率方面，新型基础设施类和保障性租赁住房类REITs对应本周日均换手率大于1，市政设施类、新型基础设施类、消费基础设施类、生态环保类、保障性租赁住房类、园区基础设施类、仓储物流类和交通基础设施类REITs对应本周日均换手率 为0.64%/1.30%/0.84%/0.84%/1.04%/0.59%/0.59%/0.43%， 较 上 周 上 涨0.48%/0.36%/0.35%/0.19%/0.18%/0.11%/0.09%/0.01%，水利设施类和能源基础设施类REITs对应本周日均换手率为0.77%和0.53%，较上周下跌0.28%和0.08%。 本周公募REITs产品多数上涨 单一标的方面，本周公募REITs市场多数上涨，总共76只公募REITs，除了新上市的华夏中海商业资产REIT，其中有48只上涨，27只下跌，涨幅靠前的包括创金合信首农REIT、南方万国数据中心REIT、中金印力消费基础设施REIT，周涨幅分别为4.2%/4.1%/3.9%，跌幅靠前的包括华夏合肥高新产园REIT、招商科创孵化器REIT、易方达广州开发区高新产业园REIT，周跌幅分别为7.8%/4.7%/4.2%。 具体来看换手率，华夏凯德商业REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT、华夏基金华润有巢REIT换手率较高，分别为1.90%/1.62%/1.62%。周成交额较高的为中 金安徽交控REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT、南方润泽科技数据中心REIT，周成交额分别为1.65/1.17/1.17亿元。 二、一级市场：24只公募REITs基金待上市 2025年以来18只公募REITs完成发行 截至2025年10月31日，共发行77只公募REITs，发