2025年中国酒店业投资与资产管理白皮书

⯼ 阌 当 前，中 国 产 业 结 构 调 整 步 ⼊ 深 ⽔ 区，经 济 增 ⻓ 模 式 从 规 模 扩 张 转 向 质 量 提 升，酒 店 业 正 ⾯临 前 所 未 有 的 转 型 挑 战 与 重 构 机 遇。在 供 给 端 趋 于 饱 和、产 品 同 质 化 竞 争 加 剧 的 背 景 下，⾏业 整 体 营 收 增 ⻓ 放 缓，运 营 压 ⼒ 持 续 加 ⼤。过 去 依 赖 地 产 红 利、粗 放 扩 张 和 经 验 驱 动 的 经 营模式已难以为继，市场对专业化、精细化、可持续的资产管理和运营能⼒提出了更⾼要求。 在 本 轮 发 展 周 期 之 下，酒 店 投 资 主 体 与 投 资 逻 辑 正 在 发 ⽣ 深 刻 变 ⾰。曾 以 地 产 开 发 为 驱 动 的投 资 者，或 逐 步 退 出 酒 店 领 域，或 加 速 向 资 产 运 营 者 ⾓ ⾊ 转 型，从“开 发 思 维”转 向“经 营思 维”。与 此 同 时，以 ⾃ 持 资 产 运 营 为 核 ⼼ ⽂ 酒 旅 集 团，借 助 本 轮 国 资 整 合 浪 潮，获 得 了 ⼤量 存 量 资 产，亟 需 通 过 专 业 化 的 资 产 管 理 能 ⼒ 实 现 资 产 的 优 化 配 置 与 价 值 盘 活。因 此 他 们 对项 ⺫ 的 关 注 已 不 再 局 限 于 投 资 开 发 或 单 ⼀ 运 营 管 理，⽽ 是 迈 向 涵 盖 投、融、建、管、退 全 ⽣命 周 期 资 产 管 理 新 阶 段。我 们 相 信 通 过 这 ⼀ 轮 整 合，中 国 酒 店 ⾏ 业 将 孕 育 并 诞 ⽣ ⼀ 批 深 耕 产业、具 备 ⻓ 期 主 义 视 野 的 产 业 投 资 者。他 们 将 以 资 产 价 值 为 核 ⼼，以 运 营 能 ⼒ 为 引 擎，推 动⾏业实现⾼质量转型。 依 托 在 酒 旅 ⾏ 业 多 年 深 耕 的 积 累，浩 华 整 合旗下「厚 海 数 据 平 台」（w w w.hohi d at a.com）所沉 淀的海量 运 营数 据，并⼲ 泛 采集来⾃ 资 深 投 资⼈、业 主⽅的 ⼀⼿调研 反 馈，推 出《2025年 酒 店 业 投 资 与 资 产 管 理⽩ ⽪ 书》。本⽩ ⽪ 书 旨在 为 酒 旅 ⾏ 业 从 业 者 提 供贯 穿资 产 全 ⽣ 命 周期各关键 节 点的 深度市 场洞 ⻅与 趋势 研 判，以 此 助 ⼒ ⾏ 业 资 产 管 理 能 ⼒ 和 运 营 专 业 化 能 ⼒ 的提升。 本 年度 报 告继 续围 绕 三⼤ 核 ⼼板 块展 开：投 资 开 发、资 产 管 理 运 营、资 产 退 出。除 回 顾2024年 关键 数 据 外，报 告 亦 涉 及对 未来市 场⾛ 势的预 判，引导从 业 者 以 动态、前瞻的 视 ⾓ 了解⾏业 变 化 趋势。此外，本报 告增 加 了数 字 赋能 专 项分 析，尽管 ⼀些 企业 在数 字化 领 域仍 处 基 础设 施 搭建 的起步 阶 段，但 该领 域 的 变 ⾰ 正 在 重塑酒 店 资 产 的 运 营 模 式。我 们希 望通 过 多元化的视⾓，为⾏业注⼊新的思考维度。 最 后，谨 代 表浩 华研 究团队，向 所 有参与 本次调研的 ⾏ 业伙 伴 致以最 诚 挚的感 谢。正 是你们的 开 放 与协 作，让这份 报 告 成为 ⾏ 业智 慧的 集 体 结晶。我 们坚信，唯有共建共 享、协同进化，中国酒旅产业⽅能在变局中⾏稳致远，实现⾼质量、可持续的未来。 戴 雪 英 浩 华 管 理 顾 问 公 司执 ⾏ 董 事 ⼤ 中 华 区 总 经 理厚 海 数 据 平 台创 始 ⼈中 国 旅 游 饭 店 业 协 会副 会 ⻓ 煝疵做岻騜僻 本报告的数据来源为浩华旗下⾃主研发的「厚海数据平台」、《中国饭店业务统计》以及2025年中国酒店投资和资产管理市场展望问卷调查。 「厚海数据平台」数据范围涵盖全国范围内近9万家中档及以上酒店，总客房数量超过800万间，囊括全国330多个城市，覆盖超过800个酒店品牌以及约200家国际与国内酒店管理公司。平台数据追踪时⻓超⼗年，为兼具时间纵深及市场⼲度的⾏业权威⼤数据平台。 《中国饭店业务统计》是浩华管理顾问公司与中国旅游饭店业协会合作出版的年度统计性刊物，是⾏业权威的数据统计刊物，为酒店业主、潜在投资⼈、及⾏业⼈⼠提供详实的数据⽀撑，为投资、资管及相关决策提供科学专业的⽀持。⾃2003年⾸刊发⾏，《中国饭店业务统计》已连续⼆⼗三年成功出版。 此次问卷调查涵盖的⼆⼗余个问题旨在针对中国酒店业投资⼈和资产业主，全⾯调查了解当下中国酒店投资及资产管理的特征、偏好、关切领域及未来的发展趋势。研究范围主要包括开发投资、资产管理及资产退出三部分。问卷共收到90多家中国头部机构投资者及资产业主的中⾼层管理者的回复，主要来⾃中央和地⽅国企、私营地产开发商、专业资管机构、基⾦公司和投⾏等相关领域，其公司背景统计如表格所⽰。在此诚挚感谢各参与者的⾏业⻅解分享。 潨 䓡 •开发投资9 ⁃标的类型10⁃产品热点11⁃物业特点12⁃管理模式13⁃品牌筛选14⁃回报预期15 •资产运营管理16 ⁃空间提效17⁃组织⼈效19⁃数字赋能21⁃资产维护23 •资产退出25 ⁃交易主体26⁃交易热点27⁃资产价格28⁃退出预期29⁃退出路径30 III.鱶ⲹ䙰缏31 •䫌 鰑 ┱ 鰑 硅 溸 ╭ ✅ 麄 ⚌•䫌 鰑 ┱ 鰑 硅 溸 䈰 ✑ ⫐ 㵽•䫌 鰑 ┱ 鰑 硅 溸 ꁾ ✑ 埛 䑑 䙰 ✅ 嚤 ꃎ  䫌 鰑 ┱ 鰑 硅 ╭ ✅ 麄 ⚌ 鰑硅╭✅╚☋䫌㒘㎼㝠⚕䧯╬鰑硅假ⲇꓪ 在 本报 告 伊 始，我 们 需 要特 别 说明的 是，本 问 卷 主 要 的 调 研 对 象为 机 构 投 资 者 ⽽ ⾮ 个 ⼈ 独 ⽴ 投 资者，所呈现 的各 问 题的统 计结果主要为机构投资者的直接反馈。 根 据调研结果可看出，参与 酒 店投资及资管的企业中，约44%的受访者 所 在企业类型 为房地 产 开 发商，38%的受访者所在企业为综合⽂ 酒 旅。地 产商 及⽂ 酒 旅企业 为主 要 酒 店 的 投 资及资 产 管 理⽅。另有较 少量 的企业 为 酒 店 运 营商、基 ⾦ 公 司、险资及 ⾦融 背 景的资管公司。 就受访者的公司性质⽽⾔，约45%的企业为央企，32%的企业为地⽅国企，这些 企业掌 握者 中 国 ⼤ 量酒 店 资 产 资源，成为 本 轮 周 期 中重 要 的 酒 店 投 资 资 管参与 者。此外，约18%的企业为民营企业，另有少量（约4%）的企业为外资。 调研结果显⽰，除涉及酒店/公寓等 住 宿 类资 产 以外，仍有 相 当⽐例的受 访者也涉⾜商业零 售及办公 类不 动 产 的 投 资 与 管 理⼯作 内容。这 可 以看出，除 住 宿 类资 产垂直整 合 管 理 以外，不少 企业 在管 理架构上在 实 ⾏跨业态的 投 资和 资 产 管 理，这 对 资 管⼈才提 出了 更 ⾼ 维度的 要 求。同 时，我 们也看 到养 ⽼ 服务 类资 产 管 理也正在成为 酒 店 资 管⼈正 在延 伸的 新业态领域。 䙰 ✅ 嚤 ꃎ  䫌 鰑 ┱ 鰑 硅 溸 䈰 ✑ ⫐ 㵽 鰑硅䈰✑♈䫌鰑䪆䑳⯒㲾ꓪ广腁 在住宿业态投资和资产管理业务中，2025年您的⼯作重点是什么？Q 就2025年 投 资及资 管⼯作重点⽽⾔，76%的受访者聚焦存量物业的精细化管理；58%的受访者关注存量物业的升级改造。在地产增速⼤幅收缩的背景下，从业者进⼀步加速从「投资扩张」向「存量深耕」转型，通过持续优化存量物业的业态结构、产品定位和经营表现，以实现资产的保值增值。 同时不少从业者⼯作重点覆盖酒店资产的交易以及⾦融化退出，这两项的回复⽐例较去年有显著拉升。随着利率下调和投资逻辑的改变，酒店类资产依靠稳定现⾦流和资产增值潜⼒受到越来越多投资⼈的关注。因此，很多⾼端酒店的资产持有者也在寻求出售资产和⾦融化退出的机会。 在存量资产盘活及提升过程中，您更倾向于从以下哪个⽅⾯着⼿进⾏？Q 在存量资产的盘活与提升过程中，53%的受访者以精细化运营为切⼊点，27%的受访者表⽰将考虑酒店升级改造，以挖掘资产潜⼒、强化资产价值。整体来看，市场对存量资产管理提升的重视程度已达到前所未有的⾼度，尤其体现在运营端的监督与管控。 ⼀⽅⾯，在地产开发⾼峰期过后，新建项⺫减少，越来越多的早期酒店投资者正从开发商⾓⾊逐步转向运营商⾓⾊，理解酒店专业化运营与管理逻辑成为其必须⾯对的核⼼课题。另⼀⽅⾯，在宏观经济增速放缓的背景下，酒店⾏业客群结构与需求特征发⽣显著变化，不少酒店⾯临内外压⼒，经营可持续性遭遇严峻挑战，酒店业主不得不强化对运营监管以改善现⾦流压⼒。在此背景下，如何驱动运营团队通过管理提升改善酒店盈利能⼒，实现健康稳定的现⾦流，成为酒店投资⼈与业主关注的核⼼焦点。 䙰 ✅ 嚤 ꃎ  䫌 鰑 ┱ 鰑 硅 溸 ꁾ ✑ 埛 䑑 鰑硅埛䑑婞鿛⻔┺╃䌐⺬硅槏 各企业对旗下酒店资产的管理模式说明如下： •据统计，68%的企业采纳了派驻业主代表的⽅式。该⽅式更为直接，是⺫前普遍的资产管理模式。 •对于旗下酒店物业超过10间以上的企业，通常采⽤专 业 化 的 集 中 管 理 模式，设置酒店管理公司或资产管理部⻔代⾏ 资 管职 责，分 别有36%及33%的企业采取该类⽅式。 •25%的企业选择委托第三⽅的资管团队进⾏管理，此⽅式多适⽤于旗下酒店数少、暂不具备专业资管能⼒的企业。 •有4%的公司未设有资产管理⾓⾊，多⻅于⾃营酒店，采⽤轻重⼀体的管理模式。 由于现阶段各企业的专业资管职责和能⼒都在建设阶段，因此有约五成的企业采取了多样的管理模式并存⽽⾮依赖单⼀ 的 模 式。从 ⾏ 业 发 展 和 整 合 趋势 来看，未来通过职能上的轻重分离，在总部层⾯建⽴集中化、专业化的资产管理平台是⾏业发展的重要⽅向。 通过设⽴酒店管理公司进⾏酒店资产管理的企业，⼈数规模差异较⼤，主要取决于其管理酒店规模以及轻资产职能的强弱。这些公司主要收⼊依赖于旗下酒店的运营利润以及管理费收⼊。除此以外，这些酒管公司收⼊还涉及向旗下物业所征收的租⾦，向内部及外部公司输出咨询服务和管理服务所得收益。 ╃ⲏ闌騣 •䐷 ⹿ 䫌 鰑•鰑 ☋ 硅 槏 ⾕ ꁾ 觝•鰑 ☋ ꃹ ⮃0 91 62 5 01 䐷⹿䫌鰑 过往周期中，酒店的投资与房地产的开发有着密切的联系。开发者通过投资酒店，强化整体项⺫的品质感、影响⼒，以提升住宅、写字楼以及商业的溢价。然⽽，⼀些酒店⽴项之时缺乏对外部市场及区位的谨慎研判，酒店⾃⾝建设更是追求⼤⽽全的⾯⼦⼯程⽽⾮经济价值，这就导致了很多酒店难以具备健康可持续的商业模式，只能依托地产获利的反哺。然⽽，随着地产红利的消失，经济增速趋缓，过往以地产驱动的酒店投资开发模式难以为继，当下再谈酒店的开发投资，投资者更加看重酒店作为独⽴业态的可持续的盈利造⾎能⼒。 酒店投资动机的变化，直接影响了酒店投资者的决策逻辑。本章节我们将通过对标的类型、产品热点、物业特点、管理模式、品牌偏好、投资预期等维度的分析，探讨在新⼀轮市场周期中，酒店投资者在酒店开发过程中的投资逻辑和决策依据。 䐷 ⹿ 䫌 鰑-鰑 ☋ 硅 槏 ⾕ ꁾ 觝-鰑 ☋ ꃹ ⮃ 吙溸稝㒘 吙溸稝㒘㝃⩧缀⻉㒘☋⿣䫌鰑鱶ⲹ㙨䒩 根据问卷统计结果，尽管受访者对精选服务与全服务酒店的关注程度相当，但需注意的是本报告调研对象为机构投资者⽽⾮中⼩投资⼈。后者更关注短期现⾦流，前者则更侧重⻓期资产价值，因此⻓期以来，机构投资者的⾸选投资标的始终是全服务酒店产品。正因如此，本次问卷结果表明，精选服务酒店已开始成为机构投资者重点关注的对象，获得前所未有的重视。这也意味着机构投资者的投资标的选择更加的多元化，也更加以投资回报为驱动。 ⽽该调查结果所呈现的另外⼀⾯是传统全服务酒店在机构投资者投资优先级中的地位持续下降。由于消费需求的变化以及投资趋于理性，传统“⼤客房+⼤餐