2025年中国酒店业市场投资与价值洞察报告

前言PREFACE 当前中国酒店市场已正式迈入存量时代，行业对融资的需求日益增长。基于此，本报告针对酒店评估方法、运营模式、财务报表及行业平均参数展开详尽分析，从酒店与评估双维度出发，以客观专业的视角构建并呈现全面系统的酒店评估逻辑，为市场提供清晰的认知框架。 国内酒店资产证券化市场已历经多年探索，在此过程中，行业已沉淀出初步的酒店投融市场数据。我们已将这些数据进行系统整理并收录于本报告中，从整理结果中可清晰看到，众多酒店业主与投资人对尝试酒店资产证券化市场抱有明确兴趣，正积极关注这一领域的参与机会。同时，报告对海外酒店REITs市场进行了全景式调研，不仅深入分析体量、规模、分派收益率、市净率等核心参数，还通过两个典型案例的深度剖析，呈现海外市场的发展面貌。此外，针对国内发展势头迅猛的酒店集团，报告也围绕其运营模式、市场份额、发展战略及出海计划展开分析。 报告从多个维度对酒店行业未来发展进行展望，我们期待通过本次研究，为推动国内酒店资本市场向更客观、更专业的方向发展提供助力，也盼望着一个成熟规范的酒店资本市场能在未来逐步成型。 目录 从酒店档次来看，五星级与四星级酒店的发展趋势高度相似，均在2019年触及数量顶峰，此后逐步呈现下降态势，这一变化主要由两大因素驱动：一方面，星级制度的“同质化瓶颈”日益凸显，同为五星级酒店的两个不同品牌的酒店，在品牌定位、设施配套及客单价上存在显著差距却共享同一评级标签，导致高端酒店对“星级”的价值认同下降，近年新增高端酒店多选择放弃评星，部分存量酒店甚至主动退出星级体系；另一方面，近年间经济形势倒逼市场回归理性，消费与投资端均趋于谨慎，高端酒店新增供给明显收缩，行业发展逻辑从规模扩张转向存量优化。 存量市场分析 根据中国文化和旅游部公开数据（截至2024年三季度），国内星级酒店总规模达5,620家，整体呈现“高端少、中端及有限服务多”的结构特征，其中五星级酒店736家、四星级酒店2,073家，三星级及有限服务酒店数量最多，达2,811家。 与高星级酒店不同，三星级及有限服务酒店因小业主占比高的特性，呈现出更高的市场敏感度。一旦遭遇不可抗力事件，小业主多抗风险能力弱，或将作出退出市场的决策，这使得三星级酒店数量波动更为频繁，成为星级酒店市场中最灵活的调整者。 中国内地酒店运营市场概览 从酒店等级维度看，三星级酒店的整体入住率表现始终优于四星与五星级酒店，呈现出更贴近大众消费需求的韧性。而四星与五星级酒店走势高度趋同，凸显高端酒店发展的清晰联动性：二者均在2011年触及入住率峰值，此后逐步回落；2020-2022年受外部冲击持续探底，2023年借势疫情后复苏实现报复式反弹；2024年的小幅回落。 入住率 定义：入住率（Occupancy）指每日实际入住房间数量与每日可供房间数量的比值。这个指标能够直观地反映出酒店的客房使用情况，是衡量酒店经营状况的一项重要指标。 从酒店所在的城市等级来看，各等级城市五星级酒店入住率均在2019年触及峰值，此后受疫情冲击与需求端收缩的双重影响，不同能级城市呈现明显分化态势：一线城市酒店受创最为显著，二三线城市则相对平缓。这一差异核心在客群结构：一线城市酒店国际客群占比高、国内商旅客规模大，疫情下跨境流动受限、商务差旅锐减，两大需求收缩直接导致入住率大跌；而二三线城市酒店国际客群少、需求基数小，疫情对核心客群冲击更弱，因此入住率下滑幅度更小，整体表现更稳健。 酒店作为对宏观环境高度敏感的业态，其入住率堪称反映市场变化的核心指标⸺无论是不同档次还是不同城市的酒店，均会对外部变动作出强烈反应。2023年，行业普遍迎来疫情后的报复式增长；进入2024年，入住率看似呈现回落，实则是消费市场从脉冲式复苏回归理性的必然结果。 从恢复速度来看，疫情后一线城市五星级酒店的入住率恢复表现尤为突出，整体展现出较强的市场韧性。2022年其入住率曾跌至约41%，2023年则强势回升至70%；无论是恢复幅度还是节奏，该类酒店的恢复速度均显著快于二线城市（同期从46%提升至62%）与三线城市（同期从40%提升至55%）。 2009年-2024年中国内地各等级城市五星级酒店平均房价 从酒店档次看，“档次越高，均价越高”是核心特征：五星级长期占据价格顶端；四星级价格低于五星，走势更平稳；三星及有限服务酒店价格最低、波动也最小。近年趋势出现分化，五星、四星级平均房价呈下降态势，三星级则波动上升。 平均房价 定义：平均房价（Average Daily Rate）指酒店单间客房平均售卖单价，这一指标可直观定位标的酒店所处市场位置及产品定位。 从城市等级看，一线城市五星级酒店价格长期领跑、波动幅度最大，2023年回升至994元/房晚，尽显强劲高端消费需求；二线城市五星酒店价格介于一线与三线之间，走势相对缓和；三线城市五星酒店价格最低，长期震荡后渐趋稳定，其根源是城市消费能级与客群结构的差异，一般来说，城市等级越高，五星级酒店价格及市场波动（增长、回落幅度）越显著；下沉市场因高端需求规模有限，高端酒店价格弹性更弱。 整体来看，酒店平均房价的表现既受档次分层规律支配，也被城市能级与市场周期影响。疫情期间各等级酒店普遍降价，而2023年市场报复性消费激增，又推动运营表现与房价走势阶段性回升，成为行业周期里的关键变量。 整体来看，不同星级和城市等级的酒店每间房收益差异显著，五星级酒店长期收益最高且波动幅度大，四星级居中、走势相对平稳，三星及有限服务酒店收益最低、波动也小；从城市维度看，一线城市五星级酒店收益领跑但震荡更明显，二线城市次之、走势缓和，三线城市最低且波动平缓。这种差异由产品定位与城市消费能级共同影响，高星级、高能级城市的酒店收益潜力大但波动剧烈，反之则更具稳定性。 2009年-2024年中国内地各等级城市五星级酒店平均每间房收益 平均每间房收益 定义：平均每间房收益（RevPAR）即入住率与平均房价的乘积，指每间可售房可形成的收入，是更加直观且相对综合反映酒店运营状况的重要指标。 当前市场不少酒店采用以价换量策略，通过降低房价提升入住率，但运营表现是否提升，核心要看平均每间房收益⸺这是酒店业主和投资人需关注的首要运营指标之一，很多酒店虽拉高了入住率，却因房价降幅抵消增长导致平均每间房收益不升反降，且该策略长期依赖低价换客流，还可能加速酒店设施损耗、稀释服务品质，反而损害品牌的长期竞争力。 平均每间房收益=入住率 × 平均房价 2009年-2024年中国内地各星级酒店平均每间房收益 相较其他业态，酒店的成本率更高，因此GOPMargin较低，且GOP Margin的表现与酒店所在城市、自身档次的关联度显著。 从酒店档次来看，通常档次较低的酒店，GOPMargin数据较优⸺低档次酒店的公区面积普遍较小，坪效（单位面积产出）相对更高，提供的餐饮及其他服务更少，部门成本更低，因此GOP Margin表现更佳。 经营毛利润率GOP Margin 从所在城市来看，核心城市的五星级酒店GOPMargin通常更优：一方面核心城市经济水平高、酒店资产质量佳，收入稳定性更强；另一方面，核心城市酒店业发展起步早、经验积累深厚，管理公司也会为核心资产配置更专业的管理团队与管理人员，进一步保障运营效率，因此GOP Margin更可观。 对于酒店而言，GOP Margin是较为典型的经营指标，各品牌酒店通常通过GOPMargin的水平考核酒店经营情况及酒店管理团队的管理成效。GOP Margin的计算逻辑为酒店经营收入扣除部门成本、未分配经营开支后的毛利润率。 重点城市分析 上海 SHANGHAI 从市场表现来看，上海五星级酒店平均房价持续恢复，整体市场韧性较强。平均房价方面，2019年达到1,035元/房晚的高位后，2020-2022年受影响连续下降，2023年回升至999元/房晚、2024年 进 一 步 攀 升 至1,015元/房晚，房价的修复节奏较为连贯，显示出价格层面具备较强韧性；入住率表现上，2019年曾达74.0%的优异水平，后续受影响波 动 明 显，2022年 降 至42.7%后，2023年 回 升 至69.8%， 但2024年 回 落 至67.9%， 反 映 出入住率的恢复存在阶段性调整，市场需求端仍处于动态适配过程。 北京 BEIJING 从 市 场 表 现 来 看，2009年 至2019年，北京酒店平均房价保持相对稳定且处于较高区间，2012年达到827元/房晚的峰值，此后有所回落；2020年降至相对低点，2023年升至803元/房晚，2024年随着市场恢复理性，平均房价恢复至755元/房晚；入住率发展态势波动向好，2019年触及峰值（接近74.0%），2020年受影响大幅下降至36.5%， 之 后 逐 步 恢 复，2023年回升至69.1%，2024年进一步提升至70.6%。整体而言，北京酒店市场在经历波动后呈现出逐步恢复的良好态势。 从 供 给 端 来 看， 上 海 五 星 级 酒店 的 新 增 供 给 常 年 位 居 全 国 前列。2018-2019年 处 于 供 给 高峰，2019年 新 增 供 给 更 是 达 到20,683间；尽管后续整体市场供给呈下降趋势，上海的供给量也有所回落，但仍保持着较强活力。 从 供 给 端 来 看，2021年 有 一 批新增供给集中入市，供给量达到15,277间，成为供给高峰；此后市场开始下行，业主的投资计划逐步搁置，2022年供给量骤降至8,980间，2023年进一步回落至3,380间，2024年 继 续 减 少 到1,464间。未来几年（2025-2028年）新增供给也较为有限，预计未来三年仅1,278间新增酒店客房入市，清晰反映出市场供给端的收缩趋势。 广州及深圳 GUANGZHOU & SHENZHEN 从市场表现来看，大湾区主要城市与北京、上海一样，也在着力为酒店市场注入活力。平均房价方面，2009年至2019年整体呈波动上升 态 势，2019年 接 近1,000元/房晚的水平；入住率在此期间同步逐步提升，2019年达到约74%的高位。后续受影响虽出现波动，2020年 入 住 率 回 落 至47.5%，平均房价也有所下调，但修复节奏较为清晰：2023年入住率回升至71.0%，已恢复至2016年左右的状况；平均房价也回升至接近2018年 的 水 平。2024年， 入 住率进一步保持在71.5%，平均房价达到969元/房晚，市场活力持续显现。 三亚 SANYA 从市场表现来看，2009年至2019年，平均房价虽有波动但整体维持在较高水平，入住率同步逐步提升，2018年入住率达到69.6%，平均房 价 为1,079元/房 晚。2020-2022年，内需成功拉动进一步提升了三亚酒店市场的地位；2023年市场迎来报复性消费，平均房价（1,546元/房晚）超过历史数据；进入2024年，因消费回温及境外旅游放开，三亚酒店市场较2023年有所收缩，尽管如此，市场平均房价仍达1,182元/房晚，入住率为74.2%，依旧维持在较高水平。 从供给端来看，广州和深圳的酒店新增供给在2018年至2020年处 于 高 峰，2020年 供 给 量 达 到12,416间；此后供给规模有所收缩，2022年降至6,985间，但长期供给动能仍然存在⸺未来三年两个市场预计有3,884间新增客房入市，且其中大部分为高端酒店。这反映出市场正从前期的供给高峰逐步进行调整，同时也为高端酒店市场的发展提供了供给层面的支撑，进一步为激活市场活力助力。 从供给端来看，三亚酒店市场的新增供给在2018年出现集中入市的情况，当年新增供给达6,583间，成为供给高峰；此后整体市场新增供给大幅减少，2019年为1,088间，2020年为537间，后续年份新增供给也维持在较低水平，且2026-2028年预计无新增供给入市，显示出供给端在2018年后进入了低增长甚至阶段性停滞的状态。 化总额达到约人民币1,16