中国内地酒店市场已进入存量时代，行业融资需求增长。报告分析酒店评估方法、运营模式、财务报表及行业平均参数，从酒店与评估双维度构建评估逻辑。
中国内地酒店运营市场：
- 星级酒店规模达5,620家，呈现“高端少、中端及有限服务多”的结构特征。五星级和四星级酒店发展趋势高度相似，均于2019年触及数量顶峰后下降，主要受星级制度同质化瓶颈和经济形势影响。
- 三星级及有限服务酒店因小业主占比高，市场敏感度高，数量波动更频繁。
- 入住率方面，三星级酒店优于四星和五星，高端酒店入住率受经济形势影响大，一线城市受冲击显著，二三线城市相对稳健。
- 平均房价方面，档次越高均价越高，近年五星、四星级呈下降态势，三星级波动上升。一线城市五星级酒店价格领跑，二三线城市价格最低。
- 平均每间房收益（RevPAR）方面，五星级酒店收益最高且波动幅度大，一线城市五星级酒店收益领跑但震荡更明显。
- 经营毛利率（GOP Margin）方面，档次较低的酒店数据较优，核心城市五星级酒店GOP Margin更优。
- 重点城市分析显示，北京酒店市场逐步恢复，供给端收缩；上海市场韧性较强，供给量常年位居全国前列；广州及深圳市场活力持续显现，供给端收缩但长期供给动能存在；三亚市场表现优异，供给端在2018年后进入低增长状态。
中国内地酒店资产证券化市场：
- 截至2025年9月，中国内地已有74支存续期内酒店资产证券化产品，总额约1,168亿元，其中CMBS/CMBN类型产品占比约91%。
- 发行利率持续下行，2025年平均发行利率降至约2.78%。
- 底层资产城市覆盖方面，约46%分布在一线城市，其他等级城市吸引力减弱。
- 底层资产品牌分布方面，国际品牌酒店占比约55%，国内品牌酒店占比约42%。
- 底层资产持有方方面，超过70%的底层资产由国央企持有。
- 未来酒店融资市场及运营市场未发生显著转变，权益型融资占比偏低，需依托REITs发展。
全球酒店REITs市场分析：
- 全球共有1,025支上市REITs，总市值约3.33万亿美元，其中酒店REITs共计52支。
- 北美市场以美国为主导，酒店REITs数量最多，资产负债率最高；南美市场以巴西为代表，酒店REITs体量相对有限。
- 亚洲市场持续快速扩张，日本和新加坡形成区域性核心市场，分别拥有5支和6支酒店REITs。
- 欧洲市场以英国、法国为核心，整体规模稳健但结构差异显著。
- 大洋洲市场主要集中于澳大利亚，但酒店类资产尚未形成独立板块。
- 资产负债率方面，北美市场最高，亚洲市场处于中位水平，欧洲市场分化明显。
- 分派收益率方面，北美市场中等，亚洲市场差异明显，欧洲市场处于中等偏稳状态。
- 市净率方面，北美市场分化明显，欧洲市场处于中等偏稳状态。
- 案例分析显示，日本JHR酒店REITs通过业态多元化与区域分散化布局实现收益平衡，美国HST酒店REITs入住率、平均房价和RevPAR均保持健康稳定增长。
中国内地酒店品牌集团现状：
- 锦江集团以13,416家总量位居第一，华住集团紧随其后，首旅集团排名第三。
- 三大集团均以特许经营及管理为主要运营模式，但首旅的自有及租赁占比相对更高。
- 锦江客房规模最大，华住规模提升显著，首旅稳步发展。
- 收入规模方面，锦江、首旅收入仅出现小幅下滑，华住实现逆势增长。
- 境内外规模发展方面，锦江境外酒店占比最高，华住次之，首旅最低。
中国内地酒店估值逻辑：
- 常用评估方法包括比较法、收益法、成本法和假设开发法。
- 比较法在酒店评估中应用受限，成本法忽略了市场需求和运营效益，收益法更能客观反映收益型物业的运营情况。
- 酒店收入主要分为客房收入、餐饮收入、其他部门收入及对外出租收入，其中客房收入和餐饮收入为主要收入项。
- 酒店成本主要分为部门支出和未分配经营开支，部门支出包括客房支出、餐饮支出和其他支出，未分配经营开支包括行政及一般开支、信息与通信系统开支、市场推广及营销开支、能源成本和物业营运及保养费。
- 酒店管理模式包括委托管理、特许经营和自主管理，不同模式下涉及不同的费用及相关费率。
- 酒店评估需综合酒店视角与投资市场视角思考，关注酒店收益和投资回报。
总结及趋势分享：
- 中国内地酒店市场将更重视运营实际收益，尤其是净利润的提升，平均每间房收入成为关键衡量维度。
- 北京、上海、广州、深圳的酒店市场将持续保持领先地位，粤港澳大湾区和特色文旅资源核心城市将受到更多市场关注。
- 酒店融资产品结构将优化，权益型融资有望通过REITs发展打开新市场空间。
- 海外酒店REITs市场以分散化投资和资本效率提升为关键方向，国内酒店品牌集团积极拓展海外市场。
