中国商业地产物业与资产管理白皮书
资管逻辑领航物业管理升级
- 市场与楼宇的双重生命周期：物业管理行业需从“讲好故事”的急速扩张逻辑回归“做好服务”的稳健发展逻辑。市场下行周期下，物业管理对资产保值增值的重要性凸显。
- 识别市场与楼宇的双重生命周期：市场周期和楼宇生命周期对物业管理提出更高要求。物业管理需从市场周期波动中寻找长周期、高品质的运营策略，延长建筑高效运营期。
- 前介顾问：将实际运营思维嵌入项目规划设计期，提前发现并解决问题，降低后期成本支出。
- 租务管理：以经营者视角拓展物业管理服务边界，保证租户结构优质稳定，提升租赁业务收益表现。
- 一组对照案例：优质的物业管理与标杆资产表现互相成就，长周期优质资产与物业管理带来更高增长、更长周期。
资本性改造：项目生命周期中的重要课题
- 市场迫近第一次“大修”时点：中国商业地产建筑体量攀升，楼龄增长，设备老化和硬件条件代际落后现象日益凸显。
- 维修保养与升级改造的长周期计划：制定贯穿整个生命周期的运营维护和提升改造计划，做好清晰的生命周期成本分析。
- 资本性改造的经济账：运营维护过程中许多不可感知、细水长流的隐形成本常常被低估，合理的资本性改造支出可在五年内收回，并带来潜在盈余和长期的收益增长。
- 电梯的故事：电梯是现代建筑交通系统的一部分，也是关键的机电设备，良好的电梯设备统筹和管理对楼宇运营至关重要。
服务客户的客户：从个体体验到资产收益的传导链
- 马斯洛需求层次理论在物业中的应用：物业管理需根据终端使用者的不同需求层次，为其提供不同的满足和激励机制，帮助业主为个体提供配适的、超出预期的、产生情感联结和不可替代性的价值。
- 降本方案不能压缩租户体验及风险安全管理：任何降本方案不能以降低租户体验为代价，更不能忽视安全风险。
- 真实管理场景中的实践：构建社群生态圈，强化高粘性优势；拓展物业服务的边界，加强与租户、邻近楼宇、属地街道及政府部门的协作和链接，提升物理空间的生态、情感和文化附加值；多元业务布局增加服务触点，丰富服务内容。
行业蜕变的思考与启发
- 绿色双碳：楼宇的双碳管理和减排是所有资产管理团队的必修课。系统性优化楼宇运行管理、采用屋顶分布式光伏发电、推动可再生能源的应用、开展国际绿电认证或绿色建筑认证、开展碳排查及履约管理、落实碳抵消机制等。
- 地产科技：房地产科技逐渐从辅助角色转变为推动物业行业变革的关键力量之一，通过科技手段优化资源配置，实现成本的有效控制和运营效率的大幅提升。
- 轻量升级：未来，境内领先的资管机构和物业项目将开始采用更加轻型、高效的运营管理策略，由一个小规模的核心团队和庞大的专业供应商网络共同支撑。
