2024年中国酒店业投资与资产管理白皮书

⯼ 阌 鉴 于 全 球 经 济 环 境 的 不 确 定 性、中 国 经 济 和 产 业 发 展 的 结 构 性 调 整，以 及 酒 店 供 给 市场 趋 于 饱 和 带 来 的 ⽇ 益 激 烈 的 市 场 竞 争，酒 店 ⾏ 业 的 收 ⼊ 增 ⻓ 呈 现 放 缓 趋 势。传 统 粗放、经 验 主 导 的 经 营 模 式 已 不 再 适 ⽤。在 此 背 景 下，酒 店 类 资 产 的 精 细 化 管 理 和 运 营愈 发 重 要。 近 年 来，酒 店 领 域 的 投 资 者 ⾓ ⾊ 发 ⽣ 了 显 著 转 变，过 往 主 导 酒 店 投 资 的 房 地 产 开 发 商正 转 变 为 城 市 运 营 商，对 旗 下 酒 店 资 产 贡 献 的 现 ⾦ 流 愈 加 重 视 倚 赖，因 此 也 更 为 注 重投 后 酒 店 资 产 在 其 持 有 期 间 的 经 营 和 投 资 回 报 表 现。随 着 对 酒 店 类 资 产 重 运 营 属 性 的认 知 加 深，此 类 型 资 产 业 主 和 投 资 者 也 更 加 重 视 投 前 阶 段 的 产 品 和 投 资 管 控。 浩 华，作 为 深 耕 酒 旅 ⾏ 业 的 专 业 研 究 咨 询 机 构，结 合 旗 下「厚 海 数 据 平 台」(w w w.h o h i d a t a.c o m)的 海 量 数 据，及 ⾏ 业 资 深 投 资 ⼈ 及 业 主 的 问 卷 调 查，向 业 界 推出《2 0 2 4年 酒 店 业 投 资 与 资 产 管 理 ⽩ ⽪ 书》，旨 在 为 酒 旅 ⾏ 业 从 业 ⼈ ⼠ 提 供 涵 盖 资产 全 ⽣ 命 周 期 从 开 发 到 退 出 的 全 ⽣ 命 周 期 各 主 要 关 键 节 点 的 市 场 洞 ⻅ 和 趋 势 研 判。此⽩ ⽪ 书 致 ⼒ 于 构 建 酒 旅 资 产 管 理 和 运 营 的 指 标 框 架，提 供 了 ⾏ 业 标 杆 数 据，以 此 促 进资 产 管 理 和 运 营 的 专 业 化 能 ⼒，推 动 ⾏ 业 健 康 可 持 续 发 展。 本 年 度 的 报 告 分 为 三 个 主 要 部 分— —开 发 投 资、资 产 管 理 和 运 营，以 及 资 产 退 出，对各 阶 段 的 核 ⼼ 管 理 和 ⻛ 控 指 标 进 ⾏ 了 系 统 性 总 结与分析，希 望其 能够作 为 酒 旅 类 资 产管 理 和 运 营 者 的操作⼿ 册及 指南，其 中 的 标 杆 数 据 可 ⽤ 于评 估和衡量 旗 下物业 的 表现。报 告除了包 含2 0 2 3年 度 的 各项核 ⼼ 指 标 及 其 发 展 趋 势外，还提 供 了 前瞻性 的 市 场洞察，帮 助业 者 ⽤ 动态视 ⾓ 理解市 场 变 化 和 发 展 趋 势。 此外，本 报 告还 新增 了 对 投 资 ⼈特 征的 分析以 及企业 投 资 回 报 指 标等 内 容，这 些 是现有 ⾏ 业 分析中较 少 涉及但 极为 重 要 的议 题，意在 为 业 界 提 供 全新的 分析视 ⾓。 最后，我 谨 代表 研 究团 队对积 极 参 与此次研 究 的 业 界 ⼈ ⼠ 表⽰ 由 衷地感 谢，也 再⼀ 次佐 证研 究共 创、共 同 赋能 ⾏ 业 健 康 发 展 的 重⼤ 意 义！ 戴 雪 英 刘 桂 彤 浩 华 管 理 顾 问 公 司执 ⾏ 董 事 ⼤ 中 华 区 总 经 理厚 海 数 据 平 台创 始 ⼈中 国 旅 游 饭 店 业 协 会副 会 ⻓ 浩 华 管 理 顾 问 公 司董 事厚 海 数 据 平 台负 责 ⼈ 03 II.06╃ⲏ闌騣 •开发投资•资产管理和运营•资产退出071321 III.32鱶ⲹ䙰缏 附录·研究⽅法说明33 䙰✅嚤ꃎ 㐌☋搑䍳巆ꃹ㎼鰑㐌⛻㎈䓛 在 对 各 资 产 业务 板 块进 ⾏ 分析 之前，我 们 梳理 了 中 国⾼ 档酒 店 的 投 资 ⼈ 背 景，以 期 了解 当下 的 投 资格 局及 变 化 趋 势，有助于 在 下⽂各章节 分析中 提 供 市 场 背 景。 我 们 基于 厚 海 数 据 平 台 数 据，分析了 全 国逾4,0 0 0家 ⾼ 档及 以上酒 店 的 投 资 ⼈/业 主⽅背景，其特 征 如下： ⾏业属性：从 投 资 ⼈/业 主⽅ 所属 的 ⾏ 业 分布 上 看，房 地 产、⽂旅 酒 店 及 城 投 城 建 为占 ⽐最 ⾼的 三 个 ⾏ 业，分别 占 ⽐3 5%、2 2%及1 0%。其 中 房 地 产 ⾏ 业 背 景 的 投 资 ⼈ 主 要 在2 0 0 0年 以 后异 军 突 起，从2 0 0 0年 以 前 的1 2%增 加⾄2 0 0 0年之后 的逾3 0%。但近 年 来 呈现逐 步 减 少的 趋 势。与此同 时，⼤型⽂酒 旅集 团和 城 投 城 建 背 景 的 投 资 ⼈/业 主⽅ ⽐重 不断增 加，在 酒 店 投 资 中 发挥着越来越重 要 的 作 ⽤。 资 本 属 性 ：从 投 资 ⼈ 的 资 本 属 性 背 景上 看，内资民 企 占据 主 导，占 ⽐近六 成，其次为 地⽅国企及 中央国企。按 历 史趋 势 分析，2 0 0 0年 及 以 前 开 发 的 酒 店，其 投 资 ⼈基本 以 地⽅国 资 背 景 为 主。2 0 0 0年 以 后 随 着 房 地 产兴 起、以 及 其他 新 兴⾏ 业 的参 与者逐 步加 ⼊，内资民 企 逐 渐 成为 开 发 主 导，占 ⽐ 超过5 0%。但 ⾃2 0 2 0年 开始，伴随 地 产相关 的 酒 店 投 资趋 缓，民 企背 景 的新增 酒 店⼤ 幅 减 少，⽽ 央国企的 投 资 主 导 地位回归，在 全 国 整体 占 ⽐显著 提升。 㲾ꓪ鰑☋漽嵛⹴☆儅▷ⷀ䧯╬╃ⲏ⪸峜ꓨ掾 受地 产 ⾏ 业 增速放 缓影 响，地产配 套的 增 量 酒 店 开 发 机会 减少，业内⼈ ⼠将更多的 关 注 度放 在 了存量物业 的 资 产 管 理 及交 易 上。各公 司在2 0 2 4年 的⼯作 重 点普 遍为存量物业/酒 店升级 改 造，持 续挖 掘 存量物业 的收 益优化 机会。 与2 0 2 3年 相 ⽐ ， 您 认 为2 0 2 4年 中 国 整 体 市 场的 下 列 业 务 将 呈 现 何 种 景 象 ？ 与过 往 调 研相 ⽐，业内⼈ ⼠普遍认 为 资 产交 易及 退 出 的 市 场活 跃度将 上 升 明显。在 经 济 增⻓ 放 缓 的 背 景 下，⼀ 些酒 店所有 者选 择出售资 产 来减 轻 债 务负 担 或 是 寻 求资 ⾦ 的 重新 配置 ； 同 时酒 店 作 为 可 持 续 提 供现 ⾦ 流 的 重 资 产，具有良 好的保 值 升 值 潜⼒，投 资 者同 样在市 场低 ⾕ 时 寻 找 买⼊ 机会。这些因素 均促 进 酒 店 资 产交 易 热度攀 升。 在第 ⼆ 章节，本⽂ 将 根据 资 产⽣ 命 周 期 的 不同阶 段，将业务模块分 为 开 发 投 资、资 产 管 理和 运 营、资 产 退 出 三 部 分 进 ⾏解 析。 ╃ⲏ闌騣 䐷⹿䫌鰑鰑☋硅槏⾕ꁾ觝鰑☋ꃹ⮃ 01 䐷⹿䫌鰑 开 发 投 资是 孕 育 ⼀ 座酒 店 资 产 ⽣ 命 旅程的初 始，在 此 阶 段 的每 ⼀ 项 决定都在很 ⼤ 程度上 影 响酒 店 的 产 品 ⼒ 表 现 及 投 资 回 报。从是 否投 资、在哪 ⾥投 资、投 资什 么 样的酒 店 以 及何 种模 式 投 资等，这 些问题 均 需审 慎地决 策。因 此，在 此 阶 段介⼊科 学 且专 业 的 研 究 模 型 和 分析视 ⾓⾄关 重 要。 ⼯ 作 内 容 能 ⼒ 要 求 在 开 发 投 资 期，投 资 ⼈ 的⼯作内 容 包 括市 场 调 研、选 址 评 估、财 务可 ⾏ 性 分析、酒 店设 计 规 划、建设及施⼯、运 营模 式选 择及 品牌合 作等。如 涉及 到存量资 产，则可 能包 括 物业改 造 评 估、市 场再 定位及 酒 店设施竞 争 ⼒ 再评 估 等。 由于 此 阶 段涉及 的⼯作内 容复 杂，往 往 要求投 资 ⼈需 具备多 ⽅⾯的 专 业 知识和技能，包 括投 资决 策分析能 ⼒、酒 店 建造经验、管 理 合同的谈判技 巧、专 业 合 作 资源的遴选 等。 本章节侧重 在 投 资决 策 ⽅⾯提 供 市 场 数 据⽀持，从 投 资选 址、投 资 类 型 及 投 资 模 型三⽅⾯回答投 资 ⼈ 关 于 投哪 ⾥、投什 么及怎么投 的 问题。 䫌鰑ꄑ㐠 䫌鰑⢟㟲鱶⻔甯⣍缋嵴⹿ꁒ溸䧯斀ⶔ㔔╬䫌鰑눢ꄑ 地 理 区 域 及 省 份 ： 从 地 理区域 来看，华东 区域签 约量最 ⾼，为历年 来 投 资最为活 跃、最 受投 资 者⻘ 睐的 地 理区域，⻄南及 华南 次 之。 分省 份来看，⼲ 东、江 苏及浙 江为签 约量前 三，凭 借 坚 实的 经 济 及需 求 基础，获 得投 资 者 的⻘ 睐，历年 来签 约量稳 居前列。此外，四 川、新疆等 具有独特旅游资源和魅⼒ 的 地区，随 着 国内旅游市 场 的迅速复苏，成为 投 资 者 和 开 发 商 关 注 的焦点。 区 域 类 型 ： 对 于 投 资 者⽽⾔，城 市 中成熟的 核 ⼼区位被视 为 酒 店布 局的 理想选 择。这主 要归因于成熟 区域通 常具备更 为充 沛且稳定 的 市场需 求，并且 相 较于新 兴区域，其 投 资 ⻛险较 低，这在⼀定程度上反 映了 投 资 者偏好的稳健 投 资策略。此外，随 着 近 年 来 城市 更新 步伐的 加快，成熟 区域 正 不断释放新的 投 资 机遇。与此同 时，鉴 于 旅游市 场的 持 续⽕热，近郊及远 郊的 旅游度假 区 亦受到 投 资 者 的 关 注。 更 多 投 资 选 址 评 估 ⽀ 持，请 登 陆 厚 海 数 据 平 台https://hohidata.com/data-map/hotel/map 䫌鰑稝㒘 䫌鰑☋⿣稝㒘剳点騫楓ꓭ嵤㎈䫟䫌鰑㎈䓛槏䙎 酒 店 档 次 ： 中档及 中⾼ 档酒 店 为 投 资 主 ⼒赛 道，超过签约总 量 的80%。泛中档签 约量 近 年 来 持 续 增⻓，驱动 因素 包 括 ：对 于⼀ ⼆线城 市，主 要受城 中 ⼼存量物业 更新 需 求驱动； ⽽对 于 三线及 以 下 城 市，消 费升 级趋 势 下 的 产 品迭代成为 主 要 动 ⼒。另⼀ ⽅⾯，由于 投 资 回 报相对较 低，且失 去地 产 开 发 加 持 的⾼ 档及 以上酒 店签 约增 ⻓ 趋 势明显减缓。 酒 店 规 模 ： 1 5 0间 以 下 的客房规模 为 投 资 主 流，占 ⽐ 逐步增⾼。⼀ ⽅⾯，投 资 者 趋 向 更 加 理 性保守的 投 资策略，因 此 更倾向 中⼩规模项⺫以降低投 资 总额和 投 资 ⻛险。另⼀ ⽅⾯，酒 店 产品 模 型 的 愈 发多元。即 便在⾼ 档及 以上定位的 酒 店，也 出 现越来越 多的 以客房 为 主 的 精选服务产 品，以 及“⼩ 客房+⼤餐 饮+⼤休闲”⺫的 地 ⽣活 ⽅式 酒 店 产 品。 酒 店 类 型 ： 在 问 及倾向 的 酒 店 投 资 类 型上，投 资 ⼈反 映相对 于新酒 店 开 发，将更 加 关 注存量物业改造。这说明酒 店 开 发逐 步迈⼊存量时 代，尤其 在⼀线城 市，2 0 2 3年签 约中翻新 改 造和适应性 再利⽤ 的 酒 店项⺫合计 占 ⽐ ⾼达3 5%。酒 店签 约中存量翻新 改 造 占 ⽐ 均 将继续 增 加。相 ⽐于新建 酒 店，存量物业 提升的回 报 周 期 更短，增 量 投 资 回 报 更 显 著。 更 多 投 资 签 约 数 据 详 ⻅《中国⼤陆地区中档及以上品牌酒店签约报告》https://hohidata.com/pdf/view/11 䫌鰑埛㒘 䐷⹿侞椚劔䨿侊ㄌ⛰䧯勔硅䱽♇劔鿲㝕䳀ⶬ疿ꭊ 酒 店客房 的 经 营 业绩受到 其所处市 场 环 境 的影