2021年中国酒店业投资和资产管理展望

#不 确 定 的 时 代酒 店 投 资 将 走 向 何 方 ？ 2020年COVID-19全球大流行彻底改变了我们的经济格局与出行习惯，不论是变化的速度还是步伐都是空前的。在这样一个动荡与不确定的商业环境中，酒店作为对经济环境变化最为敏感的商业不动产类型，其收入波动大、固定成本高的特点显现无疑。 前言PREFACE 在经过全国停摆、逐步开放、疫情反复等多个阶段后，酒店投资者逐渐从最初的惶恐不安过渡到如今的处事不惊。随着这些不确定性逐渐转变为新常态，酒店投资者所面临的挑战就变成了：后疫情时代酒店投资的新风口在何处？应该如何优化当下的酒店资产配置，以更好地平衡回报与风险？资产管理最紧急的任务是什么？ 放眼全球，中国酒店行业的整体业绩复苏情况已经名列前茅，但距离疫情前水平仍有较大差距。在经营波动期，有效的资产管理可能能够帮助业主最大化保证资产的效能。随着中国酒店业主逐渐成熟，在对于资产的各类调整与尝试中，资产管理这个专业词汇将从概念认知逐步迈向落地实践，以真正落实资产的保值增值。 我们从2020年开始首度向市场发布《中国酒店业投资及资产管理市场展望报告》，希望通过对工作在第一线的中国酒店资产经理人的年度调查，洞察中国酒店投资及资产管理的发展现状和未来趋势。 样 本 分 布 研究维度及方法 《中国酒店业投资和资产管理展望》报告通过针对中国酒店业一线投资业主的全面调查了解当下中国酒店投资及资产管理的特征、偏好、关切领域及未来的发展趋势。研究维度主要包括开发投资、市场交易及资产管理三部分。 调研对象：酒店业主公司酒店板块相关专业人士及负责人、酒店投资人、酒店运营商、基金公司/保险公司酒店板块负责人等 酒 店 投 资 市 场 展 望 2020年我们不仅经历了COVID-19的洗礼，也迎来了房地产“三条红线”的风险评估政策。在此情景下，市场对于资金量需求巨大的新酒店投资持续保持谨慎态度，但对于酒店交易市场则抱有相对乐观的预期。虽然疫情在短期内为市场带来不确定性，但中国休闲旅游及商旅出行长期向好的发展态势使得投资者对核心资产及潜力物业的投资兴趣提升。 整体看来，存量物业改造依然是大家最为看好的市场，超过53%的受访者认为存量物业改造在接下来的一年中将更加活跃。疫情“灰犀牛”叠加中国经济增速放缓的影响可能催促一大批设施老旧、竞争力低下的酒店进入更新改造周期，力求通过产品更新使资产开启新一轮的生命周期并显著提升资产价值。 注明：景气指数满分为100分，100分表示倾向度最高，0分表示倾向度最低。 新冠疫情从国内爆发到全球蔓延再到零星复发，酒店业者经历了过山车般的起起伏伏。一路走来，投资者们深刻体会到酒店这一投资业态“三重一高”的特征：1.重资产；2.重运营；3.重人力；4.高波动性。而疫情将酒店这一商业模式的脆弱性暴露无遗。酒店，作为一类投资周期较长的持有物业，如何“以不变应万变”，成为能够真正穿越价值周期的优质资产是所有投资人都关注的核心问题。 0 1投资开发 虽然酒店仍主要肩负着作为都市或目的地完善配套，丰富业态品质标签的功能，但当房地产商对于运营物业自身可持续发展能力要求越来越高时，酒店投资事业部的管理者对于哪些项目应该投酒店，应该投怎样的酒店有了越来越大的话语权。本章节通过了解中国业主公司酒店事业部高管在开发与投资一线的观察与实践心得，帮助您洞悉当下酒店投资的六大趋势。 核心地段谨慎开发 趋 势 一 ： 永 远 的 价 值 高 地 ， 一 线/新 一 线 城 市重 新 成 为 最 受 关 注 酒 店 投 资 市 场 与2020年初（疫情前）调查结果不同，此轮调查中不论是新酒店开发（30%）还是存量物业改造（32%），一线城市的受关注度都排名最高。表明投资者在市场动荡变革期更加偏好风险更为可控的成熟市场。 一线城市虽然受国际交流停滞影响最大，但投资者普遍看好其多元化的客源结构、丰富的市场层次及充分的房价深度，因此认可一线市场物业的长期持有价值。这也反映了面对市场更多的不确定性，投资者的避险心理。 市场数据 《2020年中国饭店业务统计》 一线城市=36%二线城市=28%三线城市=21% 扫描二维码了解更多 趋 势 二 ： 风 险 管 控 之 下 ，成 熟 都 市 商 圈最 受 市 场 追 捧 一线城市重回“C位”所反映出来的保守投资策略在对于酒店所在区域投资偏好的选择上同样有所映射。成熟都市商圈不论在新酒店开发（25%）还是在存量物业改造（40%）方面都获得了更多投资者的青睐。由于中国的酒店物业仍主要以综合体配套的形式出现，投资者对于城市地块的关注度明显高于度假地块。而近郊度假酒店受假期制度及交通条件限制较少，更符合中国家庭的度假习惯，其近年来的投资态势也一直保持着稳健的上升趋势。 趋 势 三 ： 区 域 活 跃 度 持 续 提 升 ，华 东 区酒 店 投 资 引 领 全 国 不论是新酒店开发还是存量物业改造，酒店投资者的目光都不约而同地投向了华东地区。从中国百强县的数量到疫情零星复发时上海的迅速响应机制，华东地区整体经济富足、区域内互动频繁、政府管控理念先进的正面形象一次次加强着投资者对于华东地区的信心。华东地区不仅有强大产业集群所带动的商务旅行市场，也是当下中国近郊度假酒店最活跃的需求市场，投资机会丰富。相较之下，东北地区的整体投资期望则位列末位。 海南地区虽然在2020年获得了最为耀眼的业绩表现，但并未吸引投资者的重点关注。一方面，大三亚地区一线海岸已基本完成布局且酒店整体开业时间较短，新项目投资及酒店交易机会都较少；另一方面，目的地度假市场随经济环境变化业绩波动最大。此轮由于出境旅游受限所带来的短时海南度假热并不能掩盖海南滨海度假酒店激烈的同质化竞争。 趋 势 四 ： 市 场 趋 于 理 性中 高 档 酒 店 “C位 出 道” 随着房地产调控政策趋紧与市场不确定性加强，酒店业主的投资偏好愈发谨慎务实。中高档酒店不论在新酒店开发（37%）还是存量物业改造（38%）方面都是投资者的重点关注对象。与去年调查结果不同，今年投资者对于高档酒店的物业改造热度明显降低，从关注度首位降至次位。中高档无论是新项目投资还是存量改造，其通过产品特色打造更容易实现相对健康的投资回报，因此，在投资决策时更容易做出决定。但高档酒店无论是新建还是改造，就其自身的现金流投资回报并非理想，且投资金额大，因此，在投资决策时往往需要更长的时间做出决定。 由于受访企业的背景普遍为资金实力雄厚的重资产持有者，他们在关注现金流收益的同时亦看重资产本身的升值回报以及与周边项目的综合配套作用。因此，其持有的酒店资产以中高档及以上层级酒店为主，中低档酒店及民宿投资额低且纯以现金流回报为驱动，通常不在此类重资产投资者的重点投资目录中。 趋 势 五 ：委 托 管 理与特 许 经 营并 驾 齐 驱 由于受访业主以偏好中高档以上定位酒店物业的房地产商为主，因此市场中最为流行的全权委托管理的模式仍是倾向性最高的管理合作模式。但值得注意的是，特许经营加自有团队模式的倾向性已提升至与全权委托管理相似的水平。在这种合作模式下，酒店不仅可以享受酒店品牌所带来的品牌溢价及体系化的系统支持，也可以在业主自营团队的管理框架下获得更高的经营利润，从而为业主提升现金流收益。相较之下，特许经营加第三方运营的模式暂时市场认可度偏低。通常，这种模式下业主需要为两家专业公司支付更高的管理费总额，因此对于第三方管理公司成本管控能力的要求更高。虽然这个模式在美国已十分成熟，但考虑到中国酒店业主仍以房地产商为主，第三方运营公司如何在中国的经营环境下证明自身价值且获得合理回报仍有待观察。最后，受访者在整体问卷中对于这个问题不同选项的倾向性差异度最大，尤其是对于租赁以及自有品牌模式的看法，说明随着市场逐渐成熟，各业主对于管理模式的选择变得越发多样，会依据自身公司战略、所处的特定发展阶段、物业定位、物业位置等因素进行匹配。 品 牌 甄 选 时品 牌 定 位 及 概 念关 注 度 最 高 在为拟建酒店选定品牌时，酒店品牌的定位与概念是否与项目整体规划理念相符是业主关注度最高的一点。相较之下，品牌知名度与已开业酒店数量则是次要选项，某些项目可能为了其独特的定位而选择一些相对小众或知名度较低的品牌。在明确与项目相符的品牌范围后，业主需要对于管理公司能力进行评测。这时，管理公司在本地市场的运营经验以及在接洽阶段的配合度则成为了重中之重，表明业主对于本地/相关经验以及沟通顺畅度的看重。“接地气”的管理公司更容易受到业主的青睐。整体看来，受访者对于五个选项的认同度都很高，表明业主认为这五个方面在品牌甄选阶段都需要认真考量。 2020年突如其来的疫情给酒店投资市场带来不小的影响。一方面，需求的强烈波动使许多中小型酒店难以为继，大量酒店业主急于脱手物业；另一方面，经济增长放缓、全球贸易局势紧张、国际政治局势不确定等因素使得整体市场投资决策放缓。与此同时，中国房地产“三条红线”政策的出台也让众多大型酒店业主迫切希望盘活酒店资产以缓解偿债压力，提升现金流动性。 0 2酒店交易 因此，大量酒店资产在2020年或主动或被迫进入交易市场，各类机构投资者与非常规业主出于资产配置的需求也积极选择收购标的。但由于整体市场标价仍处于高位，投资决策速度较慢等原因，实质交易并未出现提升。随着2021年中国疫情发展逐渐明朗，最好的并购时机可能正在到来。 日益活跃走向未明 市 场 对 于 酒 店 交 易价 格 走 向各 执 己 见 尽管受访者普遍认同中国酒店交易市场在未来一年中将稳健发展，但人们对于交易市场价格的判断却各不相同。认为价格将上升的受访者占39%；认为下降的占37%；另有24%的受访者认为价格将维持稳定。如此分散的回答或许与中国酒店交易市场缺乏公开透明的交易数据有关。 此外，对于数据走势两极化的认知也意味着市场的分化：核心地段优质资产的价值可能进一步增长，而次要城市/偏远地段的一般资产价值则可能整体下调。 考 量 潜 在 标 的 时区 位 因 素是 重 中 之 重 标的物所处的城市及区位是酒店投资者在考察潜在物业时最看重的方面。这也应证了商业地产的那句老话“地段、地段、还是地段”。优质地段的物业永远是稀缺资产，结合第一章投资偏好的结果，华东地区成熟城市商圈的物业最受欢迎。交易价格与业绩表现则是第二梯队的关注因素。近年来现金流贴现的估值方法逐渐受到市场认可，因此交易价格与业绩表现的匹配度也是投资者关注的重点。 资 本 化 率 判 断相 差 较 大 但 整 体成 阶 梯 分 布 受访者对各城市层级资本化率的判断呈明显阶梯式分布，城市层级越低，资本化率预期越高。这也符合城市层级越低，酒店投资风险越高的市场趋势。具体看来，不论是哪一层级城市，资本化率的最高值与最低值都有着6.5%至8%的差距，说明由于缺乏可参考的公开交易案例，即使是成熟业主，对于资本化率的判断也存在较大分歧。而调查数据中三线及以下城市资本化率的分歧度最大，这可能由于三线及以下城市涵盖市场广泛，城市市场之间存在较大差异。 随着中国酒店交易市场逐渐成熟，如何对酒店这类总投资额大、运营现金流波动明显的商业地产进行合理定价的问题日益凸显。资本化率（Cap Rate）真实地体现物业运营净收入与价值之间的关系，但由于中国酒店交易公开信息较少，因此特在问卷中增加投资者对资本化率的预期，以期了解投资者在估值定价中通常使用的回报预期供市场参考。 2021年“投”与“管”将仍是各酒店事业部的两大核心任务。如何利用精准的标杆数据对比进行精细化的资产管理是酒店资产管理经理广泛关注的重点。而疫情之下，收入端的增长明显要比成本管控来得更为重要。如何通过多种产品形式多渠道获客也成为了资管经理的首要目标。 0 3资产管理 整体看来，虽然各位资产管理经理在疫情过后都变得更加谨慎，但对整体市场表现依然保有相对乐观的预期。各酒店均在积极根据市场需求变化进行运营策略调整以及产品更新升级，以为疫情后的市场复苏做好准备。新冠