2024年资产管理优化低增速市场下商业地产转型与迭代的必由之路
低增速市场下商业地产转型与迭代的必由之路 2024年12月大中华区研究部 Betternever settles 目录 第二章 第一章 系统化的房地产资产管理 低增速市场下商业地产聚焦运营优化 从增量时代迈入存量时代，完地产资产管理主竞性户显以保值增值为核心日标的完均产资产管理房坛产资产管理是涉及投胜管逆的系统化工程从粗放分散的管理行为判全生命，司悲的写地产资产竺理休系 中压内地甲级与字核资产它理先化：积极应程产为中压内购频中心瓷产芭理光化：迎要新消负时代中任内地工，空问瓷产它理化：适应召能制造注立全生分周非房地产资产芒理工作模式约主安生 第四章 第三章 附录 要点总结 上海中区广场北京西单大·兑城商真轩港生物么药产业园 适应宽化是关链房坛产资产管理生关重捐控科技与含.新 01 系统化的房地产资产管理 从增量时代迈入存量时代房地产资产管理重要性凸显 中国房地产高速发展二十几年，由增量市场逐渐步入存量时代 线及周达亚点城市房价开启息影类式：市场对资产泡沫的旧忧也越来越甚：压家及地方二台各炎调控限改带，房仕不炒的调控方计下，力或维扩房地产市场平稳促乐发民 •从1998年房改开始，“仕房商品化”全面启动，中日的房地产进入与滤发展阶设， •中日统计年些20243数斤显示，2000-2021年间口日商品房气销面积以18,637万平万关清加到161,354万平方光：洁长7.7倍；营品片年销钟频以3.9351元：盖3到170.159/元，塔长42.2倍 •在持多年的接市调控影响下，店企过度举广张透发标雷风险，伴范芒計店成交量下泛和旁价持缺上涨受扣：高分地区楼市价格明显可调。牛国店地产行业市入润盛期，2022三全国新注商品店销世面同2下降24.3%：且这和成交量变缩的趋势持效至今，2024年1-9月，全国新注商品房销售面积同比卜降17.1:；旁地产开发投密白2022年开始持款上污：2023年全国考地产开发没资额同比下浮9.6i， •人均房可积已经改卓开放前不足10二方米，增到2023年的过40平米，与日4人均什房而积日当：安近欢美关发认习家水平。 •2心15一方司改势一心安置的拉动下启新轻去库存，栏独人山的一移及新型城镇心的发展，台分压内、二 经过26年的高况发展：中国房地产市汤爆发式的量时代已经这渐退去，治量市场空问收缩的同时，治跃存量市场、发掘存工资产价伯的房地产存显时代已经到来。 大量持有型存量资产的沉淀，为资产管理的发展提供土 为了五加充分的发挥十均价信：十地综合开发成为过去十千间十产的开发模式，特别是在一二线当能级城市的核心文授：以写字楼、尚业购烟中心、仁出综合可发为代表的城市综合体及间业设施最为多见：电空及续工平台的快速发展亦加况合详权进等设施的投资兴理.持速理设的同时，持有型的房非产项目不所沉为存吊资产，可时也不得不面临心加款烈的方场竞争。 于恒同拌供过丁求的局面，如茂年、杭州、苏州、式没余七分别较2019年高一.一降14.5%、10.9%19.7%及30.2%：租余与续回落的同时，各线城市中益率水平也早总体上川百势 对于多数业丰而言，自去开的办公类摘业在欧的市场竞号下，不得不逐年一调租会水平，严率工行-切成为骨逐象，这也者标的变化均刘项三的经声收益均成负面影响，而这性又百接账到究产估佰，因比向在口扫激别的市场竞争力稳住收益、维护旁广价佰成示业主不得不面的排战。 以甲级写字楼为例，根拆薪德翼行蒙据，北工广深座一减市的甲级写字楼总存节从2015年的2,296万平方米别2024年二均4,526万方米，一年同市两存书期了近一倍；不需灾我自2021年后明丘，估应续放单的估沪下担金计读下消2024二年度北上广深月级写了接平.5租金较2019年高与分别下降了30.4%、1435、28.25和28.735，一点城市也 三刘存市时化的发展空司，以及市要化节关的各种挑，以保估均估为接三标的房小产资产管理成示房地六发展的单安方向之一 以保值增值为核心三标的房地产资产管理 民地产资产产理模或一种以持有型构业准为投资载位，通过专业运声实现资产保有升宝的运作模式，且终极三标在于将运成熟良妇的资产打也成金品类广品（如REIT5、商业物中心达行安像坟到。调整品牌业态，制宁新的开广需求定信计等！，亦家过过交易转让，量终有效退口并完成价百实现，与传纤的开发商料售模式不同，资产旁理的获刻模式在伤策略，刘空普单示指配营以立刘市场需求变，优干诗有过程中，逆过对资产运营的一获取持续性收入并实现资产地值。 专业的资，产管理团穴侣或想的运营经验时调整经营案的，以低更好均立刘市场变之，如在消费市场软的情况，刘购位；刘干空普三，较大的办公类资产采取灵污积极的招产之租户组合以定于祖会收益融终提升资产价估。 案例1：领展LINK 领底房地产左金是亚洲忌大的房地产设瓷信注左金，起源于2005年的吾港，足首家在若港上i.的REIT，作为亚洲REITs龙头，丢专注竺理运营优庆物业红台：包括古、停一均、刃公室这物流，其资产选中中任香志皮内地浪大划亚，新加地和艾回。钛展房地产基金木庆上是投资老将资金委托给专业的左金管理和资产芒理区队违行一系划店池地产村关投资和运三，通过对房层资产的持续优化栏专业管理运宫，实现租金收入以改物业价值的长： 限其公十约0年丰财报显示，领展物业组合估达23了0亿港元，在中国若港、内地发海外小场持有业数量分别为130个，12个，17个，估直占比分别为71.1%，11.55、11.1352071;2075时年上一年，领底总收益为了1.53亿港元：斤比地长6.19%，中匡内地持有12项投资频业，总估当超过350亿港元，总改益司比地39.2%，中租会收入为8.16亿港元，同比坨长37.1%： 戴#梁行 案例2:凯德CapitaLand 以通过双工全核式适投品！育流流行的德为贸，作方亚知名的多元化房地产未因，凯德技资组合横跨什宏、酒店及长科公需、购物口心、写字楼、工业及物流均产等。2021年凯德进行平组，形成德及资和，德地产两个实体，欧至2023年，以德股资的房地产资产管评规模认1.340亿新元，本合资产管理观漂达1,0002新元，以德的双余（PE+KEI1）模式，由私异余对目标资产进行收购和洁育，待项目成熟产牛定现全流后入IIS，实现公市场退口：打道了“没以吾派”全汗节，获取资产挡伯文益和毕余管收益 房地产资产管理是涉及投融管退的系统化工程 房地产资产管理在技落、礼资、理、退出这四个工要环共口扮满重要角色，这也意半以保值培值为核心目标的房地产资产管理理念应指引产主完丁房地产没种管退的整个过程中。专业的房池产资产管理更是一项系统化二程，需要做好司一环书的二作，系缔性地别护均一的正反项-也区，充分考展其对后续工作和最终目标实现的用，酒过专业的管理探作提了资产价，未实现资本的有效退出， •在及资阶段，专业的资产管理将授盖产投资机会的守我升发交总、市场研充和究产审、没究项目分析和评估、及资结可延设。折理交品汗积升协词交冠双方利益等，尽可能预别项目价白及前景，规照没资同期可能出现的风险， 项目及项目公司估仁 投资及现目筛选 •配资运打中，资产管评的意义开，常助项目获得成本效益最尚的究全、化究余结构、降低财务成本及相大风险。这将包量佳比累方案的设计和理议、股免不合评划息支出、还英案称等细十的设置，以及写独资采购的各项专业理设二作 •在运阶设，资产色理的大量妇化注设、执行及监督配保项三在投后获得持装稳定齿收益、并且性动晨大程度临球日.善值。其体工作则涵盖具体动业运营阶的方方面三，包含了心均讲究及说鸣定位、小培推第策略、治商改祖贷管理、租户组合优化、财务放现金流分折、物业改及频护管理、动业管理发设备设施管理、不境性床安全这险告里、可持续发后解次方高等等。 租务管理 ❑❑口市项情洗谢进：出牢水平分析、祖金水平分扩、对标功日分、SWOT分口经营让价：金水平、销告额，年度情效评价、经言效率 ❑❑口营表现：租户业态组合、租产销告额、扭客使用分扩，收入宽月组试及趋染口祖金及祖期分扩：租热管理、面机出扭率变之折转、平均租金变化折转、抗祖签租会分折 环境、社会及管治(FSG)咨询服务 •••择块、会及管治(FSG)及-合营ESC第资 绿内与健康理筑,咨询最务 ••••综产，建求产罚认证服务术中(T1) GRLSB咨询服务 •••供估差-分折总计分荒询G3Anlysis;改工路/三/提升方实三院G外评估交眼务 气候变化咨询服务 •••全环境(]区管* 碳中和咨询服务中线 •••••项厂决方交及实放环芒三(Ca hon -fse:科学标[SB 支任投资原则咨询服务 •••气变化审VSCI恒三指资FS •追出环节，记别项日出的最佳时机。在也出售交易、资产证券化程REITs上方等方式口进行综合考量并巡择录佳方真、制定并元化达出均策略和机制，有助干实或资产价性均最大化。 从粗放分散的管理行为到全生命周期的房地产资产管理体系 从传统的房地产开发到资产管理模式 在房地产项目的整个运作周期口，投资管理、运芦维护、客户管理、财务管坦、退出机制等管理行为的重要性显而易见：但分散租放地将这些管理发入传统的房地产项目运作流程中：生往很难群发挥出理瓶的效果。 仁以资源为中心的传统房地产开发模式下，获取资产或土地是整个项目周期的起点和出发点，通过资源整合与女行来创造房也产产品的价值：基于此，开发当往往更加聚焦于土地的获段、房地产产品的打造与物业服务的输出，在此过程中客户管详、财务兰理等理行为的二标也会因此聚焦十告变贝和资周转率、 而在“投管退”的资产管理周期中，管理逻也陷若资产管理的悦式进行调整，！！有将势产价增长的全面规划和实施落实个项目同期中，才能实现提高资产效率、降低成本和风验以及适应市场变化的最住效果，最终满足资本市场退出的要求、亢成价生实现，实现问环。 建立全生命周期的房地产资产管理体系 全而、系统、客观、专业的房地产资产管理二台和计划在当下的十国房地产市场显得光为迫切，戴德梁，将专业的房地产资产管理专家和兴白不同额域的技术业人土聚焦在一起，结合国际经验和本地化的影响力，凝结或一个完的至队进行专业化运作，措避从收并购判运育、增借：量终实现退日的全牛命周期资产营理的体系： 01投资发展阶段 把握项目收购、并购最合适的时机及价值 ➢➢➢➢➢➢》收购策略制定》片动资金安排》可行性及财务分析》疏坦交易流程》买卖方尽职调查》交易团队群设 04价值实现阶段 把握项日谨出虽合适的时机、方式及价值 ➢➢➢➢➢>退出策略及机制制定》资产证券化咨询》设权、合资方案》投资扩学》买卖代理 戴续梁行 02运营阶段硝保项目在投后持续稳定的收益 ➢➢➢➢➢➢➢➢➢》市场觉略及产品定》财务及现金流分析》祖贷/销告策塔顾间》物业管埠及设备设施管理》租凭销售代理服务》环境供康安全及风险管理》租务行政财税管理》统效管理》租户关系管理与维扩护 ➢➢➢➢➢》租户及租约组合优化》可持续发尽服务》企业形象走引咨询》相户满意度方案》维护新改改造管理 02 低增速市场下商业地产聚焦运营优化 内容提要 在本产力中，我们探讨了资产管理优化在中三内地业地产载型与达代期的主要性：具体而言，我们生点关洋三大商业地产领域，即了字楼、零产和工业，主委内穿包指： •••，如何造应不折变化的方场动念（于写字楼领域：尤其是甲级写字残）；·如何逅应新的消费时代（对干零售领域，尤共是购物中心）；，如何运应赖器性的智能技术（对于工业领域，尤其是工厂空间）。 最后，我们总结了建立全生命周期房地广资产管理工作模式的妥：以及这一模式能够为中国内地房地产投资者、开发产和业主带求的塔效应， 不断演变的商业地产格局： •••甲级写字楼：中国内地的中级写楼市场正任向租户主导刊转变，这就要求业丰加强资产埋、调整租质策陷，川优先考志可持续发必购物中心：在中国内地，购物中心止面临一个新的消秀时代，其驱动力足消爱者对购物体验
