首次覆盖：租售联合驱动，重塑盈利趋势

我爱我家(000560)[Table_Industry]房地产/金融 我爱我家（000560.SZ）首次覆盖 本报告导读： 我们认为公司当前非经营性影响已逐步减弱，提效降费动作仍会继续，布局的核心城市销售表现具备带动业绩增长能力，利润表现有望持续改善。 投资要点： 三大优势，打造核心竞争力。1）时至今日，公司已形成以CBS/AMS业务系统为核心的数字基建。CBS经纪业务系统主要服务于二手和新房核心业务，AMS资产管理系统主要服务于房屋资产管理品牌“相寓”。2）通过24年的布局积累，公司打造了一张“融入社区的线下门店网络”。截至2025年一季度，公司国内运营门店总量约为2623家，直营门店2123家、加盟门店500家。3）公司所采用的租售联动业务模式，一方面具备了攻守兼备的业绩策略，是平稳穿越周期的重要保障，另一方面也实现了对内部资源的高效整合利用。 战略韧性，市场机遇并行。2022年，为适应市场变化并提升运营质量，公司迅速调整战略方向,关闭部分非核心城市的加盟业务以及持续亏损的部分门店，加强租售联动的业务优势，致力于提效降费。我们认为，2022、2023年公司业绩亏损，主要原因是市场环境突变引发的减值计提以及公司自身发生的一次性事件；当前非经营性影响已逐步减弱，提效降费动作仍会继续，布局的核心城市销售表现具备带动业绩增长能力，利润表现有望持续改善。 构建核心能力，筑牢安全防线。2025年一季度公司经纪业务GTV实现567.9亿元，同比增长35.2%。我们认为，公司二手房交易量稳步提升，佣金费率保持稳定的主要原因在于重点城市市场份额持续提升。2025年一季度公司资产管理业务在管房源规模达到31.0万套，同比增长11.1%。2024年公司房屋资产管理业务的平均出房天数为9天，资产管理业务的出租率为95.4%，运营效率继续保持在行业较高水平。公司对国内新房市场仍然维持谨慎保守态度，新房业务以控规模、保质量、增效率作为该业务整体的经营原则，在确保收入质量的前提下发展新房销售业务。 风险提示。房地产市场表现与政策调整不及预期，公司管理层变动频繁 财务预测表 目录 1.我爱我家简介..............................................................................................41.1.公司简介................................................................................................41.2.公司发展历程........................................................................................41.3.公司股权结构........................................................................................52.三大优势，打造核心竞争力......................................................................52.1.平台优势，科技赋能智享未来............................................................52.2.门店优势，深耕线下运营能力............................................................72.3.业务优势，多元协同良性发展............................................................83.战略韧性，市场机遇并行..........................................................................83.1.市场环境变化，快速调整战略布局....................................................93.2.二手交易回暖，业绩步入拐点区间..................................................103.3.市场潜在空间，大浪淘沙胜者为王..................................................114.四大核心业务：构建核心能力，筑牢安全防线....................................134.1.经纪业务：深耕重点城市，打造稳固底盘......................................134.2.资产管理业务：品牌运营成熟，公司业务稳定器..........................144.3.新房业务：收入提质，风险管控......................................................164.4.商业租赁业务：产业条线完整，商业形态多样..............................175.公司财务特点分析....................................................................................175.1.扭亏为盈，降费提效..........................................................................175.2.负债率可控，现金流稳定..................................................................185.3.资产回报转正修复，股东回报具备潜力..........................................206.盈利预测和估值........................................................................................206.1.盈利预测..............................................................................................206.2.估值......................................................................................................217.风险提示....................................................................................................22 1.我爱我家简介 1.1.公司简介 我爱我家是中国最早成立的全国性住房经纪服务企业之一。随着互联网和数字化技术的不断发展，公司已经逐步进化为一家以居住交易服务为核心的互联网人居生活服务平台运营商。企业专注提供数字化产业解决方案和一体化运营服务。企业聚焦于居住服务场景，主要围绕居住核心资产（住宅）的配置（交易与运营管理）需求提供专业服务，坚持以用户价值为导向，致力于服务国内广大城市家庭、租客、社区与产业合作伙伴，构建舒适个性化生活环境与多元共赢人居服务生态体系。 我爱我家以互联网和大数据等技术驱动数字化转型作为首要战略。企业重塑业务模式，从标准化到线上化，再到智能化。企业已具备业内领先的地产经纪业务全价值链数字化运营及端到端闭环交付能力。公司在核心城市实现签约交易服务全线上化、贷款申请服务全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化。同时，企业实现经纪人学习成长和作业过程由机器人助手个性化赋能，可基于实时客户画像为客户提供专业个性化服务。 1.2.公司发展历程 公司成立二十余年，经历地产周期浮沉，我们将其发展历程主要分为三个阶段。 阶段一：企业初创，线上线下初步布局。1998年，“我爱我家网”上线首创房产交易线上服务平台；2000年，公司在北京开设国内第一家房地产经纪直营门店。2002年，公司引入ERP系统，实现全国门店信息共享和科学化管理。2003年，公司率先推出行业服务标准承诺，包括阳光交易、不吃差价、透明服务等。 阶段二：业务扩张，规模拓展品牌搭建。2006年，公司成立按揭理财服务机构伟嘉安捷，涉足金融服务领域。2008年，公司同步开启千余家网店，革新行业网络经营模式。2013年，公司加快全国布局节奏，设立武汉、长沙、南昌、成都、南宁等城市分公司。2014年，公司创建“海外有家”，启动海外业务。2001年公司创建房屋资产管理业务模型，2015年该项业务战略性定位为房屋资产管理品牌“相寓”。 阶段三：重组上市，数字化平台运营。2017年公司登陆A股主板市场，成 为中国房产经纪企业第一股。2018年起，公司提出数字化战略转型。2019年，经纪人作业平台CBS业务系统以及繁星学习平台全面上线，快速解决经纪人团队成长和效率的问题。2020年，AMS资产管理系统全面实现了生态闭环管理，为相寓的发展打下坚实的基础。2021年，经纪人作业生态平台建立，坚持干部培养卓越文化。2022年，CBS实现全国统一覆盖，公司加速向互联网居住服务平台升级转型。 数据来源：公司官网、中经咨询，国泰海通证券研究 1.3.公司股权结构 根据2025年第一季报告显示，西藏太和先机投资管理有限公司持股17.45%，为公司控股股东。公司实际控制人谢勇直接持有公司5.52%股份，通过直接和间接方式共持有公司22.97%股份，前十大股东共计持股39.01%。 数据来源：公司2024年年报、2025年一季报，国泰海通证券研究 2.三大优势，打造核心竞争力 2.1.平台优势，科技赋能智享未来 公司从创始之初即重视科技应用投入。2002年公司引入ERP系统，建立企业网站和企业内部资源系统，实现全国门店信息共享和科学化管理，率先实现中介行业触网。 公司数字化战略聚焦于线上平台运营与CEN（经纪人合作生态网络）核心运营网络的深度构建，涵盖销售系统、消费者系统、研发效能平台、AI算法平台、大数据平台、云计算平台、信息安全平台等，提升服务环节的标准化、线上化、智能化。 时至今日，公司已形成以CBS/AMS业务系统为核心的数字基建。1）公司CBS经纪业务系统主要服务于二手和新房核心业务，涵盖楼盘库管理、房客源信息整合、约带看安排以及签约交易等全流程环节，采用微服务架构、数字化身份认证、大数据等技术，实现在线审批和签署合同、协议。2）公司AMS资产管理系统主要服务于房屋资产管理品牌“相寓”，在整合房源、财务管理、服务流程等方面实现全国业务的标准化、线上化和统一管理。 我们认为，公司CBS/AMS系统业务覆盖全面，深度融合线上线下；同时双系统打通共享数据信息，实现居住交易与房屋资产管理的闭环服务。 数据来源：公司2021年年报，国泰海通证券研究 在经纪人效率提升方面，公司进一步强化楼盘库中台建设、SSC线上商机挖掘建设。公司以真房源楼盘库为核心，通过数字化系统保证房源品控的高效准确，同时实现房源维护的常态化。公司的SSC（商机中台）已跑通线上报盘业务场景，通过对千万级别用户资源用算法大模型推测用户画像，前置判断用户诉求，及时挖掘客户需求。 在经纪人培养激励方面，公司搭建繁星培训管理系统和财务绩效核算系统。公司繁星培训管理系统主要针对经纪人培训，着力建设数字化、体系化高素质经纪人团队。公司财务绩效核算系统对经纪人进行有效激励，通过科学绩效管理提升经纪人