公司首次覆盖报告：租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 22 陆家嘴（600663.SH） 2023年07月04日 投资评级：买入（首次） 日期 2023/7/4 当前股价(元) 9.96 一年最高最低(元) 12.10/8.99 总市值(亿元) 401.81 流通市值(亿元) 292.17 总股本(亿股) 40.34 流通股本(亿股) 29.33 近3个月换手率(%) 11.74 股价走势图 数据来源：聚源 租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放 ——公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级 陆家嘴以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，深度参与浦东新兴区域的发展。公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。我们预计公司2023-2025年归母净利润为19.22、21.41和24.98亿元，对应EPS为0.48、0.53、0.62元，当前股价对应PE为20.9、18.8、16.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。  核心区域资产优质，经营性物业收入受疫情影响下滑 （1）公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼，持有长期在营甲级写字楼总建面191万方，高品质研发楼总建面32.7万平方米。2022年公司办公租赁收入30.4亿元，同比下降5.9%，其中疫情影响租金减免4.61亿元，截至2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为85%。（2）截止2022年末，公司商业物业要分布在上海和天津两个城市，总建筑面积达45.7万方，2022年商业租赁收入为2.44亿元，同比下降46.3%，上海三个大型商业项目出租率均超过85%。（3）公司旗下四家酒店全年营收2.51亿元，同比增长128.2%，由于前滩香格里拉酒店的开业，业绩有较大增长。  开发业务深耕浦东新区，拟并购重组注入优质资产 公司开发业务以陆家嘴区域为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。2022年，公司实现合同销售金额68.79亿元，同比增加40%，在售项目的整体去化率为100%。截至2022年末，公司目前在建住宅项目4个，总建面41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积58.8万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金，以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处优质资产，四家标的公司所持有土地计容建筑面积98.35万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约600亿元，可售权益货值约430亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入7.3亿元。公司发行股份购买资产事项已于6月底获证监会通过，若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。  风险提示：写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险。 财务摘要和估值指标 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 13,872 11,762 12,002 14,944 17,059 YOY(%) -4.2 -15.2 2.0 24.5 14.2 归母净利润(百万元) 4,311 1,085 1,922 2,141 2,498 YOY(%) 7.5 -74.8 77.2 11.4 16.6 毛利率(%) 70.2 41.2 50.0 48.9 49.0 净利率(%) 31.1 9.2 16.0 14.3 14.6 ROE(%) 13.1 3.9 6.5 7.0 7.9 EPS(摊薄/元) 1.07 0.27 0.48 0.53 0.62 P/E(倍) 9.3 37.0 20.9 18.8 16.1 P/B(倍) 1.8 1.9 1.8 1.7 1.7 数据来源：聚源、开源证券研究所 -30%-20%-10%0%10%20%2022-072022-112023-032023-07陆家嘴沪深300开源证券 证券研究报告 公司首次覆盖报告 公司研究 公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 22 目 录 1、 陆家嘴金融贸易区的开发建设平台 ........................................................................................................................................ 4 1.1、 起步三十余年，陆家嘴金融贸易区打造者 .................................................................................................................. 4 1.2、 浦东国资委下属，陆家嘴集团具有绝对控制权 .......................................................................................................... 4 1.3、 地产开发租赁为主业，金融服务业务不断壮大 .......................................................................................................... 5 2、 核心区域资产优质，经营性物业收入有所下降 ..................................................................................................................... 6 2.1、 办公物业收入相对稳定，写字楼出租率维持高位 ...................................................................................................... 6 2.2、 商业物业受疫情影响收入下滑 ..................................................................................................................................... 7 2.3、 酒店物业GOP率下滑，营业收入稳步提升 ................................................................................................................ 9 3、 开发业务：深耕浦东新区，土地储备丰厚........................................................................................................................... 11 3.1、 前滩项目入市，销售金额同比增长............................................................................................................................ 11 3.2、 在建项目优质，土地储备丰厚 ................................................................................................................................... 11 4、 启动重大资产重组，拟注入核心优质资产........................................................................................................................... 12 5、 毛利率维持高位，融资成本创造新低 .................................................................................................................................. 15 5.1、 上半年盈利能力下滑，毛利率仍维持高位 ................................................................................................................ 15 5.2、 融资方式多元化，融资成本维持低位 ........................................................................................................................ 16 6、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 18 7、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 19 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 20 图表目录 图1： 陆家嘴集团发展30余年形成开发、商业和金融的发展格局 .......................................................................................... 4 图2： 公司实控人为浦东新区国资委 ........................................................................................................................................... 5 图3： 公司2022年营收同比下滑15.2% ...................................................................................................................................... 5 图4： 公司2022年房地产销售和租赁业务占比63.0% ...........