房地产/房地产服务 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 23 绿城服务（02869.HK） 2024年04月17日 投资评级：买入（首次） 日期 2024/4/17 当前股价(港元) 3.170 一年最高最低(港元) 5.340/2.340 总市值(亿港元) 101.25 流通市值(亿港元) 101.25 总股本(亿股) 31.94 流通港股(亿股) 31.94 近3个月换手率(%) 7.57 股价走势图 数据来源：聚源 扩面提质，非住破局，四大板块协同助力业绩腾飞 ——港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790122080101  拓展规模扩面提质，四大板块协同助力业绩腾飞，给予“买入”评级 绿城服务以物业服务为根基、以生活服务与城市服务为两翼，股权独立，第三方拓展占比高企。公司物业服务板块在管面积保持增长，储备面积充足，园区服务、咨询服务和科技服务业务协同发展、稳中有进。我们预计公司2024-2026年归母净利润为7.41、8.95、10.18亿元，对应EPS为0.23、0.28、0.32元，当前股价对应PE为12.4、10.3、9.0倍。首次覆盖，给予“买入”评级。  收入增长盈利能力稳定，第三方拓展占比高企 公司2018-2023年营业收入连续稳健增长，2023年实现营收174.11亿元，同比增长17.1%；实现核心经营利润12.96亿元，同比增长32.1%。公司主要通过与央国企及行业头部客户参股或者战略合作等方式进行业务扩张，截至2023年末，公司在管面积和储备面积中来自关联方绿城中国的占比分别为15.7%和8.0%，第三方在管面积占比高于同行，在合作央国企客户超200家。  物业服务稳健压舱，管理面积持续扩张 由于在管面积稳定增长，公司2023年物业服务收入111.0亿元，同比增长17.5%，占主营收入的63.8%，物业服务毛利率为13.0%，同比提升0.9个百分点。公司聚焦区域深耕，形成了杭州、宁波、合肥等多个高市占深耕区域。截至2023年末公司在管面积达448.4百万方，同比增长16.7%，其中住宅业态占比约80%。公司2023年平均物业费为3.24元/平/月，新拓存量住宅平均单价3.65元/平/月，项目收缴率95.2%。截至2023年末公司非住宅业态项目在管面积占比20.3%，新拓非住营收占比提升3.4个百分点至46.9%，未来非住业态占比提升空间较大。  园区服务、咨询服务、科技服务协同发展，稳健增长 公司2023年园区服务、咨询服务和科技服务主营收入占比分别为20.5%、13.2%和2.5%，分别同比+25.0%、+11.1%、-12.6%。三大板块完善了公司在文化教育、居家生活、资产管理、地产咨询、数字化建设等领域的建设，是公司实现全生活场景和地产全生命周期物业服务的重要补充，公司有望依托四大板块的协同发展，实现收入和盈利的双重提升。  风险提示：房地产行业加速下行、公司拓展速度不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 14,856 17,393 20,036 22,852 25,709 YOY(%) 18.2 18.2 17.1 15.2 14.1 净利润(百万元) 548 605 741 895 1,018 YOY(%) (35.3) (35.3) 10.6 22.4 20.7 毛利率(%) 16.2 16.8 16.7 17.4 18.3 净利率(%) 4.2 4.1 4.4 5.2 5.7 ROE(%) 7.4 8.2 9.9 13.3 13.6 EPS(摊薄/元) 0.17 0.19 0.23 0.28 0.32 P/E(倍) 16.8 15.2 12.4 10.3 9.0 P/B(倍) 1.3 1.2 1.2 1.4 1.2 数据来源：聚源、开源证券研究所（股价截至2024年4月17日，汇率1 港币=0.91人民币） -60%-48%-36%-24%-12%0%2023-042023-082023-122024-04绿城服务恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 23 目 录 1、 聚焦四大板块，地产全生命周期服务商................................................................................................................................. 4 1.1、 发展二十余年，缔造物业服务上市公司十强 .............................................................................................................. 4 1.2、 股权较为独立，第三方拓展占比高企 .......................................................................................................................... 4 1.3、 核心管理团队履历丰富，购股权激励充沛 .................................................................................................................. 6 1.4、 四大业务板块协同发展，收入增长盈利能力稳定 ...................................................................................................... 7 2、 物业服务稳健压舱，管理面积持续扩张................................................................................................................................. 7 2.1、 收入毛利有所提升，新拓面积稳定奠定增长基础 ...................................................................................................... 7 2.2、 经营指标表现优秀，非住业态提升空间较大 .............................................................................................................. 9 3、 园区服务收入增速强势，五大板块协同发展 ....................................................................................................................... 10 3.1、 园区产品和服务板块聚焦三大场景，推动社区零售业务增长 ................................................................................ 11 3.2、 文化教育、居家生活、资产管理、园区空间服务稳中有进 .................................................................................... 12 4、 咨询服务提升竞争力，科技服务创造全新价值点 ............................................................................................................... 13 4.1、 咨询业务毛利率改善，提供房地产全周期咨询服务 ................................................................................................ 13 4.2、 数字化建设持续推进，市场体系建设初见成效 ........................................................................................................ 14 5、 管费相对较高，派息率持续领先 .......................................................................................................................................... 16 6、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 18 7、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 20 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 21 图表目录 图1： 公司发展二十余年成为物业服务上市公司十强 ................................................................................................................ 4 图2： 截至2023年末绿城中国对绿城服务持股仅4.3% ............................................................................................................ 5 图3： 公司截至2023年末在管面积关联占比为15.7% .............................................................................................................. 5 图4： 公司截至2023年第三方在管面积占比高于同行 ..........................................