港股公司首次覆盖报告：城市运营保持稳健，双轮驱动助力盈利改善

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 24 中国金茂（00817.HK） 2022年12月09日 投资评级：买入（首次） 日期 2022/12/8 当前股价(港元) 1.860 一年最高最低(港元) 3.240/1.010 总市值(亿港元) 247.66 流通市值(亿港元) 247.66 总股本(亿股) 133.15 流通港股(亿股) 133.15 近3个月换手率(%) 18.54 股价走势图 数据来源：聚源 城市运营保持稳健，双轮驱动助力盈利改善 ——港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  赋能城市运营，规模成长，品质优异 中国金茂赋能城市运营，销售排名持续提升，土地储备充足优质；公司住宅与商业双轮驱动，品质优异，稳健运营，盈利能力持续改善。受行业销售和开竣工数据下行影响，我们预测公司2022-2024年归母净利润为48.79亿元、64.86和74.97亿元，对应2022-2024年EPS为0.37、0.49、0.56元，当前股价对应PE为4.5、3.4、3.0倍，首次覆盖给予“买入”评级。  销售排名提升，土地储备优质 中国金茂销售规模从2014年以来持续提升，2021年公司实现销售金额2356亿元，2022H1受行业销售下行拖累，公司实现销售金额699亿元，行业排名第11位。公司2020年以来在一二线城市拿地金额保持在80%以上，2022年1-10月暂缓三四线城市拿地，将投资锁定在经济基本面和市场去化更好的高能级城市，2021Q4以来拿地毛利率有所回升。截至2022H1公司土储建面5764万平米(不含一级开发)，投资布局往高能级城市倾斜。  多元化业务深耕核心城市稳定发展 目前公司持有6个核心城市优质物业，总可租面积42.6万平米，其中一线城市3个，总可租面积28.9万平米；2022H1公司实现商务租赁及零售商业运营收入7.2亿元，同比增长5%；酒店经营收入5.1亿元，短期运营有所承压，但不改中长期持续向好趋势。作为国内标杆高端物业和城市运营服务提供商，金茂服务持续完善城市服务体系，2022年3月10日成功在港交所上市，2022H1实现营业收入10.97亿元，毛利率32.46%，社区增值服务收入有所增加。  业绩平稳释放，融资成本持续降低 2022H1公司毛利率和净利率分别较2021年提升3.05和5.79个百分点至21.66%和14.33%，盈利能力得到修复。截至2022H1公司有息负债总额共1070.3亿元，其中短期借款占比23%，平均融资成本降至3.76%，具备较为明显的融资优势。  风险提示：行业销售规模下滑、一二线城市限价收紧、租赁及酒店经营风险。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 60,054 90,060 100,132 115,103 123,825 YOY(%) 38.5 50.0 11.2 15.0 7.6 净利润(百万元) 3,881 4,690 4,879 6,486 7,497 YOY(%) -39.9 20.8 4.0 32.9 15.6 毛利率(%) 20.2 18.6 20.5 21.0 21.0 净利率(%) 10.3 8.6 8.1 9.1 9.3 ROE(%) 8.2 9.5 9.7 12.7 14.4 EPS(摊薄/元) 0.29 0.35 0.37 0.49 0.56 P/E(倍) 5.7 4.7 4.5 3.4 3.0 P/B(倍) 0.5 0.5 0.4 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所（股价截至 2022 年12月8日，汇率1 港币=0.89人民币） -72%-48%-24%0%24%48%2021-122022-042022-08中国金茂恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 24 目 录 1、 中化背景，平安入股，城市运营先行者................................................................................................................................. 4 2、 赋能城市运营，做城市活力释放者 ........................................................................................................................................ 5 2.1、 城市运营1.0模式：介入一级开发，充分享受土地收益分成 ................................................................................... 5 2.2、 城市运营2.0模式：两驱动、两升级，产业导入模式铸就资源优势 ....................................................................... 6 2.2.1、 宽度：产业全覆盖，盈利多元化 ....................................................................................................................... 7 2.2.2、 深度：核心竞争力 .............................................................................................................................................. 8 2.2.3、 广度：项目获取持续发力................................................................................................................................... 9 3、 销售排名持续提升，投资布局往高能级城市倾斜 ............................................................................................................... 10 3.1、 销售相对平稳，均价不断提升 ................................................................................................................................... 10 3.2、 投资相对积极，投资布局往高能级城市倾斜 ............................................................................................................ 11 3.3、 一二级土储丰厚，多分布于热点城市 ........................................................................................................................ 12 3.4、 科技赋能产品，品牌知名度不断提升 ........................................................................................................................ 13 4、 多元化业务深耕核心城市稳定发展 ...................................................................................................................................... 15 4.1、 租赁业务出租率维持高位 ........................................................................................................................................... 15 4.2、 酒店业务受疫情影响波动加大 ................................................................................................................................... 16 4.3、 服务业务营收稳步增长 ............................................................................................................................................... 17 5、 业绩平稳释放，融资成本持续降低 ...................................................................................................................................... 18 6、 盈利预测与估值 ...................................................................................................................................................................... 20 7、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 21 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 22 图表目录 图1： 中国金茂控股股东为中化集团 ........................................................................................................................................... 4 图2： 公司2022H1营收保持增长 ............................