地产半年观察及数据点评：确立无风险时代，相信未来

目录1.2025年1-6月投资降幅扩大，销售额降幅扩大..........................................32.2025年1-6月投资情况..................................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大.............42.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅缩窄............................43.房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大.......................................54.到位资金累计降幅扩大..................................................................................85.投资建议..........................................................................................................96.风险提示........................................................................................................10 请务必阅读正文之后的免责条款部分2 of 11 请务必阅读正文之后的免责条款部分3 of 111.2025年1-6月投资降幅扩大，销售额降幅扩大我们将2025年1-6月数据与2024年同期对比发现，2025年1-6月行业开发投资完成额较2024年同期下降11.2%；商品房销售额数据较2024年同期下降5.5%；开发资金来源较2024年同期下降6.2%；新开工面积较2024年同期下降20.0%。2025年6月环比数据：不采取可比数据口径，2025年6月行业开发投资完成额较2025年5月环比上升22.58%；商品房销售额数据较2025年5月环比上升43.85%；商品房销售面积较2025年5月环比上升49.38%；开发资金来源较2025年5月环比上升30.57%；新开工面积较2025年5月环比上升34.26%；竣工面积较2025年5月环比上升52.80%。2025年1-6月数据关注点：2025年1-6月房地产开发投资累计同比下降11.2%，降幅较2025年1-5月扩大0.5个百分点。2025年1-6月新开工同比下滑20.0%，与2025年1-5月跌幅缩窄2.8个百分点。2025年1-6月竣工面积同比下降14.8%，较2025年1-5月跌幅收窄2.5个百分点。2025年1-6月房企开发资金同比下降6.2%，较2025年1-5月跌幅扩大0.9个百分点。其中2025年1-6月国内贷款同比上升0.6%，个人按揭贷款同比下降11.4%，自筹资金同比下降7.2%。2025年1-6月商品房销售面积同比下降3.5%，较2025年1-5月降幅扩大0.6个百分点。同期商品房销售金额同比下降5.5%，较2025年1-5月降幅扩大1.7个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2025年1-6月一线的销售面积、销售金额同比均增长且增幅缩窄，二线的销售面积同比增长且增幅缩窄、销售金额转为同比下降，三线的销售面积同比下降且降幅持平、销售金额同比下降且降幅缩窄。2025年1-6月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。今年四季度面临高基数期，我们判断三季度政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标。2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，我们看好下半年的竣工修复。开发投资商品房开发新开工完成额销售额资金来源面积亿元亿元亿元万平466584424150202303645252947133535383802358550630926879749880-11.2%-5.5%-6.2%-20.0%-20.3%-29.9%-27.0%-39.1%竣工商品房销售施工商品房待售面积面积面积面积万平万平万平万平225674585163332176948265194791669681873894339045951579154864159-14.8%-3.5%-9.1%4.1%-33.4%-23.0%-20.0%19.9%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究注：2025年1-6月较2023年1-6月未采取可比数据口径，仅供参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分4of112.2025年1-6月投资情况2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大2025年1-6月全国房地产累计开发投资为46658亿元，同比下降11.2%，降幅较2025年1-5月扩大0.5个百分点。2025年1-6月住宅开发投资35770亿元，同比下降10.4%，降幅较2025年1-5月扩大0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为76.7%，较2025年1-5月提高0.1个百分点。图1：2025年1-6月全国房地产开发投资同比下降图2：2025年1-6月全国住宅开发投资同比下降10.4%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究2025年1-5月，全国房地产开发企业土地购置费用为14211.83亿元，同比减少7.1%，降幅较2025年1-4月扩大1.2个百分点。图3：2025年1-5月全国土地购置费同比下降7.1%图4：2025年5月全国土地购置费同比下降10.53%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究2.2.新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅缩窄2025年1-6月，房屋施工面积63.33亿平方米，累计同比下降9.1%，跌幅较2025年1-5月缩窄0.1个百分点。2025年1-6月房屋新开工面积3.04亿平方米，累计同比下降20.0%，跌幅较2025年1-5月缩窄2.8个百分点。2025年1-6月房屋竣工面积2.26亿平方米，累计同比下降14.8%，跌幅较2025年1-5月缩窄2.5个百分点。-12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%2024/102025/06房地产开发投资累计完成额(亿元，左轴)房地产开发投资累计完成额同比(%，右轴)0200004000060000800001000001200002022/022022/10-15%-10%-5%0%5%10%15%20%2022/022022/09 2023/04 2023/11 2024/06 2025/01土地购置费累计额(亿元，左轴)土地购置费累计同比(%，右轴)01000200030004000500060002022/022022/09 2023/04 2023/11 2024/06 2025/01 -12%-10%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%2023/062024/022024/102025/06住宅开发投资累计完成额(亿元，左轴)住宅开发投资累计完成额同比(%，右轴)-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%土地购置费当月额(亿元，左轴)土地购置费当月同比(%，右轴) 050001000015000200002500030000350004000045000 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究图8：2025年6月房屋竣工面积同比下降2.15%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究3.房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大2025年1-6月商品房销售面积4.59亿平方米，累计同比2024年下降3.5%，跌幅较2025年1-5月扩大0.6个百分点。2025年1-6月商品房销售额为4.42万亿元，累计同比2024年下降5.5%，跌幅较2025年1-5月扩大1.7个百分点。2025年1-6月住宅销售额同比下降5.2%；办公楼销售额同比下降4.2%；商业营业用房销售额同比下降10.4%。图10：2025年6月 全 国商品房销 售面积同 比下降6.55%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究从住宅口径的分线数据来看，2025年1-6月，一线城市商品住宅销售面积1400万平方米，累计同比上升9.5%；同期二线城市商品住宅销售面积7629万平米，累计同比上升2.4%；同期三四线城市商品住宅销售面积29330万平米，累计同比下降6.6%。05000100001500020000250003000035000400002022/022022/112023/082024/05当月房屋竣工面积（万平，左轴）当月房屋竣工面积环比(%，右轴)当月房屋竣工面积同比(%，右轴)020004000600080001000012000140001600018000200002022/022022/102023/062024/022024/10当月商品房销售面积（万平，左轴）当月商品房销售面积环比(%，右轴)当月商品房销售面积同比(%，右轴) 请务必阅读正文之后的免责条款部分5of11数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究图7：2025年1-6月房屋竣工面积同比下降14.8%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究图9：2025年1-6月全国商品房销售面积同比下降3.5%数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究0200004000060000800001000001200002022/022022/112023/082024/05房屋竣工面积累计值（万平，左轴）房屋竣工面积累计同比(%，右轴)0200004000060000800001000001200001400001600002022/022022/102023/062024/022024/10商品房销售面积累计值（万平，左轴）商品房销售面积累计同比(%，右轴) -30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2025/06-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2025/06 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究2025年1-6月，一线城市商品住宅销售额6696亿元，累计同比上升7.2%；同期二线城市商品住宅销售额12254亿元，累计同比下降1.7%；同期三四线城市商品住宅销售额19899亿元，累计同比下降11.8%。图14：商品住宅销售金额分线累计同比（%）数据来源：CREIS，国泰海通证券研究我们认为，一线城市新房供需已经存在错配，销售明显走强；随着后续市场修复，二线城市或将形成供需平衡的局面。图16：二线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平）数据来源：CREIS，国泰海通证券研究我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到-60%-40%-20%0%20%40%2022年2月2022年6月2022年10月2023年2月2023年6月2023年10月一线销售金额累计同比（%）二线销售金额累计同比（%）三四线销售金额累计同比（%）01000200030004000500060001-2月3月4月5月6月7月8月2020202120232024 请务必阅读正文之后的免责条款部分6of11数据来源：CREIS，国泰海通证券研究图13：商品住宅销售金额分线当月同比（%）数据来源：CREIS，国泰海通证券研究图15：一线城市商品住宅销售面积当月按年分布（万平）数据来源：CREIS，国泰海通证券研究-100%-50%0%50%100%150%2022年2月2022年6月2022年10月2023年2月2023年6月2023年10月一线城市销售金额：当月同比二线城市销售金额：当月同比三四线销售金额：当月同比020040060080010001-2月3月4月5月6月7月8月2020202120232024 缓慢下行区间。20242024年6月2024年10月2025年2月2