地产行业8月观察及数据点评：下行略加速，关注收储的临界点

房地产《第37周成交涨跌互现，市场持续稳定运行》2025.09.14房地产《归母净利润转正，高股息推动估值抬升》2025.09.07房地产《第36周成交回落，深圳放松政策刺激需求》2025.09.07房地产《企稳迹象显现，出清进入尾声》2025.09.06房地产《TOP100房企2025年8月销售数据点评》2025.09.01 本报告导读： 供需都有加速下行迹象，尤其是供给，下行更为明显，资金链风险依然处于低位，政策发力的需求侧是后续关注的重点，结合价格考虑，供需平衡点略有后移。 投资要点： 相较于上半年的平稳，近期供需均走弱迹象显现，供给侧的下降更为明显，反推资金链压力仍然可控。8月数据呈现出加速下行态势，投资端的开发投资额和新开工面积单月分别下降20.0%和19.8%，累计下降12.9%和19.5%，尽管符合此前的判断，但从节奏上来看略超预期。考虑到当前仍然是去库存为主，因此，若非有销售的明显改善，投资端的回落预计仍将持续一段时间。反观销售，销售金额和面积单月分别下降14.8%和11.0%，且降幅较7月所有走阔。结合年底将进入销售的季节性旺季，全年来看，销售金额超过开发投资额仍然有较大概率，使得房企资金链从全局意义上仍处于风险可控阶段。 政策的效力在爆发性上有所减弱，在持续性上有所加强，因此，对待政策的态度和效果有必要做修正。自2021年以来，政策的出台对短期的影响均偏大，无论是新房、二手房的销量、还是股票市场的反应均如此，而今年以来，效果的表现有所不同，短期的爆发影响有所减弱。我们认为，这主要和政策发力点有关，2021~2024年的政策，更多在房企侧，属于供给侧，无论是从宏观信用扩张、还是股票市场，都能有更直接的影响。而过去1年，政策发力点更多在需求侧，这和宏观信用风险显著降低有一定关系，由于需求侧的杠杆水平低于供给侧，因此政策的短期效力相对有限，但对需求侧的持续性则更强，无论是限购限贷等措施，都是长周期的政策，而非短期。 关注竣工面积和待售面积之间的伴生关系，预计这是未来收储政策的重要出发点。我们并不认为，当前房企有动力和能力在现有的资金情况下将大量房屋建设为现房后再做销售，目前的待售面积（也即现房）更多的是过去的期房销售后由于没有完全清盘、但整个小区已经交付竣工而形成的现房，真正整个项目转现房销售的占比很少。因此，我们看到了当前竣工面积下降、待售面积上升的现象，这是期房建设的伴生效果。可以设想，当所有的已售期房均已交付，则房企的土储将分成两类，没动工的土地、和没出售的现房，前者可以用于土地收储，后者可以用于商品房收储。因此，我们预计随着时间推移，将达到一个收储政策在可执行层面的临界点。风险提示：不扩信用背景下，价格企稳的压力仍在。 目录 1.2025年1-8月投资降幅扩大，销售额降幅扩大..........................................32.2025年1-8月投资情况..................................................................................42.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大.............42.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大............................43.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅扩大.......................................54.到位资金累计降幅扩大..................................................................................85.投资建议..........................................................................................................96.风险提示........................................................................................................10 1.2025年1-8月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 我们将2025年1-8月数据与2024年同期对比发现，2025年1-8月行业开发投资完成额较2024年同期下降12.9%；商品房销售额数据较2024年同期下降7.3%；开发资金来源较2024年同期下降8.0%；新开工面积较2024年同期下降19.5%。 2025年8月环比数据：不采取可比数据口径，2025年8月行业开发投资完成额较2025年7月环比下降20.0%；商品房销售额数据较2025年7月环比上升2.33%；商品房销售面积较2025年7月环比上升0.61%；开发资金来源较2025年7月环比下降0.76%；新开工面积较2025年7月环比下降5.10%；竣工面积较2025年7月环比上升7.82%。 2025年1-8月数据关注点：2025年1-8月房地产开发投资累计同比下降12.9%，降幅较2025年1-7月扩大0.9个百分点。2025年1-8月新开工同比下滑19.5%，与2025年1-7月跌幅扩大0.1个百分点。2025年1-8月竣工面积同比下降17.0%，较2025年1-7月跌幅扩大0.5个百分点。2025年1-8月房企开发资金同比下降8.0%，较2025年1-7月跌幅扩大0.5个百分点。其中2025年1-8月国内贷款同比上升0.2%，个人按揭贷款同比下降10.5%，自筹资金同比下降8.9%。 2025年1-8月商品房销售面积同比下降4.7%，较2025年1-7月降幅扩大0.7个百分点。同期商品房销售金额同比下降7.3%，较2025年1-7月降幅扩大0.8个百分点。从商品住宅分线销售数据来看：2025年1-8月一线的销售面积同比增长且增幅缩窄、销售金额同比转为下降，二线的销售面积同比增长且增幅缩窄、销售金额转同比下降且降幅扩大，三线的销售面积、销售金额同比均下降且降幅扩大。 2025年1-8月房地产开发投资同比降幅扩大，商品房销售额同比降幅扩大。今年四季度面临高基数期，海外降息背景下有望进一步打开政策空间，我们判断政策将集中在收储、城市更新等方面铺排，需求侧加快限制放松的步伐，缓释基本面压力，力争实现止跌回稳目标。2024年房地产竣工失速下滑，销售与竣工之间差值为2.36亿平，我们看好下半年的竣工修复。 2.2025年1-8月投资情况 2.1.房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 2025年1-8月全国房地产累计开发投资为60309亿元，同比下降12.9%，降幅较2025年1-7月扩大0.9个百分点。2025年1-8月住宅开发投资46382亿元，同比下降11.9%，降幅较2025年1-7月扩大1.0个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为76.9%，与2025年1-7月持平。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2025年1-7月，全国房地产开发企业土地购置费用为21140.85亿元，同比减少8.9%，降幅较2025年1-6月扩大1.9个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 2.2.新开工面积同比降幅扩大，竣工面积同比降幅扩大 2025年1-8月，房屋施工面积64.31亿平方米，累计同比下降9.3%，跌幅较2025年1-7月扩大0.1个百分点。2025年1-8月房屋新开工面积3.98亿平方米，累计同比下降19.5%，跌幅较2025年1-7月扩大0.1个百分点。2025年1-8月房屋竣工面积2.77亿平方米，累计同比下降17.0%，跌幅较2025年1-7月扩大0.5个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 3.房地产销售面积降幅扩大，销售额同比降幅扩大 2025年1-8月商品房销售面积5.73亿平方米，累计同比2024年下降4.7%，跌幅较2025年1-7月扩大0.7个百分点。2025年1-8月商品房销售额为5.50万亿元，累计同比2024年下降7.3%，跌幅较2025年1-7月扩大0.8个百分点。2025年1-8月住宅销售额同比下降7.0%；办公楼销售额同比下降7.9%；商业营业用房销售额同比下降11.8%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从住宅口径的分线数据来看，2025年1-8月，一线城市商品住宅销售面积1791万平方米，累计同比上升0.9%；同期二线城市商品住宅销售面积9738万平米，累计同比上升0.6%；同期三四线城市商品住宅销售面积36557万平米，累计同比下降7.1%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 2025年1-8月，一线城市商品住宅销售额8389亿元，累计同比下降0.8%；同期二线城市商品住宅销售额15539亿元，累计同比下降3.9%；同期三四线城市商品住宅销售额24519亿元，累计同比下降11.8%。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，一线城市新房供需已经存在错配，销售依然坚挺；随着后续市场修复，重点二线城市向好趋势明显，二线城市整体或将形成供需平衡的局面。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 我们认为，三四线城市房地产市场前期下行较快，其新房销售面积或将来到缓慢下行区间。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 从销竣比情况来看，2025年1-8月销竣比数据为2.07。从待售面积来看，截至2025年8月末全国商品房待售面积为7.62亿平米，较2025年7月末减少317万平米，去化周期（按照12个月移动平均计算）为8.91个月，较2025年7月扩大0.03个月。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 截至2025年8月，35城月度可售面积为3.14亿平，较前期2022年1月高点减少0.53亿平，库存出清周期为21.84月，较前期2024年9月高点缩短1.88个月。分线城市来看，截至2025年8月，一线城市库存出清周期、二线代表城市库存出清周期、三四线代表城市库存出清周期分别为12.60个月、23.90个月、25.15个月。 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 数据来源：CREIS，国泰海通证券研究 4.到位资金累计降幅扩大 2025年1-8月全国房地产资金来源总量达到6.43万亿元，累计同比下降8.0%，跌幅较2025年1-7月扩大0.5个百分点。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 从2025年1-8月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的15.91%，利用外资占比0.03%，自筹资金占比35.72%，其他资金占比48.34%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款2025年1-8月达到10232亿元，累计同比增长0.2%。2025年1-8月利用外资18亿元，累计同比下降11.5%。2025年1-8月自筹资金达到22974亿元，累计同比下降8.9%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，2025年1-8月个人按揭贷款达到8857亿元，累计同比下降10.5%。 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局，国泰海通证券研究 数据来源：国家统计局